杭州房地产市场年度总结报告@2012置高地产顾问·奇楠地产研究院2013.01说明：?本报告关键词说明：?主城区：上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区、下沙区、之江区。?十城区：主城八区、萧山区、余杭区。?普通公寓：非别墅、排屋（联排、双拼、叠排）的住宅物业，包括多层（含洋房）、小高层及高层。?排行榜数据范围：2012年1月1日-12月31日十城区。?本报告数据来源：置高房地产企业决策信息系统/置高市场研究数据库；?本报告内容仅作提供资料与分享之用，如要转载或使用请注明出处；?本报告版权归杭州置高房地产投资咨询有限公司所有；?本报告数据力求准确，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。报告目录2012年房地产政策回顾?2012年房产政策?2013年政策环境预判2012年杭州土地市场?主城区土地成交?萧山、余杭土地成交2012年杭州商品房市场?主城区住宅市场回顾?主城区商业市场回顾?萧山、余杭商品房市场回顾?2013年杭州市场预判2012年杭州房地产年度排行榜2012年房地产政策回顾/房产政策时间轴政府多次重申：存款准备金率：商品住宅地块竞标方式改变：限购是主旋律，坚持调控不动摇央行两次共下调存款准备金率1%当溢价达49%时，竞投保障房面积清理小产权房：存贷款基准利率：公积金政策：研究清理试点，规划清理小产权房两次共下调存贷款基准利率0.5%下调贷款利率，提高缴存额标准2012年房地产政策回顾/房产政策存款准备金率：央行两次共下调存款准备金率1%大型金融机构中小金融机构公布日调整前调整后幅度调整前调整后幅度2012年5月18日20.50%20%-0.50%17.00%16.50%-0.50%2012年2月18日21%20.50%-0.50%17.50%17.00%-0.50%释放资金约：2011年11月30日21.50%21%-0.50%18%17.50%-0.50%2011年6月14日21%21.50%0.50%17.50%18%0.50%2011年5月12日20.50%21%0.50%17.00%17.50%0.50%8000亿2011年4月17日20%20.50%0.50%16.50%17.00%0.50%2011年3月18日19.50%20.00%0.50%16.00%16.50%0.50%2011年2月18日19.00%19.50%0.50%15.50%16.00%0.50%2011年1月14日18.50%19.00%0.50%15.00%15.50%0.50%存款准备金率的下调对房企资金来源提直接间接流入房地产市场供更多可能性，以助安全过冬2012年房地产政策回顾/房产政策商品住宅地块竞标方式改变：当溢价达49%时，竞投保障房面积《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》：1、控制地价：溢价率不超49%明确提出，“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，2、为保障房筹集资金：溢价率超将调整竞价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用49%时竞标配建保障房面积房或保障房面积”。另一种价格表现形式表示政府限地价的决心2012年房地产政策回顾/房产政策清理小产权房：研究清理试点，规划清理小产权房房产状态措施责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，在建遣散施工队伍国土部同时宣布，今年将选择部分城市开展小产权房清理试责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。同时，还将点工作，为启动全面清理工作做好政策储备。小产权房将依法查处有关设计、测绘、施工、销售、代理销售单位的不予确权发证，不受法律保护。在售违法违规行为，除给予行政处罚外，责令停业整顿，降低或取消相应执业资质。已售国土部门尚未有相关的政策多方面着手，整顿房地产市场，表现政府规范房地产市场的决心2012年房地产政策回顾/房产政策存贷款基准利率：两次共下调存贷款基准利率0.5%2011年2012年差额贷款基准利率7.05%6.55%中国人民银行决定，自2012年7月6日起再次下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调贷款金额100万0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其贷款年限20年他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应等额本息月还款7783元7485元298元调整。2012年央行共计下调存贷款基准利率两次，幅度合计0.5%。累计支付利息867927元796447元71480元总还款额1867927元1796447元71480元下调存贷款准备金率，减轻购房者还款压力2012年房地产政策回顾/房产政策公积金政策：下调贷款利率，提高缴存额标准20112012差额存缴额公积金贷款基准利率4.9%4.5%可贷金额贷款金额100万100万2011年2012年贷款年限20年20年15万131~406132~454等额本息月还款6544632621830万406~975454~1088累计支付利息5706665183595230750万975以上1088以上总还款额1570666151835952307提高了公积金缴存标准，提高公积金贷款要求；降低公积金贷款利率，减轻还款压力2012年房地产政策回顾/房产政策小结表决心多次重申政策，表示调控不放松多手抓区别对待通过限地价、清理小产权房旁敲侧保护刚需，抑制投资型购房需求击，整顿规范房产市场2012年房地产政策回顾/2013年政策环境预判房产税试点2013年杭城或将迎来房产税?国务院发展研究中心研究员倪红透露，目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。?虽然杭州不是一线城市，但在第二批试点名单中出现的可能性较大，其实际的影响力度仍需要看政策的执行细则。?杭州征收房产税的细则标准预判会参考上海、重庆，不会过于严厉，只要不对存量房源征收房产税，其心理影响将多于实际影响。调控政策城市化、经济均靠房地产，但调控短期不会动摇?住房城乡建设部部长、党组书记姜伟新在十八大新闻中心举办的第四场记者招待会上表示：“目前没有想放松房地产调控。”?李克强在十八大上表示房地产仍是经济支柱。房地产不会长期处于被打压状态。?推进城镇化是十八大报告中放出的一个明确信号，政策中指出加大三、四线城市的城市化发展。有利于房地产整体行业的发展。2012年房地产政策回顾/2013年政策环境预判刚需政策未来刚需购房鼓励优惠政策或将出现?各地政府响应中央号召刺激刚需入市购房，多地公积金提高了首套房贷款限额，再加上限购的打压，鼓励刚需也将成为未来的重要基调，所以可以预见在明年只要限购继续，那么刚需鼓励政策仍将有可能出现。?房地产市场需要“扩大内需”，改善性住房将是重要内容。对改善性住房需求就一定要支持，对一年内买了新房卖出旧房的可以在税收上给予优惠。货币政策货币政策放松，贷款难度及成本或将有所改善?中央经济工作会议为明年货币政策指明了方向——实施稳健的货币政策。?2012年的货币政策处于渐松环境，继续保持“稳健”的基调，预计2013年将会持续有所放松，而同样由于“稳健”基调，预计不会超过2012年程度。?央行表示，适时下调存贷款基准利率和调整利率浮动区间，有利于引导资金价格下行，为进一步降低企业融资成本创造更加有利的政策环境。可见，未来银行的贷款优惠力度会频频出现。报告目录2012年房地产政策回顾?2012年房产政策?2013年政策环境预判2012年杭州土地市场?主城区土地成交?萧山、余杭土地成交2012年杭州商品房市场?主城区住宅市场回顾?主城区商业市场回顾?萧山、余杭商品房市场回顾?2013年杭州市场预判2012年杭州房地产年度排行榜2012年杭州土地市场/主城区土地成交/住宅用地8月后住宅土地市场回暖明显2012年杭州主城区住宅用地成交金额（亿元）?2012年杭州主城区住宅用地成交集中出现在8月份之后，在经历了大力促销之后，迅速回笼了资金的房企开始在土地市场寻找猎物，特别是在10月份，土地成交额达111亿元，土地市场回暖明显。2012年杭州土地市场/主城区土地成交/住宅用地宅地成交集中在西湖、滨江、拱墅，整体成交溢价率不高??区域分布：溢价率：2012年杭州主城区住宅、商住土地成交主要集中在西2012年溢价率超过49%配建保障用房的地块仅三块，均由中海地湖、江干、拱墅。下城区、之江区则未出现宅地成交记产集团摘得。其他地块溢价率均不高，集中在10%-49.9%之间的录。占一半以上，更有不少直接加价成交。土地市场呈温而不热的现象。2012年杭州土地市场/主城区土地成交/住宅用地大型资金实力雄厚外企为购地主力?购地企业：2012年杭州主城区住宅用地成交，买家以非本土企业为主，占成交金额的68%，该部分企业中，以资金雄厚的大型房企（如中海地产集团、嘉里置业）为主，小型资金实力不足的企业在土地市场逐渐退出。2012年杭州土地市场/主城区土地成交/商业办公用地商业用地土地市场无明显淡旺季2012年杭州主城区商业、办公用地成交面积（㎡）?2012年杭州主城区商业、办公用地成交集中在8月份之后，无明显淡季旺季区别。2012年杭州土地市场/主城区土地成交/商业办公用地商业用地成交集中在江干区、西湖区?2012年杭州主城区商业、办公用地成交集中在西湖区、江干区。其中西湖区成交面积占总成交面积的37%，地块多位于蒋村、之江区域。江干区商业用地成交集中在城东新城，整体成交均价高于西湖区。2012年杭州土地市场/主城区土地成交/商业办公用地商业用地整体成交溢价率低?2012年杭州主城区商业、办公用地成交的溢价率较低，80%地块的溢价率低于9.9%，溢价率超过50%的仅4块，占总数量的8%。2012年杭州