[键入文字]河源市繁盛名苑（一期）项目申请报告深圳市华伦投资咨询有限公司二○○八年六月[键入文字]www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载目录第一章申报单位及项目概况..........................................1第二章发展规划、产业政策和行业准入分析..........................22第三章资源开发及综合利用分析（略）.............................26第四章节能方案分析.............................................27第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析..........................33第六章环境和生态影响分析........................................35第七章经济影响分析.............................................45第八章社会影响分析.............................................49附表、附件....................................................51www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载Iwww.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载第一章申报单位及项目概况一、项目申报单位概况（一）项目名称：河源市繁盛名苑（一期）项目（二）项目申报单位：河源市繁河实业有限公司河源市繁河实业有限公司是一家以房地产开发、经营为主的综合性企业，拥有丰富的市场投资经验，具有良好的经营实力和社会信誉。该公司于2005年10月24日取得河源市工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》(注册号4416002000029)。本公司的注册资本为人民币200万元。由河源市繁河实业有限公司于2006年10月24日之前已经缴足。本公司于2007年12月26日取得河源市规划建设局批准的房地产开发资质证书，证书编号为粤房开证字第0060138号，有效期限为2008年12月26日。二、项目概况（一）项目建设背景1．河源市房地产发展状况河源市位于广东省东北部，东江中上游，辖源城、东源、和平、龙川、紫金、连平等六个县区，全市总面积1.58万平方公里，人口334万。近年来，河源市坚持工业立市，走新型工业化道路，大办工业园区，大力招商引资，工业发展步伐明显加快；着力发展以旅游业为龙头的第三产业，不断提fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料1www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载高城市化水平，先后获得了中国优秀旅游城市、全国先进卫生城市、全国环境综合治理先进城市、中国优质饮用水资源开发基地、广东省卫生城市称号。目前正全力创建国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市、全国双拥模范城市和省级文明城市。河源市内外交通便利，交通网络快捷，京九、广梅汕铁路及105和205国道纵贯全市，河惠、粤赣、河龙、龙梅等高速公路相继通车。从河源到广州、深圳车程在一个半小时以内，到广州新机场、深圳宝安机场不用两小时，到香港机场不需三个小时，区位优势尤为突出，成为珠江三角洲产业转移的首选之地，同时也是海内外客商投资的热土。经济的快速发展，便捷的交通网络，大大地促进了河源市房地产的发展。2．河源市房地产市场现状分析目前河源房地产市场处于启动阶段，但是经济发展速度很快，即将进入快速发展阶段。04年～06年，销售量、销售额、均价增长较为平稳。2006年河源市房地产市场继续保持了供销两旺的发展态势，尤其是商品房预（销）售套数达到了5048套，创建市以来年最高预（销）售纪录。2001-2006年河源市房地产施工面积、销售面积情况见图1-1，近几年商品房销售价格见图1-2。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料2www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载2001－2005年河源房地产施工面积、销售面积一览表192.85200150120.6910079.756.61505050.4953.825024.44192560200120022003200420052006（万平米）施工面积销售面积图1-12001-2006年河源市房地产施工面积、销售面积一览表河源市区商品房近年房价情况250020001500100050002003200420052006图1-2河源市区商品房房价情况市房地产管理局提供的统计数据显示，2006年市区全年完成房地产交易办证4027宗，面积60.25万平方米，金额8.3亿元，同比前年分别增长33％、11％及43％；商品房预（销）售5048套，面积63.81万平方米，金额13.9亿元，同比前年分别增长了30％、26％及51％，其中商品房预fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料3www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载售4219宗，面积53.82万平方米，金额11.47亿元，同比前年分别增长了31％、27％及57％。数据还显示，河源市房地产业在办证、预售及销售等指标上都创下了建市以来的最高纪录。3．未来趋势（1）城市发展：河源将大力发展高新技术产业与旅游业相结合的现代化城市。新城市发展，旧城改造，城市中心的聚集效应，产业的升级，文化的建设，将相当程度上促进房地产的需求和增长。（2）城市人口结构变化：产业结构的变化将使未来城市人口结构产生变化，哑铃型的人口结构向纺锤型过渡，中坚购房人群消费活力增强，占据比重逐渐增大；（3）土地市场规范：交易市场逐渐规范，为有实力的品牌发展商提供了更多机遇。（4）新城区称为热点区域：新城区将成为未来城市的热点区域，尤其是建设大道和黄沙大道两侧。（5）外地发展商进入：外地开发商如雅居乐、长城、丽日等房地产企业不约而同地来到河源开疆拓土，另有很多开发商纷纷前来考察，表示出浓厚的兴趣。本土开发商与外地开发商之争、大开发商与小开发商之争势在必行。（6）产品多元化供应，服务需求日益凸显：原有较为单一的产品供给形式将被丰富的产品多元化供应取而代之。品牌、产品、服务将越来越被小业主们所关注。（二）项目建设地点项目位于河源市新市区永和路北面、华达街西边，用地与路面基地标高与道路现有标高相差不大，整块用地呈方形，地块地理位置良好。规划总用地面积为4715.90m2。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料4www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载项目用地位于新市区中心片区，地段优越，周围银行、酒店、学校、商场等建配套设施齐全，是河源市新市区难得的旺地，是经商、购物、休闲、居住的理想建设规场所。（三）主要建设内容和规模根据河源市城市总体规划及项目相关规划，本项目用地性质为商住用地。通过对目标客户的分析，项目拟定位于建设功能完善的中高档居住小区，主要面向的客户为河源市改善型二次置业客户和一定经济实力的外地人群。项目主要建设内容为住宅和商场，主体建筑为两栋塔楼。两栋塔楼采取平行布置均为13层高，一层和二层设置商业，二层屋面设置屋项花园，三至十三层为住宅。本项目以中等面积户型为主，户型方正实用，为两梯四户，四房的户型均带入户花园，并且户户南北通透。本项目规划用地面积为4715.90m2，总建筑面积24986.26m2。其建设内容和规模见表1-1。表1-1项目建设内容和规模序号内容面积（m2）备注1规划总面积4715.90　2总建筑面积24986.26　2.1建筑占地面积2122.162.2住宅总建筑面积12480.488套住宅2.3净菜市场5404.422.4消防控制中心35.62.5不计容积率建筑面积8015.84屋面花园面积950地下室7065.843停车场停车位地上20个车位地下195个车位4容积率3.8fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料5www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载5绿地率30%6覆盖率45%　（四）项目建设方案1．总体规划设计思路总体规划采用“围而不合”的规划设计理念，使小区既保持了良好的私密性，又拥有舒适的通透性，同时最大程度地创造出更多的商业空间，并且又营造出繁花似锦的内庭院，既追求了经济效益，又得到了较好的社会效益。拟借鉴河源在建及已建商住用房的成功发展经验建设一个“宜居社区，健康住区、智能小区”，体现“以人为本”的居住理念。并注意从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果。（1）遵循“科学、美观、经济、实用”的原则进行设计。在功能布局上要处理好建筑风格与经济性的关系和重点与一般相结合的关系。（2）符合国土部门对该建设用地的规划设计要点。平面布置要在遵循规划条件的基础上，充分体现经济、合理、高效和可持续发展的原则。（3）与片区的规划相适应。道路、给排水设施和供电