龙湖的项目成本管理主讲：周世艾2013年讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在工程项目管理、成本管理、成本控制和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。问题：成本是怎样形成的成本是什么时候形成的房地产主要成本费项房地产主要成本费项：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安）四、开发间接费五、营销费用六、管理费七、财务费用序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项1土地成本土地价款、拆迁安置补偿等勘察、设计费2前期费用报建费三通一平费等3配套设施费用学校、幼儿园、会所等水、电、气配套、道路4基础设施费用开发成本小区强弱电、总平工程5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等6主体建安成本建筑、安装、装饰工程审计费造价咨询费7工程相关费用监理费、定额外检测费物业前期介入费、维修基金8营销设施建造费销售费用　其他销售费用期间费用9财务费用贷款利息、税金等10管理费用员工工资、福利等建设部2000年9月18日发布《房地产开发项目经济评价方法》第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”影响房地产成本的主要因素经营目标项目策划项目设计项目开发节奏/盈利指标销售定位/部品定位/现场施工自身管理能力成本政策与市场环境合作资金资源来源成本管理的管理体系成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……龙湖成本管理体系制度流程方法工具（工作指引、作业指导书）业务制度文件流程文件作业指引记录表单模块目标成本管理办法目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型成本模块：预、结算编制管理指引项目成本指标测算表制度流程与管理工具成本数据库编制指引市场成本调研表成本专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表管理　成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单成本管理部分制度流程体系经济标评审分析表计量支付表单工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表　项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。龙湖成本管理体系思路合约规划新项目可研规划设计与招标施工管理合同结算准确测算步步跟踪事前定价动态反馈及时结算数据分析与储存 成本管理工作的重心提前准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算成本管理的有效方法----目标成本管理建立目标成本管理为导向的成本管理体系目标成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本l?目标成本管理有什么作用目标成本管理的作用在于做到心中有数：“算了再做”而不是“做了再算”l?目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争控制的产品成本l?目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线龙湖项目成本管理的内容l?以项目为管理对象l?项目的完全直接成本测算分解l?期间成本测算分摊龙湖集团组织形式集团公司重庆公司成都公司北京公司N公司项项项项项项项项项项目目目目目目目目目目12N12N2NN1龙湖项目管理组织形式公司总经理公司运营总监设计研发部工程管理部成本管理部营销部计划财务部项目负责人项目1项项目研发经理研发专员项项项目目目目项目工程经理专业工程师部23N项目成本经理成本专员项目营销经理营销顾问项目财务经理财务专员龙湖项目部主要职能l?产品研发定位l?施工组织和管控l?成本测算和控制l?营销策划和销售l?客户管理品质保证实行项目管理后公司和部门职能l?公司土地竞拍、资金保障、人力资源l?部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员项目职能岗位项目成本管理职能1、产品定位2、产品建造标准3、设计任务书设计研发4、设计优化产品成本控制5、设计费管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控成本管理3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总1、在成本控制下进度、质量管理工程管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用营销（包括样板房景观体验区）管控1、项目成本财务指标的管控计划财务2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控目标成本测算的条件经讨论确定的方案或设计图（规划指标表、建筑标准、产品配置）相应项目工程造价历史成本数据市场价格及其走势的准确把握测算成本目标成本测算的方法l?正向测算：??测算依据（产品标准、市场情况、历史成本数据库）??测算方式（估算、概算、预算）??团队工作l?反向倒逼：??确定销售价格水平；??确定利润要求；??反推计算成本目标成本管理的阶段土地项方初工投目案步程竣资启设设实工论动计计施阶证阶阶阶阶段阶段段段段段目标成本(土地版)目标成本(启动版)目标成本(方案版)目标成本(执行版)目标成本(调整版)项目竣工成本目标成本形成动态及责任成本执行土地投资论证阶段成本测算责任部门工作成果提供土地信息发展部项目定位提供周边配套地区总经理主持、确定项目预案研发部总经目标成本测算理重造价采购部新给投资分析定成模型本值满足拿地审定成本要求存档通过未通过土地阶段成本测算方法：成本经验值估算法参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论证阶段成本测算　成本费项科目成本取值范围适用标准备注90-115（土地面积）普通楼盘　前期费用160-205（土地面积）高档楼盘含精装160-235（土地面积）别墅楼盘　205-225（土地面积）容积率0.5-1.0　基础设施225-250（土地面积）容积率1.4左右　土地250-400（土地面积）容积率2.0以上　投160-200（土地面积）容积率0.5-1.0资档次高者环境工程135-180（土地面积）容积率1.4左右可取大值研100-140（土地面积）容积率2.0以上阶一般地下室2100-2300元/地下室面积　　段人防地下室2300-2500元/地下室面积　　会所3500-5000元/会所面积　　配套设施教育用房1500-1800元/教育用房面积　　底商1500-1800元/商业用房面积　　管理用房1500元/管理用房面积　　　成本费项科目取值范围适用标准备注2200-2400建筑面积双拼别墅项目2000-2200建筑面积联排毛坯建筑面积土1800-2000叠拼地建筑面积　投1500-1600普通资多层1600-1800建筑面积高档　可研1600-1800建筑面积普通　阶小高层段1800-2000建筑面积高档　2000-2200建筑面积普通　高层2200-2400建筑面积高档　案例：综合技术经济（规划）指标?览表项目单位合计数值所占比重(%)备注总用地面积m2217978.46　326.97亩居住户(套)数户(套)4122　　居住人数（每户按3.2人计算）人11574　　总建筑面积m2612963.59　　一、按功能性质划分　　　　1)住宅建筑面积m2431040.2370.32%　其中：高层m282410.8119.12%　小高层m241325.69.59%　花园洋房m2307303.8271.29%　2)公建面积m250709.238.27%　含地下车库设4)地下建筑面积m2125976.6920.55%备房,架空层等不计容面积项目数量计量标准成本取值成本测算土地费　217978土地面积　　前期费用　217978土地面积20544685490基础设施　217978土地面积35076292300环境工程　217978土地面积14030516920开配套设施费教育用房2100建筑面积18003780000发　底商50709建筑面积180091276200成管理用房5237建筑面积15007855500建安工程地下室112133建筑面积2100235479300本　多层307303建筑面积　1600491684800　小高层41325建筑面积160066120000　高层82410建筑面积　2100173061000工程相关费用　　　　3450441期销售费用　销售收入　2%60070472间财务费用　612964建筑面积　648397200672管理费用　612964建筑面积　7747198228费合计　　　　1728671323项目启动阶段成本测算计划财务部造价采购部项目团队研发部指标计算成本测算、进行财务根据售价、销售进度、项目目标成本测算价格、销售进度