本次汇报内容构成1项目属性界定2目标与核心问题3市场环境分析4项目发展战略5项目整体定位区位：项目位于湛江市赤坎区，交通地理位臵优越，享受5分钟赤坎-开发区生活圈，10分钟霞山生活圈?项目位于赤坎区赤坎区至坡头至麻章开发区至霞山指标：项目占地约7万㎡，容积率≤3.4，在片区内属于中等规模、中高容积率城市型项目项目用地指标?地块用地面积：71225.2㎡?建筑容积率：≤3.4?建筑密度：≤22%?绿地率：≥35%周边项目用地指标一览表建筑面积项目名称占地（万㎡）容积率（万㎡)京基城33.273.71130华盛新城15.032.6439.7金海湾20.472.5863沿江华庭2.0693.387.89年丰豪庭82.112东方御景2.823.010.737雍景城本项目71225.2≤3.4约24.22四至：项目位于东临海田路，南临河林路且与君悦国际酒店相对，西临南桥路，北靠华盛新城2期海林路南海桥田路路周边配套：项目周边配套较成熟，可享受赤坎区中心生活圈，生活居住氛围浓厚赤坎区中心生活圈项目属性界定：中心城区//中等规模//中等容积率项目?区域属性：城市中心区靠近赤坎区中心城区开发热点板块属于湛江市房地产开发热点板块?项目属性：24万平米规模，属于区域中等规模项目，中等容中等规模/中等容积率积率项目资源项目项目无景观资源生活配套齐全属于赤坎区中心城区，生活配套相对齐全本次汇报内容构成1项目属性界定2目标与核心问题3市场环境分析4项目发展战略5项目整体定位从公司发展和市场出发，项目入市后快速回笼资金，并且树立良好的品牌形象是项目开发的首要目标?较高的利润——从销售价格角度而言，目前赤坎区在售项目的价格高于周边片区价格；?集团使命——荣盛总部以河北为基地，但目前开发重心逐渐向广东分公司倾斜，公司开发以城乡结合部为主，快速回笼资金为目标?多个项目操作和长远发展——除本案外荣盛房地产开发公司在湛江还有3个开发项目，但目前市场影响力不够，而未来公司将辐射广东区域，公司品牌的树立也需要开发项目的执行得到外在体现。目标一：快速稳定现金流——公司集团的核心战略目标，现金流对开发至关重要；目标二：树立品牌——在保证现金流的情况下，建立项目和开发商的品牌影响力；目标三：周期目标——能稳健的扩张公司的业务，快速开发、滚动开发。我们通过金字塔结构来分析和界定核心问题R2S我们想要什么？我们有什么？（针对目标的规范分析）（针对现状的实证分析）核心问题是什么？?现金流目标——公司集团的核心?企业层面：品牌影响力在当地市场战略目标，现金流对开发至关重要；不够；?品牌目标——在保证现金流的情?项目层面：中等规模无强势内、外况下，建立项目和开发商的品牌影部资源体系的项目；响力；?区域层面：工业城市大背景下的房?周期目标——能稳健的扩张公司地产发展背景；的业务，快速开发、滚动开发。?市场层面：房地产开发起步晚，但目前是开发快速增长期。我们怎么办？（解决方案的提出）基于世联对项目的理解，我们认为项目应该解决的核心问题是：核心问题12确定项目的发展方向，是舒适型区域供应加剧情况下如何占位，还是紧凑型突破竞争项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内外类似案例中找到启发，因此我们必须明确：?我们处在怎样的市场环境之下？?我们的发展方向如何确定？?我们的物业存在哪些市场机会点？?如何通过规划来体现项目的独特价值？?。。。。。。本次汇报内容构成1项目属性界定2目标与核心问题3市场环境分析4项目发展战略5项目整体定位项目市场环境分析1湛江市城市宏观解读2湛江市房地产市场3赤坎区房地产市场城市地位：借助湛江港依托广东珠三角与大西南的交通，成为对接东盟桥头堡；其综合实力位于北部湾前茅，港口吞吐量独占鳌头，是北部湾中心城市湛江的地位中国-东盟自贸区中，技术、资本和制造业是东盟诸国的核心诉求。广东强大制造业基础和资本是东盟发展的核湛江市东濒南海，南隔琼州海峡与国际心需求，广西及西南省份与东盟产业同构现象严重，合旅游岛海南省相望，西临北部湾。作乏力。湛江综合实力位于北部湾地区前茅，港口湛江地处粤西，位于珠江西岸，背靠“世界工厂”珠三吞吐量独占鳌头，市场容量及经济腹地广角，能够利用世界工厂的产业、资本和技术优势，形成阔，是北部湾地区的中心城市之一。与东盟紧密合作的关系。城市解析：首批沿海开放港口城市、国家一类大市、粤西中心城市，资源景观丰富、区位价值突出，良好地缘优势开拓城市价值张力城市发展：南北老城区（霞山、赤坎）：改造、更新，中部城区（经开区）：重构、复兴城市总体规划：城市以“南拓、东进、北联、西优”为发展方向，新区开发与旧城更新并举推进生态型海湾城市新格局城市空间以“南拓、东进、北联、西优”为发展方向，新区开发与旧城更新并举，推进城区扩容提质、拥湾发展，构建“一湾、两岸、四轴、五岛、六中心、七组团”的生态型海湾城市新格局。（1）“一湾”：环湛江湾城市核心功能区，沿湾布局行政办公、商务、商业、文化、体育、教育和旅游服务等市级公共服务设施，沿海湾打造连续的绿化休闲空间，体现湛江海湾城市特色。（2）“两岸”：以湛江湾为界，包括海湾西岸、海湾东岸。（3）“四轴”：东进城市发展轴、南拓产业发展轴、西优综合发展轴和北联同城化发展轴。（4）“五岛”：东海岛、南三岛、特呈岛、硇洲岛和南屏岛等五个岛屿，培育国际滨海旅游示范区。（5）“六中心”：六大市级专类公共服务中心，包括商务中心、体育中心、文化中心、教育中心、行政中心和交通枢纽中心。（6）“七组团”：围绕湛江湾形成七个城市功能组团，包括海湾西岸的麻章-赤坎组团、霞山组团、宝满港区产业组团，海湾东岸的海东新区组团、坡头功能组团、南三岛旅游服务组团，以及海湾南岸的东海岛工业新城组团。对外交通：三条对外交通要轴陆续动工建设，强化湛江的优势地理位臵，为湛江融入三大经济圈提速，提升城市竞争力?强化湛江作为粤西地区中心城市的地位，对外连通广西、海南和珠三角地区，为湛江融入三大经济圈提速，也使湛江经济提速。目前湛宁铁路南宁段已动工，深广湛高铁今年动工，琼州海峡跨海大桥预计2013年开工建设。对内交通：中心城区形成快速路“四横四纵”，主干道“十二横十四纵”的网络结构，提升城市交通系统整体服务水平，完善路网建设湛江市综合交通整体规划示意湛江市是广东省3个全国性综合交通枢纽之一，国道G207、G325，国家沈海高速公路、兰海高速公路从湛江境内穿过，与省道、县道形成四通八达的公路网络，现有黎湛铁路、河茂铁路、粤海铁路在湛江交汇，与国家铁路干线连接。目前在建广东西部沿海高速铁路（茂湛段），建成后湛江将东联珠三角2小时经济圈，西接南宁东盟商贸圈中心城区规划快速路形成“四横四纵”，主干道“十三横十四纵”的网络结构。经济发展：近几年，湛江市经济持续保持高速增长态势，将推动房地产市场的快速发展?湛江市经济持续保持高速增长态势，但大而不强现象突出，粤西经济中心的城市地位面临持续弱化的竞争风险；2012年主要城市GDP城市GDP（亿）人均GDP（元）湛江1900.64266.06.01GDP增速与房地产发展关系茂名粤西主要城市1951.1833248.36小于4%4%-5%5%-8%大于8%阳江877.0135794.87北海630.0839000萎缩停滞稳定发展高速发展防城港457.5348110桂南主要城市玉林1032.418728海口712.7534404产业发展:重大项目逐步投产兑现，承接珠三角产业转移，将带来大量的人口和投资资金，有力助推全市经济增长十二五规划：产业有序竞争，错位发展，构成“一地一主园区一主导产业”格局，提升产业集聚度。着力发展15个产业，重点是“五大五新五特”产业，即大钢铁、大石化、大纸业、大旅游、大物流等“五大”产业，新海洋、新能源、新电子、新材料、新医药等“五新”产业和特色农业、特色家电、特色家具、特色食品、特色文化等“五特”产业。钢铁石化晨鸣林浆纸项目东海岛宝钢基地投资690中科炼化总投资约600亿元，预计亿元，可带动200多个产投资150亿元，投产后可实现年每年可给湛江增加约650亿元的工业链项目，钢铁关联行业产值100亿元，年创利税26.8亿业产值，新增GDP210亿元，带动GDP预计将达5000亿，拉元，并提供4000余个就业岗位。约十倍的下游产业链条，于2013动产业聚集，目前已挂牌一期工程已正式投产年底建成投产，预计年底投产产业发展：工业化越来越成为湛江的发展主调，同时大产业落户引发产业集聚效应，从而加速房地产市场发展?随着城市大产业的落成投产，受联系的空间成本影响，企业在选址时有向中心企业汇集的倾向，其结果产生生产集聚的效应，这就是空间极化。钢铁和石化两大工业巨无霸落户湛江，将带动上下游企业的发展，发展要素集聚，城市化进程加快，人口涌入，从而加速房地产市场发展。工业化主导的城市加速房地产市场发展。工业化主导的城市空间极化产业集聚湛江市三产比例分配100%加速房地产市场发展加速城市化相关要素聚集90%80%70%60%上游企业需50%新企业求扩大，下40%进入游企业投入30%降低20%10%产业集0%20052006200720082009201020112012聚模型第三产业222.75259.19307.62368.49425.66538.15645.65712.22上游企业产第二产业297.72363.00417.93496.99491.58577.60710.43803.07地方盈利能业规模效第一产业力和积累能益，下游企160.50183.33198.86233.93239.43289.31344.15385.35力增强业效益提高城市消费：消费市场保持快速