西安OUTLETS市场分析2013年5月单击图标添加图片单击图标添加图片单击图标添g加图片rnFossi单击图标添加图片u单击图标添加图片iscPRIVATE&CONFIDENTIALDwww.dtz.comOUTLETS概念及发展历程概念“奥特莱斯”,音译词，英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思。涵义在零售商业中专指销售国际、国内著名品牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，也被称为“品牌直销购物中心”。如今的奥特莱斯已成为国际名品集中地，是一种倡导更聪明的理性消费的国际新型休闲购物模式。阶段诞生奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似ShoppingMall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然这种业态在美国已有100年历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。阶段一分散的、厂家各自主导的工厂直销店一些服装工厂利用其仓库销售订单尾货，一家工厂一个Outlet1970～1987年Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。阶段二逐步聚集、厂家联合主导的工厂直销店很多工厂联合起来将直销店集中开设，虽然以名牌和低价吸引顾1988～1996年客，但没有形成规模，且离城市较远，一般在60～80英里（100～150公里）左右，开车要一个多小时。g阶段三r集中的、开发商主导的大型休闲购物中心开发商的介入使Outletsn发生质变，以前各自独立经营的工厂1997～2001年o店被整合在一起，统一管理、统一形象，过去作为经营主体的品牌商（i厂家），变成Outlets这一全新F经营模式的供货商。同时功能更加齐全，提升购s物环境，休闲购物一体化，选址向城市靠近，1小时车程，包括乡村式(花园式)u和MALL式s两种主要形态。中国自2002年北京燕莎集c团建立中国第一家outlets至今，全国共有200余家outlets开业，Di以“outlets”s为名的折扣卖场达400余家，但各种运营困境也同时出现。中国OUTLETS关键点选址：消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、1小时交通圈、旅游必经线路、周边环境舒适且有大量高端住宅。客源：城市客源为核心、旅游客源为主要，周边客源为辅助。规划：建筑布局、步行流线、出入口、车位布置尤其关键。功能齐全，一站式。分区：Mall式：各个分区功能可相对单一；花园式：各个分区功能相对齐全。规模：体量不宜过大，应与市场消费力相匹配，8万平米足够。经营：以扣率和租金为主，以买断为辅；专业的管理经营公司。招商：必须先行，最优状态：指导设计、规划、规模。货源：不断拓展新的品牌经销商或直销厂家、且维系好已有资源，争取低成本货源。公关：一定要取得政府大力支持。中国outletsr运营困境解决方案g?n?名品缺乏，品牌混o杂保证优质货i源，及进货渠道?折扣缺乏吸引力F?s改变outlets曲高和寡的窘状?国内outlets体量过大，选址及布局不成熟s?要加大宣传推广力度?u?中产阶级消费群体还未形成c优化经营环境，交通条件及营销预算，吸引更s多Di的商户和消费者OUTLETS发展的特点（1）超乎想象的低价奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。（2）颇具吸引力的品牌组合“名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，荟萃世界著名或知名品牌。（3）差异化选址基本遵循比较统一的规律：消费力旺盛的大城市和发达地区，郊外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大限度地吸引客流；距离都市中心45～90分钟车程，满足各种交通工具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的必经之地。（4）良好的购物环境购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，也有助于延长g消费者在店内的停留r时间。n（5）管理分工明o确i店外F全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全s部自主经营。实行统一物业管理。cusDisOUTLETS发展对城市的贡献OUTLETS奥特莱斯核心引擎——带动产业集群——形成城市时尚新中心——促进超大城市以及城市群的发展——推动城镇化进程（1）提升城市形象、连接城市和旅游发展的纽带在欧美市场，outlets项目通过旅游区、贸易伙伴和地方当局推广旅游业，每年可吸引近千万的旅游及消费者，是连接中心城市和旅游胜地的纽带，很好的提升城市和市场形象，起到营销推广的作用。gForins（2）促s经济发展、吸引投资u据测算，outlets每1万平方米可提供200～250个c就业岗位，能有力促进所在地的经济发展，并进而吸引s新的投资，是城市更新换代的催化剂和经济腾飞的孵化Di器。OUTLETS未来供应项目简介西安悦达奥特莱斯国际商务社区项目名称项目所在地区陕西省西安市长安区郭杜街办，长安区子午大地理位置道和西部大道交汇处西南角总占地面积366,850平方米总建筑面积883,040平方米奥特莱斯购物中心、酒店、酒店业态构成式公寓、商务办公、商业、住宅g区r等n住宅F户数o4,278户si预计居住人口13,690us开工日期2009年6s月c预计竣工日期D2013i年OUTLETS未来供应项目简介西安奥特莱斯现代服务产业区项项目名称目所在地区陕西省西安市总投资额预计15-18亿美元总占地面积约3,800亩折扣店、购物中心、五星级会议g业态构成度假酒r店、商务酒店、商务公寓o、国际体育公园、教育园区等inF集购物、休闲、娱乐、餐饮、住项目定位宿、旅游、度假等多功能为一体s的复合型大型现代服务中心us竣工日期2012年cDisOUTLETS未来供应Outlets未来供应项目简介项目名称西安奥特莱斯广场所在地区陕西省西安市地理位置户县草堂镇开发(投资)商西安奥特莱斯购物广场有限公司项目状态未开业g总建筑面积o约r8万平方米in停车F位约1,500个ss纯租金,保底+流水倒扣,流水倒租金模式u扣,其他模式c百货,服饰s,箱包鞋帽,餐饮,影招商需求D院i,健身会所,美容SPA,游乐园国内外outlets成功案例纽约WoodburyOutlets区位位于纽约以北中央山谷区。经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌规模店，7.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场开业时间1985年世界上最大的品牌直销中心。以购物为主，兼项目定位具饮食、休憩、逛街、游乐功能销售折扣25%-65%的折扣建筑风格一层的花园式Outlets经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任规划布局何店铺的距r离最短，同时注重园林环境，营造g休o闲氛围。inF将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有s功能分区齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车s场u1,500停车位约个cn主要客源：美国、加拿大有车族，世界各地旅游客源。sn商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示Di，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。国内外outlets成功案例BluePurpleoriRedngGFeernssuGcoldDis国内外outlets成功案例上海青浦百联outlets上海市普陀区金沙江路真北路口，距上海市中区位心人民广场26公里用地240亩16万㎡，建面11万㎡，商铺面规模积从100到500㎡不等开业时间2006年4月投资商百联集团和香港九龙仓（中国）投资额RMB4.7亿元以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主，以项目定位餐饮为辅的大型综合性购物中心。国内首家花园式Outlets能全部持有,2006-2007年：90％扣率经营，经营模式2008年：100％扣率经营6%-20%，20％的很少，一般在16％左右，销售折扣部分大品牌扣率g6％、7％。r建筑风格美国花n园式Outlets地上一层，局部二至三层oi由23栋造型别致的建筑群构成，广场总体布F规划s布局局采用了环状连续空间，中部设水系，商铺间s以商业街形式相联，预留前区广场停车。uＡ区国际一线服饰、Ｂ区国际运动休闲品牌、功能分区二线品牌以及国内品牌。Ｃ区餐饮休闲娱乐nc主要客源：上海及江浙族最多、其次周高端车为边区。共入驻品牌240多个住宅客、旅游客源sDi停车位约1,200个国内外outlets成功案例天津佛罗伦萨小镇天津佛罗伦萨小镇位于京津之间的天津武清区，区位距北京五环路60公里，天津市中心38公里占地面积18万平方米，建筑面积6万平方米，可规模租用面积42,000平米。将引进近200家意大利顶级奢侈品牌和世界时尚名牌开业时间2011年投资商意大利RDM集团和美国威特公司投资额RMB11亿元项目定位建筑风格纯正意大利风格小镇整体为意大利风情小镇风格，呈“田”字型布局，同一建筑群均以连廊贯通，以广场和小桥形规划布局成枢纽；街区风格统一、而广场环境各异。临街建筑多为假二层、非临街建筑为一层。项目设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，提供近200家门类功能分区r丰富的奢华n及时尚精g品o小i镇整体划分为共约200个铺位单元，单个铺位F单位面积在140-300平米之间。项目各品牌店铺铺位划分s的经营面积主要集中在140-200平米之间，最大us店铺面积约为1000平米c佛罗伦萨小镇项目目前开业店铺共约150家，含零s售、餐饮、儿童娱乐等。业态规划零售店铺约139家，占91%；餐饮店铺10家（含i即将开业的必胜客），占比约6%；儿童游乐场1D个，占比1%；客服中心3个占