土地增值税—房地产开发企业1土地增值税第一部分：基本政策第二部分：税收征管第三部分：清算管理2第一部分：基本政策3基本法规：?法律依据?1993年12月13日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》?1995年1月27日《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》4基本政策—纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。5基本政策-征税范围?凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为，都是土地增值税的征税范围。6基本政策-征税范围?国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。?地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。?附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。?收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。?单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。?个人，包括个体经营者。7基本政策-课税对象?土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。扣除项目金额收入8基本政策-计税依据增值额=收入—扣除项目金额扣除项目金额收入9基本政策-收入?货币收入?实物收入?其他收入?视同销售房地产收入----用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为10基本政策-收入?对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照市场价格核定。11基本政策-扣除项目金额?取得土地使用权所支付的金额?房地产开发成本?房地产开发费用?与转让房地产有关的税金?加计扣除?旧房和建筑物的评估价格12基本政策-扣除项目金额转让项目的性质扣除项目一、新建商品房1、取得土地使用权所支付的金额2、房地产开发成本3、房地产开发费用4、与转让房地产有关的税金5、加计扣除二、转让存量房1、取得土地使用权所支付的金额2、旧房和建筑物的评估价格3、与转让房地产有关的税金4、支付的评估费用13基本政策-税率?增值率增值额未超过扣除项目金额税率为扣除率=增值额÷50%的部分30%0扣除项目金增值额超过扣除项目金额50%额税率为扣除率未超过扣除项目40%5%?超率累进金额100%的部分?应纳税额增值额超过扣除项目金额100%未超税率为扣除率=增值额*过扣除项目金额200%的部50%15%税率-扣除分项目金额*增值额超过扣除项目金额税率为扣除率扣除率200%的部分60%35%14基本政策-税款计算?应纳税款=增值额×税率﹣扣除项目金额×扣除率15基本政策-减免税暂行条例规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：?纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；?因国家建设需要依法征用、收回的房地产。16基本政策-减免税?纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的；?北京市普通住宅标准：1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2.单套建筑面积在140（含）平方米以下；3.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。17基本政策-减免税?因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。18基本政策-减免税?定期免税1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在2000年底首次转让房地产的，免征土地增值税。19基本政策-减免税?以房地产进行投资、联营的征免税对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用上述政策。20基本政策-减免税?合作建房的征免税对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。21基本政策-减免税?关于企业兼并转让房地产的征免税在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。22第二部分：税收征管23税收征管—纳税地点企业核算地或行政事业单位、社会团体税务注册登记地。24税收征管—流程项目纳税登记申报纳税清算税预缴税款款25税收征管—项目纳税登记房地产开发企业或兼营房地产开发业务的单位应在签订房地产开发合同或取得立项批复后30日内办理项目纳税登记。26税收征管—申报纳税纳税人应在开发项目取得销售（预售）许可证起每季度终了后15日内到开发企业核算地地方税务局办理纳税申报手续（含零申报）。27土地增值税预征情况变动表类别房地产类型预征比例清算规定法规依据时间　《实施细则》第1994所有征税对象各省自定各省自定十六条预宾馆、饭店、办公、写字楼3年度结利后一个月1996.06.05-公寓、别墅、非普通标准住宅2内和项目竣工清算京地税二缴1996.09.24后2个月内，清算[1996]240号普通标准住宅0.5期限3年其他1税宾馆、饭店、办公、写字楼31996.10.10-公寓、别墅、非普通标准住宅2京地税二同上款1999.06.11[1996]431号普通标准住宅暂缓预征其他1同上取消年终结利后汇算清缴，调整为项1999.06.11-目竣工清算后2个京地税二2002.12.31同上[1999]308月内，清算期限3号年2003.01.01-同上,包括检查发现的以前年京地税地1同上2003.12.31度税款[2002]398号28土地增值税预征情况变动表—续宾馆、饭店、办公、写字楼1公寓、别墅0.5项目销售率达到可2004.01.01-普通标准住宅暂缓预征销售总面积的京地税地[2003]6532005.12.3185%，号其他即可申请清算1宾馆、饭店、办公、写字楼1项目在办理全部竣单栋号内户均建筑面积超过140平工决算手续后，凡方米的商品住房销售面积达到可销0.52006.01.01-售总建筑面积的京地税地[2005]5572006.12.3185%号单栋号内户均建筑面积小于等于（含）以上，均需140平方米不预征在办理全部竣工手续后2个月内清算其他12007.01.01-现行除政府批准的经济适用房和限价1京地税地[2007]134号京地税地[2006]509房外号29税收征管—预缴税款对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。30税收征管—清算税款纳税人应申请清税税务机关提出清税申请受理审核税务机关要求进行清税的清税完成31税收征管—清算税款—清算后再转让?转让新建商品房收入——转让收入扣除项目金额=（清算时允许扣除项目总金额/清税总面积）*本季销售面积申报——按季度申报32税收征管—清算税款—清算后再转让?转让使用一年以上的商品房收入——转让收入扣除项目金额=取得土地使用权金额+建筑物评估价格+评估费用+与转让房地产有关的税金申报——按次申报33第三部分：清算管理34清算管理—文件依据?《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》----国税发[2006]187号?《北京市地方税务局土地增值税清算管理办法》----京地税地[2008]92号?国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知----国税发[2009]91号35基本内容36一、土地增值税清算的范围?凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续。37二、土地增值税清算的条件?（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件?（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件38（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件?1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。?2、整体转让未竣工的房地产开发项目。?3、直接转让土地使用权的项目。?4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。39（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件?1、纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。可销售总建筑面积范围中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面积。?2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。?3、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。40三、纳税人申请清算时限?（一）纳税人应申请清算的90日内达到清算条件申请清算?（二）主管地方税务机关要求清算的30日内(特殊情况可延长至90日)税务机关通知申请清算41清算的申请42一、纳税人应提供的清算资料共11类资料。43二、申请时注意要点（一）清算项目资料是否齐全对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。(二)清算项目是否与初始登记表中项目一致44（三）各项申报表格的填写是否符合要求各类表格应按明细类别归类汇总后填写。例如：“土地征用及拆迁补偿费鉴证表”，应按土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、安置动迁用房支出、拆迁补偿款的支出分