杭州部分无产权房市场及中原操盘案例浙江中原事业部2013年1月6日本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1丰盛九玺■在售均价：8300元/㎡含2500元/㎡精装修(7#北面8200元/㎡南面8700元/㎡■主力户型：36-96㎡民用水、商用电■产品类型：高层（1幢酒店、3幢酒店式公寓(一幢三证)、9幢420方大平层公馆一层三证）.■土地面积：52525㎡建筑面积:250000㎡7#21F■装修标准：3500元/㎡■年限：40年（集体产权）6#11F付款方式:1\分期40%30%30%,2\按揭50%,3\一次性付出■物业管理：高力国际（3.5元/㎡·月）■交付时间：2015年6月■发展商：杭州孚元泰置业有限公司西区鸟瞰图■物业地址：西湖郑家路与吉鸿路（紫金港路延长线）交叉口销售情况:6#推出256套,去化7成(主要以内部客户为主)未去化集中在北向,售价8200-8500元/平米(含3500元/㎡精装修)7#15-20F,采用包租形势去化85%,(合同后年稳键收益7%、8%、9%回报率）。3-14F去化30%6#与7#楼精装区别:7#2500不含冰洗和一般品牌,?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2销售动态:7#西北向特价95折,6#北向一口价28万/36方?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3置业顾问访谈语录:我们这里的客户抗性:1/产全集体留用地,40年租赁权,不分割到户;2/交付时间晚,2015年6月认可点:面积小,总价单价低,区块未来潜力大;客户区域:有地缘情节的西湖区三墩版块本地客户居多,新杭州人,本地居住5年以上,纯外地客较少（公司高层亲戚朋友）客户购买需求:1/投资(先放着)2/过度性需求(小改善型,已有房字,小房子,给父母小孩住,不住出租也可)客户年龄:30-50岁客户描述:思想前卫、对产权的敏感性不强，比较洒脱、时尚，60%为首次置业过渡性居住。客户认知渠道:91.8巡展形象定位:(公寓)首付8-9万高端置业成长型微资产(大平层)一层一席一世界?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4西溪MOHO■在售均价：8600元/㎡■主力户型：56-76㎡商用水、商用电9#■产品类型：多层（1幢酒店、4幢LOFT酒店式公寓(一幢三证)、4幢写字楼10#260㎡7-10#写字楼8#■建筑面积17.4万㎡商住:3.5万方办公:5万方7#6#4#■装修标准：毛坯■年限：50年5#1#酒店3#付款方式:按揭50%,3\一次性付出■物业管理：待定2#2-6#酒店式公寓■交付时间：2013年12月■发展商：杭州豪立实业有限公司■物业地址：余杭文一西路辅道与荆常大道交汇处，西溪科技岛核心区规划建设5幢7-9层总部研发办公楼群与4幢SOHO基地、1幢主题酒店建筑群沿天然水系景观南北排布。销售情况:1#8#企业自留;3#5#售磬;4#剩5-6F各2套,7F整层加推房源:2#,公寓现价:8800元/㎡写字楼10800元/㎡未推房源:2幢写字楼?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5酒店式公寓、写字楼（LOFT）58方58方260方76方76方◇酒店式公寓主要以58方、76、78方为主。◇76方为两室一厅一厨两卫，其中一卧室在楼上，很开阔◇58方为两室两厅一厨两卫，两室在楼上，主卧配有浴缸，另外一室为婴儿房。◇260方写字楼，LOFT结构。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6酒店式公寓酒店式公寓58方B户型58方A户型?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7置业顾问访谈语录:我们这里的客户抗性:1/50年租赁权,不分割到户;认可点:地段\总价单价低,区块未来潜力大;客户区域:有地缘情节的城西投资客居多客户购买需求:1/投资(先放着)客户认知渠道:围档\户外\电梯轿厢\夹报\短信形象定位:中小企业升级基地,?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8■在售均价：8500元/㎡团购9.2折■主力户型：37㎡58-77㎡商浙大创新科技园用水、商用电■产品类型：高层■建筑面积50万方■装修标准：公寓精装■物业管理：浙江华门物业公司■公寓交付时间：2013年6月一期■发展商：浙江浙大网新实业发展有限公司■物业地址：杭州西湖科技经济园区内西园一路五年130%回购,6%7%8%返租二期?项目一期开发面积约15万㎡，于2006年动工建设。已于2008年8月底交付使用，目前入驻企业有浙江省服务外包的龙头企业网新集团（网新恒天、美国道富）等企业?酒店式公寓：精装修。标准：2000元/方，拎包入住。配有32英寸液晶电视、冰箱、吸油烟机、占地面积22万多㎡，总建筑面积约50万内嵌式热水器、床等。?产权：50年大产权(03年拿地,剩余40年，5年㎡内可免费办理产权分割。如果5年内不能分割产权至个体，可申请退款退房.?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9酒店式公寓?酒店式公寓E30中心：1-3F为商业，4-19F每酒店式层33户，共推出561户，现剩余少量房源。公寓E30?付款方式：一次性付款，享有低折扣。目前房源可92折团购。?专有物业管家，365日无间断物业托管租赁服务。专人全程租赁打理，持续开发物业的保值升值性?2013年6月30日交付。项目物业形态：?1.生态办公楼约4万平方米。??2.四星级商务酒店式公寓约2.5万平方米总占比5%。??3.独栋商务别墅一期约1.2万平方米;二期约3万平方米。??4.SOHO公寓约3.4万平方米。??5.创新创业楼约3.3万平方米。??6.数字信息研发楼约3.3万平方米.??7.科技展示中心约1万平方米。??8.国际人才培训及会务中心约1万平方米。??9.银行、名品店、游泳馆、网球场和各种生活方面设施。??10.中央休闲湿地公园。??11.服务外包科技大厦(150米)约6万平方米.??12.创新科技办公集群约10万平方米.?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10??13.企业总部区约10万平方米.写字楼?联排商务办公楼D3、D4，以单元整售，由两栋五层共计8个单元组成，单元面积约为1500㎡，标准层面积约为300㎡。一层层高4.8米，2-5层层高3.6米以上。国际产E3?科技商务楼（E1-E2)，单栋地上建筑面积约业园25800㎡，主体19层，最小单元面积约90㎡，可E2自由分割。预计2013年上半年交付使用。E1?裙楼商业街区（E1-E3裙楼），面积约10600㎡，配置有银行，通信网点，邮政快递等商务配套及中D3A3商务楼型超市，中餐酒楼，西式商务咖啡等生活配套。A1D4网新科技园H1?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11酒店式公寓主力户型：37方，500套以上；58-77方，推出50套77㎡37㎡?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12置业顾问访谈语录:我们这里的客户抗性:1/50年租赁权,不分割到户;认可点:地段\总价单价低,区块未来潜力大;客户区域:有地缘情节的城西投资客居多客户购买需求:1/投资(先放着)客户认知渠道:围档\户外\电梯轿厢\夹报\短信形象定位:新经济企业综合体浙大旁,50万方园区精装服务中心?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13创美华彩国际■在售均价：均价6980元/平米■主力户型：45-60㎡公寓写字楼560㎡一层■产品类型：高层土地形式:自留地物业公司:彩虹物业■建筑面积18万方■装修标准：公寓精装■公寓交付时间：2013年10月底9#酒店■发展商：浙江创美投资有限公司6-7#写字楼■物业地址：三墩苏嘉路与西陈路交叉口西北侧，紫藤苑对面5#、8#酒店式公寓项目名称创美华彩国际商圈/位置紫金商圈?层数?25开盘/加推年年月月1-4#写字楼层高?/已推量m2,套,层每层套数?1已推户型其中售出顶层设计?平层560m2175套131套电梯配置?445、60m2716套650套?m2套套装修标准元/m2酒店式公寓：6500/方写字硬装品牌价格走势楼：9000元/方??CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14写字楼酒店式公寓560方45方形象定位:浙大北18万方企业公园45-60方SOHO小公馆?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15样板房61方45方方61方户型卧室有阳台，而且私密性好；客厅宽45方户型卧室处于厨房与客厅之间，卧室私密敞，可利用空间还很大。但是卫生间门与厨房性不高，同时离厨房近卫生也不好。客厅整体相对，风水不好。空间较大，可充分利用。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16恒生科技园■在售均价：均价14000元/平米■主力户型：233-780㎡