贵州省毕节市房地产市场调查报告四川合美地产营销2013年4月20日|机密一、城市概况关键词：川滇黔三省交汇，国家级重点扶持开发区、自然旅游风光地理位置毕节市位于贵州省西北部，川、滇、黔三省交汇处，原为毕节地区，2011年撤销毕节地区，设立地级毕节市，同时撤销县级毕节市，原毕节市行政区域为现七星关区行政区域，现毕节市政府驻地设在七星关区。东部和南部与本省遵义市、贵阳市、安顺市、六盘水市接壤，西部和北部与云南省、四川省毗邻。古代是夜郎文明、水西文化繁盛之境，如今是我国西部大开发拉开序幕的地方。毕节概况—毕节试验区毕节市是胡锦涛总书记任中共贵州省委书记时亲自倡导并经国务院于1988年6月批准建立的以“开发扶贫、生态建设、人口控制”为主题的试验区。辖毕节、大方、黔西、金沙、织金、纳雍、威宁、赫章一市七县，涵盖贵州省毕节地区全部市县，面积26853平方公里，人口833万。全市总面积3412平方公里，辖27个镇、8个乡、6个办事处，聚居汉、彝、白、苗、布依等35个民族，总人口约140万。其中：农业人口121.4405万人，非农业人口17.3031万人。自然资源毕节市市内地形西高东低，最高海拔2217米，最低海拔470米，平均海拔1511米，属亚热带湿润季风气候，常年平均降雨量954毫米，日照率约31%，无霜期250天左右，年平均气温12.8℃，气候温和，雨量充沛，具有冬无严寒、夏无酷暑的特点。交通条件毕节市地处乌蒙山腹地，位于川、滇、黔三省交通要冲，交通便利，四通八达。横穿毕节东西和连接南北的两条国家级骨干高速公路“杭－瑞”、“厦―蓉”和穿越毕节腹地的“成都—贵阳—广州”客运专用高速铁路（350公里/小时）毕节段全面动工，毕节—威宁省级高速公路、毕节机场已开工建设，国家规划的4条铁路7个通道经过毕节并于2011年全面动工。随着交通基础设施的进一步完善，作为国家规划建设的一级公路交通枢纽、二级铁路综合枢纽城市，毕节市将成为川滇黔三省交汇处的区域性物流中心。旅游资源毕节属岩溶地貌,自然旅游资源十分丰富。有"高原明珠"之称的威宁草海,被誉为"地下天宫"的织金洞,有"天然公园"之称的百里杜鹃,"古,野,奇,曲"的纳雍总溪河风光(乌江第一漂),叹为观止的大方九洞天及十里溶洞探险漂、大屯土司庄园风景区和众多的史前文物,古建筑群,古石刻,这些风景名胜与安顺龙宫,黄果树瀑布一道,构成了贵州西线旅游区。此外，毕节地区是个多民族杂居地区,居住着汉、彝、苗、回、白、布依、仡佬等30多个民族,有威宁彝族回族苗族自治县、77个民族乡,使毕节地区风土人情多彩多样,民俗民风绚丽多姿。概况结论：毕节市位于贵州省西北部，川、滇、黔三省交汇处，是贵州西部。是胡锦涛总书记任中共贵州省委书记时亲自倡导并经国务院于1988年6月批准建立的以“开发扶贫、生态建设、人口控制”为主题的试验区。是黔西重要节点城市，拥有丰富的自然资源，贵州人口密度比较高的地区。二、毕节经济发展关键词：经济稳定增长人均收入与支配增大房地产成为支柱产业1、毕节经济增长稳定“十一五”期间，毕节全市生产总值从2005年的58.81亿元增加到2010年的122.45亿元，年均增长15.54%，人均生产总值从4014元增加到9641元，年均增长20.6%。十二五期间，毕节全市2011年地区生产总值745亿元，年均增长14.4%，2012年地区生产总值872.4亿元，年均增长15.3%。毕节地区经济在贵州省内举足轻重，但从整体来看，人口基数大，人均对于GDP的贡献较小，是目前毕节地区经济较为落后的重要原因之一。16.80%14016.36%0.18122.4514.13%12013.67%0.16101.50.1410084.040.1272.75800.160.17600.080.06400.04200.02002006年2007年2008年2009年2010年GDP增长率十一五经济增长示意图经济增长对比示意图根据城市经验，当一个国家或地区GDP增长率在15%左右，该国家或地区房地产业处于高速发展阶段，由此可以看出：毕节房地产业处于高速增长阶段。2、产业结构从下表中我们可以看出：毕节农业经济比较发达，第三产业比率与发达地区相比还有提升空间，工业欠发达。（产业结构对比表）3、社会消费品零售总额全年实现社会消费品零售总额174.4亿元，同比增长16.0%。其中：城镇123.1亿元，增长17.7%；乡村51.3亿元，增长12.1%。社会消费品零售总额（万元）名称绝对数增长（%）社会消费品零售总额174423916.0七星关区64581418.1大方县15486514.6黔西县17951814.8金沙县18349615.0织金县17062614.9纳雍县13794014.5威宁县17048714.7赫章县10149214.5毕节市七星关区居民消费价格总指数为102.8%，服务项目价格指数为103.2%，消费品价格指数为102.7%，农业生产资料价格指数为109.7%。七星关区居民消费品价格指数指标名称价格指数（上年=100）增长（%）居民消费价格总指数102.82.8食品103.43.4烟酒及用品103.53.5衣着103.73.7家庭设备用品及维修服务100.30.3医疗保健和个人用品102.72.7交通和通讯100.90.9娱乐教育文化用品及服务101.71.7居住103.53.54、收入水平城镇居民收入继续提高，生活质量有所改善。全市城镇居民人均可支配收入19243元，比上年净增加3111元，名义增长19.28%，扣除价格因素实际增长16.04%。七星关区城镇居民人均可支配收入19555元，增加2420元，名义增长14.12%，扣除价格因素实际增长11.01%。城镇居民人均消费性支出为11346元，增长13.40%。城镇居民家庭人均用于购买食品消费支出4648元，增长8.45%。城镇居民恩格尔系数40.97%，较上年下降1.87个百分点。城镇居民人均可支配收入情况表(元)县区名称2012年2011年县区名称2012年2011年七星关区1955517135织金县1923315275大方县1929916350纳雍县1916816062黔西县1957416396威宁县1724214173金沙县2080017149赫章县1917716126百管委1772714797农村居民收入继续增长。全市农村居民人均纯收入4926元，比上年增加716元，名义增长17.01%，扣除价格因素实际增长13.82%。农村居民人均纯收入中，工资性收入占39.85%，家庭经营纯收入占49.57%，财产性纯收入占1.63%，转移性纯收入占8.96%。农村居民人均生活消费支出3972元，增长10.86%。农村居民人均食品消费支出1786元，比上年增加101元，农村居民恩格尔系数44.95%，较上年下降2.07个百分点。农村居民人均纯收入情况表(元)县区名称2012年2011年县区名称2012年2011年七星关区51314412织金县47144029大方县49434239纳雍县45613918黔西县49864276威宁县48624068金沙县57204910赫章县45773892百管委495040845、房地产投资、固定资产投资与GDP关系2012年全社会固定资产投资1300.5亿元，同比增长58.4%。50万元以上固定资产投资为1199.6亿元，同比增长77.4%,其中基本建设投资942.6亿元，同比增长88.5%，更新改造投资114.7亿元，同比增长25.9%，房地产投资122.4亿元，同比增长52.1%。房地产已成为地方支柱产业名称2012年增长（%）全社会固定资产投资1300.558.4其中：50万元以上1199.677.4七星关区226.8558.3大方县117.5643.7黔西县176.5568.7金沙县178.7256.6织金县193.7680.2纳雍县125.3440.9威宁县142.4352.7赫章县105.6461.4百管委33.6556.76、工业形成多元化发展体系目前毕节基本建成煤电化一体化工业体系，初步形成了煤炭、化工、装备制造、食品加工、建材等产业多元化发展的格局。7、城市化水平较低全市年末常住人口为652.41万人，比上年增加0.06%。根据公安年报数据显示，年末户籍人口为857.97万人，比上年增加0.73%。根据省计生委抽样调查结果显示，人口出生率为12.69‰,人口自然增长率为6.29‰。2012年全市城镇化率为29.99%，比上年提高1.82个百分点。在城市化进城中，具有很大提升空间，房地产业将会迎来发展契机。分县（区）城镇化率(%)名称2012年2011年名称2012年2011年全市29.9928.17织金县29.4327.65七星关区42.139.83纳雍县28.3626.54大方县26.1125.35威宁县23.0321.69黔西县37.5332.09赫章县19.3517.54金沙县31.630.29百管委15.5515.49注：本表中大方和黔西的数据含百管委。经济发展总结结论毕节近年来经济总量发展迅速，但由于人口众多，人均GDP、人均收入等与省内城市还有一定差距，这也表明毕节经济具有较大发展空间。房地产发展处于高速发展阶段，房地产业已经成为毕节的支柱产业。毕节零售市场的规模提高迅速，人均消费指数提高。这些都给本项目及地产行业的成功发展带来一定契机。三、城市发展规划关键词：三省通衢交汇向东、向南扩城1、城市性质定位规划将毕节市城市性质定位为：毕节地区政治、经济、文化和信息服务中心，川、滇、黔三省交界地区的重要节点城市和商贸、物流集散地，