重庆商业项目考察报告策划推广部2013年4月20日目录观音桥解放碑沙坪坝南坪4月20日4月21日4月21日4月22日1.龙湖北城天街2.英利国际IFC3.磁器口古镇4.南坪万达广场2龙湖北城天街磁器口古镇南坪万达广场3前言：重庆商圈概述4前言：重庆商圈分布5一、龙湖北城天街?项目概况?建筑设计?商业规划6龙湖北城天街项目概况?位于重庆市五大商圈之一的观音桥商圈；?龙湖地产开发和运营，商业顾问华夏柏欣；?2003年开业，2011年重装开业；?总建筑面积14万平方米（由占地面积3万㎡的商业建筑及一条400米的商业步行街组成）。?经营业态，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的时尚生活购物中心，拥有1家大型超市，1个五星级电影城，1个专业体育用品连锁专卖，1家主力百货店，3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所，150余家精品专卖店、680个停车位。?2005年入选成为重庆八大地标之一，中国十大商业步行街之一。7龙湖北城天街地理位置?项目位于江北区域观音桥中心地带，属重庆五大商圈之一的观音桥商圈；?三北区域属重庆高端住宅区，聚集重庆70%高端人群；?交通便捷，紧邻公交车站和轻轨站点。8龙湖北城天街选址要素：①城市核心区；②交通可达性：轻轨/主干道沿线;③人流及商业氛围浓厚。9龙湖北城天街建筑规划?经营楼层地上5层至地下1层；?采用单条主动线回路和多中庭的形式，杜绝死角，保证店铺可见性和可达性；?针对娱乐业态专门规划独立升降梯，保证购物中心营业时间之后影城客流便捷出入。10龙湖北城天街-半开放的建筑形式半开放的建筑形式，优点-临街面大，吸引更多人流；缺点-容易受天气影响。11龙湖北城天街-半开放的建筑形式12区别于传统的商业规划布局，波浪型动线设计更流畅。13由采光天井引入自然光线，使购物环境更加舒适惬意。14合适的走廊宽度，开敞的视线，结合垂直和水平的交通组织，有效引导人流至其他楼层。15合适的走廊宽度，开敞的视线，每走一步均能看见不少于10个店铺。16针对娱乐业态专门规划独立升降梯，保证购物中心营业时间之后影城客流便捷出入。17店铺设计：面宽与进深比例恰当，展示面与动线完美结合，增加店铺通透性。18龙湖北城天街-商业规划B区以品牌服饰为主，高楼层A区以潮流时尚服饰为主，轻为电影院，大型餐饮。便餐饮、运动专卖为辅。远东百货：高端百货和精品以国际知名品牌服饰为主，超市。高楼层以大型餐饮为主。1920远东百货：三北区域高收入家庭首选购物场所。21龙湖北城天街-各楼层业态22龙湖北城天街-各楼层业态23龙湖北城天街-各楼层业态24龙湖北城天街-各楼层业态25龙湖北城天街-各楼层业态26龙湖北城天街-各楼层业态27龙湖北城天街成功之处借鉴：1.动线设计简洁流畅，走廊宽度恰当，店铺可视性强；2.店铺设计进深与面宽比例恰当，展示面与动线完美结合，店铺通透性强；3.主力店设置与品牌落位完美组合，有效引导客流。28龙湖集团对于龙湖北城天街的运作思路：?“做商业与做住宅完全不同，住宅建成卖出后就与开发商几乎没有关系了，但商业的经营是贯穿项目的整个生命周期。”重庆龙湖地产商业经营管理公司总经理何长春认为，商业地产是持续投入和长久考验，不仅前期要做好定位、规划，中期要做好建设、招商，项目建成后的运营、管理以及必要时的升级改造，更是决定商业项目保持长久生命力，始终能为商家带来最大利益、给顾客以不断惊喜的关键所在。?例如在重庆北城天街开业后的第八年，2011年龙湖投入5000万元进行升级改造，这次巨额投入不仅在动线、灯光等多处细节更突显人性化，让整个项目耳目一新，预计将带动项目租金收入提升，而2010年主力店的重新定位改造，也带来租金收入提升带来显著成果。?现在的北城天街立足重庆，辐射西南地区，是重庆最大、功能最完善、业态最丰富的超大型购物中心。2011年，北城天街日均客流量15万人次，单日最高客流量突破20万人次，已达到成熟购物中心单日客流量国际行业标准；2011年，北城天街营业额突破30亿元，2008、2009、2010连续三年，每年都保持高速增长。?目前，北城天街已成为西部首条“国家4A级旅游景区”现代商业步行街，是国内一家以项目名称作为国家行政地名的商业地产项目，更是同业眼中“每个平方米都能拧出人民币”的商业价值标杆。?并在北城天街的带动下，其所处的观音桥商圈连续6年成为重庆发展速度最快的商圈与“重庆十大时尚地标”，并成为与重庆传统的解放碑商圈齐名的重庆第二座“百亿商圈”。29龙湖商业地产三类主要产品线?天街系超区域/区域购物中心，集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体，成为城市或区域的地标性商业。?星悦荟社区型生活中心，面向中产阶级家庭的综合消费，旨在打造更具品质、更加愉悦的生活方式。?MOCO家悦荟家居主题型售场，面向中产阶级以上客群，引领品位与潮流，彰显客户的身份价值。003年开业，2011年重装开业30二、英利国际IFC?建筑指标?地理位置?亮点总结31英利国际IFC-基本信息基本信息占地面积约9482㎡建筑面积约16万㎡，包括5万㎡的高端购物中心。建筑高度约288m楼层设置地上58层，地下5层。开发商重庆英利国际（新加坡上市公司）落成时间2012年3月建筑设计AECOM物业管理世邦魏理仕地理位置位于重庆五大商圈之首的解放碑商圈，高端购物中心聚集地。32建筑指标标准层面积1800-2100㎡标准层层高4.2米/4.5米，净高不低于3米；写字楼大堂挑高约10米，面积约600㎡；架空地板OA金属可调节架空地板；玻璃幕墙双层内呼吸式玻璃幕墙；停车位约722个机电配置电梯配置20部OTIS电梯，载重1.6T/部；高中低分区4m/s，5m/s，6m/s；电梯梯速轿厢净高约3.3米，独立空调设置；网络通讯每户1G的光纤入户；空调系统VAV变风量空调系统，新风量40m?/人/小时供电量17650KVA，平均100W/sqm备用发电机2×1200KW33英利国际IFC——地理位置?项目位于重庆五大商圈之首的解放碑商圈核心位置，稀缺地段。?周边酒店，奢侈品购物中心，高档写字楼众多，高端商务氛围浓厚；?地铁1号线，轻轨2号线交汇，交通便捷；?嘉陵江、长江两江交汇，景观绝佳。34英利国际IFC——位置解读35英利国际IFC——周边高端商务氛围36英利国际IFC商圈位置37两江交汇的绝佳景观38入驻企业39首层大堂——10m挑高，600㎡40标准层面积——1800-2100㎡，无柱41亮点一：双层内呼吸式玻璃幕墙系统玻璃外层采用LOW-E中空钢化玻璃，内置电动遮阳百叶，可阻挡日光热浪侵袭，起到保温、隔热、节能、抗震、降噪、防尘功能，比普通单层玻璃幕墙，采暖时节能42-52%，制冷时节能38-60%。42亮点二：LEED预认证金奖43亮点二：LEED预认证金奖44亮点三：标准层4.2米/行政层4.5米，净高≧3米45亮点三：标准层4.2米/行政层4.5米，净高≧3米46亮点四：VAV变风量空调系统美国York（约克）主机，美国BAC冷却塔，ITT空调水泵，均为同类设备顶级产品，结合幕墙排风与新风系统，打造全智能控制系统。47亮点五：20部OTIS品牌电梯，等候时间≦40s电梯分区设置，梯速4m/s，5m/s，6m/s；设计等待时间不超过40秒，电梯载重1.6吨/部。48亮点六：双路供电系统+备用发电机电力供应系统——电力供应总量：17650KVA；应急备用电源：2*1200KW。49亮点七：停车场车位引导系统智能引导客户车辆快速畅达空置车位；反向寻车系统，仅需智能系统刷卡，便知爱车方位。50亮点八：5万㎡高端购物中心配套51项目小结：英利国际IFC是目前重庆高端写字楼的典型代表，其开发商英利国际置业为新加坡上市公司，在重庆也颇有名气，曾开发过重庆的英利·纽约纽约，未来国际等重庆地标项目。英利国际IFC凭借优越的地理位置，高水平的硬件配置，全球知名的专业物业管理，吸引国内外优秀企业入驻。52三、磁器口古镇?地理位置?文化底蕴?成功之处53磁器口古镇——项目概况?磁器口古镇是国务院确定的重点保护历史街区、国家AAAA级旅游景区、中国历史文化名街，位于重庆市沙坪坝东北部，过去是嘉陵江下游著名的商业码头。?古镇内巴渝文化、宗教文化、沙磁文化、红岩文化、民间文化各具特色，是重庆古城的缩影和象征，因此被誉为“小重庆”。千年古镇，重庆缩影。54磁器口古镇——地理位置?磁器口古镇位于重庆五大商圈的沙坪坝商圈，属重庆市近郊。?古镇东临嘉陵江，南接沙坪坝，西界童家桥，北靠石井坡。周边历史人文景观众多，高校云集，使磁器口古镇从古至今都具备浓厚的文化底蕴。5556磁器口古镇——历史背景?瓷器口始建于宋真宗咸平年间（公元998年），传说明朝初年朱允炆被迫削发为僧来渝，隐避于宝轮寺，故将原“白岩镇”改名为“龙隐镇”。清朝初年，因盛产和转运瓷器，而得名磁器口，作为嘉陵江边重要的水陆码头，那经历千年不变的浓郁纯朴的古风，令其成为重庆江州古城的缩影和象征，“白日里千人拱手，入夜后万盏明灯”，繁盛一时的磁器口，被美誉为“小重庆”。?素有巴渝第一古镇之称的磁器口，已有1800年，孕育了古镇悠久的历史与文化，其美食三绝中，首数的便是古镇麻花。因其选料上乘，手工精制，具有香甜酥脆、入口化渣的特点，深受人们喜爱，其与众不同的品质，早已备受好评。其中以古镇陈麻花最有名,早在清朝末年,古镇陈麻花凭借其独特的口味从此在巴渝大地流传开来；因其选料上乘，采用全手工制作，具有香、酥、脆、爽，久放不绵等特点，深受广大人民群众的喜爱。57磁器口古镇——文化底蕴?磁器口历史文化底蕴丰厚，是重庆历史文化名城极其重要的组成部分。?