万科新项目投资决策与评估-地产文库

万科新项目投资决策与评估

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新项目投资决策与评估沙骥2007年2月25日投资的目的安全的赚钱！?企业持续增长（盈利+规模）；?土地增值预期；?战略扩张、布局；?占有资源，遏制竞争对手。什么是项目？项目≠土地城产运市品营发规计展划划土地房产商的工作是为业主造梦！如何评估项目——看地?现场踏勘；?周边配套；?城市发展；房屋本身?法律手续；小区内部?市场环境。周边配套城市位置如何评估项目——可研报告?市场分析；?客户定位和产品解决方案；?交易分析?运营计划及经济测算；?资金解决方案；如何评估项目——什么是好项目？地价便宜？地段好？盈利能力强？资源稀缺？……如何评估项目——A、B两个项目哪个更好？项目A：项目B：IRR：30%；IRR：18%；销售净利率：9%；销售净利率：15%；如何进行投资决策——不同层面的投资工作和评估重心?行业趋势；?区域布局；集团?投资制度、投资指引?区域/一线公区域市场；?企业运营情况；司?资金状况；?收益评价；项目?风险评估；如何进行投资决策——集团新项目投资决策流程1、意向阶段2、立项阶段3、决策阶段一线公司报审报意向报立项报决策区域评审决策立项会决策会区域报总部审批邮件审批超出董事会授权总部报董事会审批决策结果通知如何进行投资决策——单项目投资决策时的考虑因素?当地市场和公司的经营状况；?项目的基本条件；?项目的品类归属及市场评估；?经济指标评价；?风险评估；?资金解决方案；如何进行投资决策——新项目评审要点案例：认识城市发展与投资决策案例：深圳坪山项目案例：资金方案左右投资决策同样收益水平的项目，合作可以带来更高的出价！案例：竞争对手决定决策出价案例：广州金沙洲D地块企业出价（万元）楼面地价（元/M2)备注万科与中粮1750004033　保利1614803721中海1609003708城建1388003198龙光955002201低于底价（9.98亿元）富力650001498未交保证金且低于底价隽粤无未交保证金且未投标案例：政策性用房的决策理由?行业趋势；?经济指标达标?IRR高；?快速销售、快速回笼资金；?案例：?广州科学城H3?北京红狮涂料厂案例：当地政策对决策的影响案例：成都加州湾项目成都的预售政策：出地面即可销售案例：投资时的风险决策?土地闲置?广州嘉华项目?净地交付是否无风险？?南京安品街?东莞水濂山?协议能够锁定风险?无锡机床厂案例：并购时的投资决策批量购置土地，迅速完成战略意图?绕过招拍挂获取大量土地资源，迅速提高区域市场份额；?打破区域壁垒，进入新市场；?保留政府资源，形成集团新的政府关系网络；?解决人力资源瓶颈，适应开发规模快速增长的需要。案例：南都、朝万万科的投资策略：?投资住宅；?聚焦投资；?主流产品，为熟悉的客户做熟悉的产品；?强调IRR，关注运营；?融资是获取项目必要手段和途径；两个重要的经济指标：?IRR≥18%（内部收益率：使累计净现值为零的贴现率）?销售净利润率≥9%（项目净利润/销售收入×100%）强制要求：?加速，前置而不是简单压缩项目周期；最根本的原则：加快资金周转率、控制投资风险。谢谢！

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99雨爱贡献于2014/5/6

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万科,新项目,投资决策,调查研究

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