印象城邦，新密首席CLD规划概念书----为80万新密人再造一座城！二0一0年第1章新密市经济发展现状及预测第1节新密市2009年经济发展回顾第2节新密市2010年经济发展预测第2章新密市房地产市场发展现状及预测第1节新密房地产市场发展现状第2节新密市典型房地产项目分析第3章经营城市理念的作用及意义第1节经营城市理念在城市建设中的作用第2节经营城市理念的现实意义及历史意义第4章项目地块综述第1节项目地块速描第2节项目地块SWOT分析第5章项目地块规划及设计构想第1节项目地块规划依据及概念提炼第2节项目地块开发理念第3节项目地块整体规划布局构想第4节项目地块景观规划构想第5节项目地块建筑形态构想第6节项目地块公共配套服务设施构想第6章项目经济估算第1节基础参数第2节经济分析第1章新密市经济发展现状及预测第一节新密市2009年经济社会发展回顾2009年全年完成生产总值350亿元，增长9%；地方财政总收入25.3亿元，增长7.3%，其中一般预算收入12.8亿元，增长19.7%；规模以上工业增加值184亿元，增长10%；全社会固定资产投资230亿元，增长34.5%；社会消费品零售总额96亿元，增长19%；城镇居民人均可支配收入14477元，增长9.5%；农民人均纯收入7949元，增长7.6%。第二节新密市2010年经济发展工作目标2010年政府工作的总体要求是：深入贯彻落实科学发展观，以加快转变经济发展方式为主线，坚持实施大投资战略，强化大项目支撑，着力调整产业结构、提升经济增长质量，着力推进城乡统筹、加快城镇化进程，着力保障民生改善、构建和谐社会，全面完成“十一五”规划各项目标任务，奋力实现经济社会跨越式发展。　　主要目标是：生产总值增长13%；财政总收入增长12%，地方财政一般预算收入增长15%；全社会固定资产投资增长32%；社会消费品零售总额增长19%；利用外商直接投资增长20%；城镇居民可支配收入增长8%；农民人均纯收入增长9%；人口自然增长率控制在5‰以内；城镇登记失业率控制在4%以内。单位生产总值能耗控制在1.56吨标准煤以内，化学需氧量和二氧化硫排放量分别下降3.9%和9.1%。。。。。。。发展壮大第三产业。抓好新密古城、银基黄帝宫度假村、超化寺、神仙洞等景区开发建设，打响以承誉德、青屏宾馆为主的星级酒店和鲁班、金海港等一批名店，叫响“吃在新密、住在新密、玩在新密”的口号，增创旅游产业新优势。抓好城市东区商业圈改造，培育以金博大、丹尼斯为中心的西区商圈，加快新万里物流总部基地建设，优化商贸流通业布局。抓好中强御景湾、天园城中城和青峰路社区、广场社区等房地产建设、城中村改造工程，提升房地产开发的档次和品位综述：新一届新密市委市政府除将发展经济作为重头戏之外，对于新密城市环境的治理、生活环境改善上的努力更是有目共睹。可以明显的发现，现在新密市的空气更好了、天更蓝了，城市道路更干净了，居民生活更舒心了。2010年以来，新密市委市政府又将加快城中村改造，建设更美好的新密城市作为未来一个阶段的重点工作来抓，相信在新密市委市政府的大力领导下，新密的城市建设必将取得更辉煌的成绩。第2章新密房地产市场发展现状及分析第一节新密房地产市场现状分析◎基本情况新密市处于郑州市“1小时经济圈”，中原“中部城市崛起中心”，是以矿产、耐材、建材为主的工业城市，总人口约75万，经济地位处于新密市六县四市五区中县级市级第二名，城市人均车辆拥有量为全国县级市第二名，距郑州市36公里，“郑少”高速，四通八达。一个阶段以来，新密由于矿产经济的日益发达，新密的中产及以上阶层掀起了在郑州置业的高潮，越来越多的新密人开发赴郑州买房定居。郑州的正商系、天下城、亚星系等项目，都是将新密人作为省内市外的主要目标人群。经调查发现，新密人在郑州购房的主要原因是：1、郑州具有更强的教育资源优势2、新密冬季没有暖气，而郑州有3、郑州有更高档的消费场所4、因为身边的朋友都已定居郑州，为方便朋友沟通而选择在郑州置业5、新密城市空气污浊、环境脏乱差，郑州居住环境相对好的多◎项目开发目前新密房地产市场正处于高速发展阶段，前几年主要以私人开发的规模较小的单独的楼栋为主，以“康年花园”、“鑫苑花园”、“凯悦园邸”等以小区模式开发的地产项目才“小荷才露尖尖角”，2005年以后，以“中强国际”、“未来花园”为主的超过10亩的“大”盘已渐渐浮出水面。2006年后，新密房地产开发逐渐走向“准”正规，品牌开发商以“金城置业”为首，金城开发的“金城时代广场”是新密最大的项目，将近百亩的大盘，以商场、高层商住楼裙楼为主的集休闲、购物、娱乐、餐饮等为一体大型复合型物业。2009年至今，新密房地产市场开发从中低端向高端跨越，先后出现了中强御金湾、新密城市花园、布瑞达350项目等高端住宅项目。尤其在建筑规划、景观、绿化、建筑材料、新材料、新技术、售楼中心、营销手段上，都有较高的起点。◎营销手段也是在2006年，新密陆续出现了“金城时代广场”，纯商业的“兆吉新世界”等，营销手段上较之其它地市，有过之而无不及；因距省会较近，郑州房地产市场营销推广及相关营销策略方向对新密房地产市场有着浅移默化的影响，另外，房地产内业人士也会“择枝而栖”，因此，新密房地产市场在营销推广上还是有一定的优势。据新密市房管局相关人士介绍，09年本市房地产开发总量60万㎡，这个体量仅类似于郑州的一个大中型社区的开发总量，新密市新区还有大量地块亟待开发，根据城市总体规划，新密市城区向西逐步发展，目前新区的道路宽敞，绿化好，非常适宜居住，先后有中强御金湾、布瑞达350亩项目等高端项目逐步面市，必将全面提升新密市房地产市场开发水平和营销水平，一改多年来新密人赴郑州买房，回新密做生意的局面，吸引更多的新密中产以上阶层住在新密，行在新密，商在新密。综述：目前新密的房地产市场有点像2003~2004年的郑州，价位于2500~3500之间，时至今日，郑州市房价已突破5000元大关，虽新密的发展及消费需求量远远不及郑州，也没有郑州那么快的发展幅度，但根据目前新一届政府的城市治理力度，新密的房价因为品牌开发商的进入、城市居住环境的逐步改善、产品规划、景观、商业配套以及暖气问题的逐步解决，土地成本的不断飙升，房价肯定有较大上涨空间。新密的房地产市场的承接力非常强，有着高比例的中成阶层及成熟的投资理念，只要所开发的产品具有足够的差异化（或环境、或地段、或价格），销售都不是太大的问题。以2010年6月5日开盘的中强御金湾为例，均价3500元/平米，其一期300余套房源，7月中旬已全部销售一空。虽然市场前景良好，但如何吸引新密中上阶层对本地房地产项目投资、置业是我们面临的一个问题，这些客户对本地房地产项目的要求标准肯定不会低于郑州的地产项目，这就要求我们要在产品上下功夫，用较高性价比的楼盘吸引他们在新密置业。如果是针对中高层消费群体，只要产品上能获得认可，那么价位上肯定没有问题，因此，随着新密房地产市场越来成熟、高性价比产品的不断涌现，新密房地产市场价格将进入快速上涨通道。第二节新密典型性项目分析市场调查分析表项目名称和谐盛世开发商新密和谐盛世房地产开发有限公司项目地址溱水路大鸿路交叉口向南10米销售公司新密王鼎房地产营销策划有限公司设计单位电话60280222均价1期均价1500元，二期均价1900元最高价2100元/M2起价1750元/M2项目规模占地50余亩，共6栋物业形态多层+商业项目销售状况二期销了一半项目推广主题价格项目简介小产权，付款方式分期，不走商贷和公积金，小区暖气和天然气双气，项目个人分析地理位置处于新城区，小区自带商铺，医疗，教育配套不齐全，部分户型不太科学，市场调查分析表项目名称新天地开发商项目地址长乐路中段销售公司设计单位电话均价2600元左右最高价2800元/M2起价2450元/M2项目规模占地30余亩，共6栋物业形态商业+住宅项目销售状况尾盘销售项目推广主题以商业为推广为主题。一。二楼是商铺，三楼以上是住宅项目简介分南北两个社区，临街盖的，基本以130平的三室为主项目个人分析地理位置处于新城区，小区自带商铺，医疗，教育配套不齐全，部分户型不太科学市场调查分析表项目名称金成花园开发商新密金成购物中心建设有限公司项目地址西大街与长乐路交汇处销售公司明阳企划设计单位电话6985779969859708均价一期均价：2700元/M2二期无开盘最高价2800元/M2起价2500元/M2项目规模占地40余亩，共6栋物业形态一期（2栋现房）二期施工中（建到三层，到2012年交房）项目销售状况一期售完，二期排号已结束（150个号码）2010年6月份开盘项目推广主题以商业为推广为主题项目简介项目前面是一个购物广场，中间有知名度很高的一些商业连锁机构，如金博大、丹尼斯等大型商业机构项目个人分析地理位置处商业圈，位于新城区，医疗、教育配套不完善，人气有待拉拢。市场调查分析表项目名称未来城市花园开发商项目地址花园路与溱水路交汇处销售公司设计单位电话69828888均价2400元左右最高价2800元/M2起价2300元/M2项目规模占地30余亩，共6栋物业形态基本没房现房销售项目销售状况尾盘销售项目推广主题以商业为推广为主题项目简介开发比较早，50年的产权，社区已成规模项目个人分析地理位置处处于新城区，小区自带商铺，生活配套齐全，部分户型不太科学市场调查分析表项目名称中强御金湾开发商河南中强房地产有限公司项目地址溱水路遇政通路交汇处销售公司精工地产设计单位新密市建筑设计院电话69853666/69853668均价3500元左右最高价3800元/M2起价3350元/M2项目规模占地200