目录1.消费者调查分析～～～～～～～～～～～～～～～～～22.农贸大厦经营情况分析～～～～～～～～～～～～～～103.项目销售情况分析～～～～～～～～～～～～～～～～114.项目业态规划建议～～～～～～～～～～～～～～～～135.运营工作计划～～～～～～～～～～～～～～～～～～15延寿大众商业广场项目商业业态规划报告1.消费者调查1.1调查概要为了对项目进行合理的业态规划与品类布局，必须了解延寿当地消费者的基本情况，市场部于4月11日(周五)至4月14日(周一)，组织公司相关工作人员(孙晶、张喜玲、王地辉共3人)，对延寿部分消费者进行了走访问卷式调查，共走访调查消费者257人，其中男性65人，女性192人，形成有效调查问卷249份。根据有效调查问卷的内容我们进行如下的分析。消费者所属不同消费类型的比例1.2调查分析闲暇随意购买型,82,33%目标明确购买型1.2.1消费者对购物场所位置的选择(见图表1－1)路过即兴购买型闲暇随意购买型目标明确购买型,112,45%路过即兴购买型,55,22%图表1－1：消费者购物场所位置选择的比例分析：调查表明，延寿消费者在选择购物场所的位置时，选择“单位附近”的有49人，占调查总人数的20%；选择“住宅附近”的有78人，占调查总人数的31%；选择“喜好就去不考虑远近”的有122人，占调查总人数的49%。延寿有近一半的消费者选择去喜好的场所进行购物，不考虑远近。我们应了解消费者的需求与喜好，将项目定位于满足消费者需求与喜好的商业业态。消费者购物场所位置选择的比例1.2.2消费者的消费类型(见图表1－2)住宅附近,78,31%喜欢就去，不考虑住宅附近,122,49%远近单位附近喜欢就去，不考虑远近单位附近,49,20%图表1－2：消费者所属不同消费类型的比例分析：调查表明，延寿消费者的消费类型，属于“路过即兴购买型”的有55人，占调查总人数的22%；属于“闲暇随意购买型”的有82人，占调查总人数的33%；属于“目标明确购买型”的有112人，占调查总人数的45%。延寿有近一半的消费者属于“目标明确购买型”，他们购物的目的比较明确，只有需要时才进行购买，购物时会选择在比较信任且品类齐全、具有可选择、可比较的场所。我们的项目应定位于满足各阶层消费者的不同消费意愿与消费需求的购物场所。1.2.3消费者对同品牌、同价位商品购物场所的选择(见图表1－3)购买高档消费品时消费者选择本地或外地的比例本地外地图表1－3：购买同品牌同价位商品时消费者选择不同购物场所的比例外地,80,32.1%本地,169,67.9%分析：调查表明，延寿消费者在购买同品牌同价位的商品时，选择“超市”的有21人，占调查总人数的8.4%；选择“批发市场”的有27人，占调查总人数的10.8%；选择“大中型商场”的有64人，占调查总人数的25.7%；选择“专卖店”的有137人，占调查总人数的55.0%。延寿有超过一半的消费者在购买同品牌同价位的商品时，会选择在“专卖店”进行购买，他们认为购买生活用品时消费者选择不同购物场所的比例延寿的大中型商场的商品档次比较低，营销、管理与环境不是很到位；而“专卖店”的商品品质、信誉、营销与服务都比较好，可以信赖并进行购买。我们的项目应在品牌选择、经营管理、服务环境及营销大中型超市策略上采取科,101,学、标准、规范与系统农贸批发市场,18,40.6%的方式进行运营。7.2%1.2.4消费者对购买生活用品购物场所的选择(见图表1－4)大中型超市小型仓买附近食杂店农贸批发市场附近食杂店,100,40.2%小型仓买,30,12.0%图表1购买同品牌同价位商品时消费者选择不同购物场所的比例－4：购买生活用品时消费者选择不同购物场所的比例分析：调查表明，延寿消费者在购买生活类用品时，选择“农贸批发市场”的有18人，占调查总人数的7.2%大中型商场；选择,64,“小型仓买”的有30人，占调查总人数的12.0%；选择大中型商场25.7%“附近食杂店”的有100人，占调查总人数的40.2%；选择“大中型超市”的有专卖店101人，占调查总人数的40.6%。延寿消费者在购买生活类用品时，很明超市显的形成了两极分化的趋批发市场势，绝大部分的消费批发市场者选择,27,在“附近食杂店”或“大中型超市”，分别占调查总人数的40.2%和40.6%。在“附近食10.8%杂店”购买生活类用品的消费者考虑的因素是方便、快捷、便宜；在“大中型超市”购买生活类用品的消费者考虑的因素是品专卖店类齐,137全、品,质优良、环境宽松。55.0%由于延寿现在还没有一家超市,纯21,正意8.4%义上的“大中型超市”，缺少提升消费者生活品质、引导消费者消费理念的现代化生活类用品购物场所。所以，我们的项目应进行适当的引进，从而丰富项目的业态与品类，提升项目的品质与形象。1.2.5消费者对购买高档消费品地域的选择(见图表1－5)消费者日常的主要消费内容12010710043.0%858034.1%676026.9%51图40表1－5：购买高档消费品时消20.5%费者选择本地或外地的比例211820分析：调查表明，延寿消费者在购买高档消费品8.4%时，选择7.2%“外地”的有80人，占调0查总人数的32.1%；选择服装服饰“本地”的有生活用品169食品人，占餐饮调查总家居用品人数休闲娱乐的67.9%。其中选择在“本地”购买高档消费品的消费者认为延寿市场基本可以满足自己的需求，且在“本地”购买比较方便与放心；选择在“外地”购买高档消费品的这部分消费者的消费需求更加多元化、时尚化、个性化、高档化，消费层次较高、品牌意识较强，他们认为延寿当地的市场不能满足自身的消费需求及生活需要。所以我们要立足67.9%的那部分消费群体，培育忠诚客群；同时我们要将项目打造成为延寿地区的商业旗舰，引进适当的品牌，提高购物层级与购物环境、提升项目品质与商业形象，通过各种手段引导32.1%习惯去外地购物的消费群体建立对大众商业广场的信心，使这部分消费群体能够回归。1.2.6消费者对购买各类商品的喜好程度及日常的注意消费内容(见图表1－6、1－7)图表1－6：消费者对各类商品购买喜好程度的比例消费者对购买各类商品的喜好程度18016416065.9%14012212011149.0%10210044.6%41.0%80766730.5%605626.9%22.5%4031312725232220图表1－7：消费者日常主要消12.4%12.4%费内容的比例151310.8%10.0%9.2%8.8%6.0%5.2%分析：调查0表明，延寿消费者喜好购买排名前六位的商品品类是“服装服饰”(164饰类品品饰品品电品表品品乐品具服鞋妆用首用食家用钟产用娱用家装化活居副育子化像人，65.9%)；“鞋服类”(122生人，49.0%)家；“化妆体品”(111电人，文44.6%)音；“生活用品”(102人，41.0%)；“首饰”(76人，30.5%)；“家居用品”(67人，26.9%)。消费者日常的主要消费内容包括：“服装服饰”的有107人，占调查总人数的43.0%；“生活用品”的有85人，占调查总人数的34.1%；“食品”的有67人，占调查总人数的26.9%；“餐饮”的有51人，购买服装服饰类商品时消费者所能接受不同价位的比例占调查总人数的20.5%；“家居用品”的有21人，占调查总人数的8.4%；“休闲娱乐”的50－100元,42,有18人，占调查总人数的7.2%16.9%。从调查结果来看，延寿消50元以下费者购买商品品类的喜好程50－100元度与分布及日常的主要消50费内,14容，即反映了消,费者的消费结构，同时也反映了消费者元以下100－300元5.6%的消费取向，此项数据可以作为项目业态结构规划及品类布局比例的300－500元参考依据之一。1000元以上,3,500－1000元1.2.7消费者的消费能力1.2%(见图表1－8、1－9、1－10、1－11)1000元以上500－1000元,18,7.2%100－300元,120,48.2%300－500元,52,20.9%购买鞋类商品时消费者所能接受不同价位的比例图表1－508－：消100元,费52者,对化妆品类商品价位接受程度的比例20.9%50元以下50－100元50元以下,12,100－300元4.8%300－500元500元以上500元以上,13,5.2%100－300元,124,49.8%300－500元,48,19.3%图表1－9：消费者对服装服饰类商品价位接受程度的比例消费者每月平均开销不同额度的比例100－300元,36,300－500元,62,14.5%24.9%100元以下100元以下,15,6.0%100－300元300－500元500－1000元2000元以上,14,5.6%1000－2000元2000元以上图表10001－－200010：消元,48,费者对鞋类商品价位接受程度的比例500－1000元,74,19.3%29.7%购买化妆品类商品时消费者所能接受不同价位的比例50－100元,69,27.7%100－300元,69,27.7%20元以下20－50元,40,20－50元16.1%50－100元100－300元300元以上20图元以下表1,37－,11：消费者每月平均消300费额元以上度的比例,34,14.9%13.7%分析：调查表明，延寿消费者对各类商品价位普遍的接受程度分别为：化妆品类“50～300元”之间，占调查总人数的55.4%；服装服饰类“100～500元”之间，占调查总人数的69.1%；鞋类“100～500元”之间，占调查总人数的