拓新·东方新城方案设计任务书重庆拓新房地产开发（集团）有限公司2010年10月26日目录一、项目基本情况二、项目定位三、开发理念四、项目技术经济指标五、总体规划原则六、交通组织原则七、单体设计原则八、户型设计原则九、瑞尔戴斯酒店宿舍楼设计要求十、提交设计文件要求十一、进度安排一、项目基本情况1．项目概况1）项目位置拓新.东方新城位于荣昌县板桥工业园区内，紧邻灵方大道、嘉吉普瑞纳大道，在园区一支路与园区二支路之间。2）项目占地面积项目整个地块呈规整的矩形，长度约为277米左右，宽度约130米左右，用地面积约35692㎡。3）地块周边状况项目地块三面临街。项目东面紧邻方通药业、永健生物、拆迁安置房、成都荣锋机械制造等，西面紧邻洽洽瓜子、铁骑力士牧业科技等，北面紧靠农民安置房、棠城新月湾居住用地，南边紧邻普瑞纳饲料、宇麟包装印刷、佳旺生物、灵方生物等。2．项目优劣势分析优势1）地形优势地块三面临街。东、西面均为城市次干道，北面紧靠农民安置房居住用地，南边邻城市主干道。整个地块呈规整的矩形，大部分地势平坦。2）主题概念优势项目计划采用地中海风格进行规划设计，演绎纯正地中海风情。3）住宅项目在园区内的稀缺性在工业园区内，除了棠城新月湾项目及安置房外，只有拓新东方新城住宅项目。4）交通及周边公交系统优势项目紧邻荣昌昌州大道，并项目周边公交车已经开通，项目交通优势明显。5）其它项目地价比较便宜，在销售时，价格优势将成为核心竞争力。劣势1）地理位置劣势项目位于板桥工业园区内，比较偏僻，远离城市中心。2）环境影响劣势项目周边紧邻方通药业、永健生物、拆迁安置房、成都荣锋机械制、洽洽瓜子、铁骑力士牧业科技、普瑞纳饲料、宇麟包装印刷、佳旺生物、灵方生物等企业，而且三面临街，所有项目易受到空气物污染和噪声污染。很多客户会担心身体健康受到损害。3）周边生活配套劣势。由于项目处在工业园区内，城市基础配套设施及生活配套设施比较匮乏。4）项目升值空间劣势由于项目远离城市中心，并在工业园区内，空气污染、噪声污染严重，升值空间比较慢，所以本项目的投资置业客户应该比较少。二、项目定位根据项目的优劣势分析，项目定位如下：1．客户定位本项目的客户群应为不十分注重楼盘位置及品质，而需要购买住房的客户，客户主要追求的应该是较低的价格，所有客户主要应为以下人群：（1）、荣昌县城内，需要买房，但又承受不了主城内较高的房价的客户。（2）、荣昌乡镇想进城的农民及在外打工者，他们或为了子女读书，或为了在县城内暂时有个安身居所。（3）、园区内各企业的打工者，因为项目就在园区内，上班比较便利而且销售价格不高可以承受。2．主题定位楼盘风格定位为地中海建筑风格，地中海风格包括了意大利的托斯卡纳、法国的普罗旺斯、西班牙等国家的风格，因为红城宣传的是意大利的托斯卡纳风格（地中海风格一种）,为了避免重复，主题定位为法国的普罗旺斯，主题语定位为：“演绎纯正地中海风情，打造东方的普罗旺斯”。3．物业类型物业类型定位为花园洋房+高层，花园洋房提升物业档次及价格，高层填满容积率。三、开发理念1．突出主题文化：闲适、浪漫却不乏宁静是地中海风格建筑所蕴含生活方式的精髓所在。3．先进性：考虑新材料、新技术、新设施等应用，在考虑成本的同时，提高项目的附加值，使项目在荣昌市场上具有先进性和领先性，提升项目的竞争能力和抗风险能力。4．均好性：充分考虑景观的均好性，使销售时各个房屋价值最大化。5．人文性：根据客户群的定位，充分考虑人文性；无论是户型设计还是小区配套设施，都应体现出以人为本的开发理念。6．舒适性：舒适性应该是从内到外全面体现的，无论外观还是内饰、轮廓还是细节，都必须给住户以自然舒适的感觉。7．实用性：在设计中要充分考虑实用性原则，特别是户型设计中，避免不实用地方出现和面积浪费，提升户型的得房率。8．经济性：协调“适用”、“经济”、“美观”三者的关系，合理利用经济性原则，降到成本，提升项目低价策略的核心竞争力。9．规范性：四、项目技术经济指标1．技术经济指标：总用地面积计量单位数值所占比重备注规划总用地面积：㎡51948建设用地面积：㎡35692居住户数套1140居住人数人3648按3.2人/户总建筑面积：㎡115330一、按功能性质划分1）住宅建筑面㎡100360积2）公建及配套㎡7236其中物业用房不低于345设施建筑面积平方米。3）其他建筑面㎡7734积二、按地上地下性质划分1）地上建筑面㎡109260积2）地下建筑面㎡6070积停车泊位辆2691）地面辆692）地下辆200容积率3．0建筑密度%37.00绿地率%31备注：按重庆市物业管理条例，物业用房不低于房屋总建筑面积的千分之三，还必须具备水、电使用功能，且不能放在地下。2．户型配置1）、花园洋房户型比例按三室、大两室1:1的比例设计，在楼栋的端头布置三室。2）、高层户型建筑面积（平方米）配比三室两厅100平方米～110平方米20%两室两厅双卫80平方米30%两室两厅单卫70平方米40%一室一厅50平方米以下10%3）、商业门面户型商业门面布置在小区大门两侧，商业门面的进深不超过12米，开间设计尽可能短一些（一般不要超过4.2米）。4）、户型主要功能空间的面积指标50㎡客、餐厅：≮25㎡卧室：≮12㎡主卫：≮5㎡一室一厅单卫厨房：≮4㎡70㎡客、餐厅：≮28㎡卧室：≮12㎡主卫：≮5㎡两室两厅单卫次卧：≮10㎡厨房：≮4㎡80㎡客、餐厅：≮28㎡卧室：≮12㎡主卫：≮5㎡两室两厅双卫次卧：≮10㎡次卫：≮4.5㎡厨房：≮4㎡110㎡客、餐厅：≮30㎡卧室：≮15㎡主卫：≮8㎡三室两厅双卫次卧：≮12㎡厨房：≮8㎡次次卧：≮10㎡3．配套设施1）、室外运动设施：应方便业主运动，既能运动，又能达到共享环境空间。应保证有健身器材、儿童游乐园。2）、生活配套设施：集中布置在小区入口两侧的商业门面。3）、各种管线：合理利用现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的接口，处理好小区今后的智能化、供水、供电、排水、排污、排洪、电视、等管线的布置问题，设计预留一定空间，便于今后施工接口。4）、环卫设施：充分考虑环卫设施的合理数量及位置，即便与小区内业主的日常生活及运动，又便于小区物业管理及相关部门的管理。5）、停车位：按照政府规定停车位相关指标设计。为了方便业主，停车库与每栋楼之间必须设置地下通道。6）、智能化设施：遵循技术先进、经济适用的原则，建议设置周边防范报警系统、门禁及小区巡逻系统、有线电视系统、数据传输网络、停车库管理系统、电梯运行监控系统、物业管理系统、可视对讲系统等智能化子系统。智能系统的中心控制必须设置在物业管理用房内，便于监控及管理。五、总体规划原则1．满足建筑风格设计要求。建筑总体布局、造型、色彩应充分考虑地中海风格的建筑语言和元素符号。2．充分体现均好性原则。做到户户有景，户户有良好的朝向；3．合理处理建筑物与环境场地之间的关系；4．合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡；5．在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；6．住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用；7．充分考虑地块周边噪音及空气污染对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案，避免或减低噪音和空气对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）和空气污染（充分考虑风向）,具体看参考项目周边企业布局生产性质。8．总体规划要充分体现经济性原则，合理平衡土方量；车库尽可能采用通风、采光的半开敞式车库；六、交通组织原则1．应注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与私密区域的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，做到人车分流；2．内部交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离；3．保证消防车道及扑救面对坡度的要求；4．合理解决小区高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计；5．住宅与车库之间要建立方便的联系；6．合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。七、单体设计原则1．结合项目主题文化确定建筑风格；2．充分发挥色彩与材料质感的装饰作用；3．多角度、多层次体现人性化住宅设计；4．建筑屋顶及山墙面要作为重要的景观元素来进行设计，特殊位置的住宅要进行独立设计，作为一个重要的景观元素重点处理；5．建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑，住宅室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线；6．住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械通风排烟的经济投入；7．住宅底层要设计具有一定高度的入口大堂，其设计风格应表现出高层次的文化品味并与项目的主题定位相吻合；8．细部设计是支撑产品档次的关键之一，本项目设计将细部设计放在极为重要的地位，设计方案要对其予以充分重视，对建筑下部的近人立面，窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑；9.要体现出“三段式”的设计理念；八、户型设计原则1．总体原则：1）住宅设计要紧密结合本地块的策划要点，设计中要有核心性的基本思路，在保证平面方整实用的前提下，要有所突破、创新；2）户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自用地周围交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施；3）遵循住宅均好性设计原则。对于景观较差的户型要通过户型创新或提供更多的退台花园等方式给予其他补偿；4）满足住宅高舒适性要求。每户拥有良好的自然采光、通风条件；