万科琥珀郡园阶段执行风火广告·琥珀郡园项目组PARTONE板块传播定位推导（一）罗店板块诉求借鉴中国的新城发展三阶段强城强业代表：未来的美兰湖板块强城不强业第三阶段代表：松江新城强业不强城第二阶段代表：宝山工业区特征：城市和产第一阶段业有独特的符合特征：经过土地运营和片城市分工的功能区改造，城市成为高楼林特征：各种工业区成为城市的立，商业街和定位。主体。ShopingMall的天下，城市同质化现象严重。代表：以前的宝山工业区优势：可持可持续发续发弊端：那时的新城只是纯居住弊端：因缺乏产业支撑和集中区，起的作用是疏散城市房地产开发过度，容易变展的新城模式展的新城模式中心密集的居住人口，由于在公共配套、交通、人口就业、成空置率递增的难以持续教育等城市要素上的不足，人的“人造空城”。均享有城市公共资源太少，成为没有实现城市升级和城市功能延伸的“社区孤岛”可持续发展的新城模式城市是一个肌体，市场、消费者、政府和城市本身相互紧密关联，其中最核心的是“城市规划”和“产业规划”的关联，这是城市生长的基础，也是未来中国新城发展必须要解决的问题。因为“城市规划”和“产业调整”恰恰都处在经济高速发展和城市化的剧烈变动期，很容易陷入顾此失彼的困境中。对新城应该有更新的视角，就是符合城市分工的都市融合下大都市的功能定位，就是土地价值挖掘的市场转化功能，就是公共配套平等分配的、资源集约的、可持续的和谐新城。______引自瑞典SEWCO谭英女士在2006全球重要建筑事务所中国高端论坛的演讲六种的新城模式田园新城机场新城主要指英国以霍华德“田园城市”思想为开端的，以国家立法为基准，政府主是指以机场为中心、以航空运输业为核导下的由新城开发公司进行规划建设的心，依托机场的区位优势、交通优势和新城。口岸优势，在机场内部及周边地区发展代表：Stevenage（英国，伦敦）而成的具有城镇性质的新型功能区，具有服务机场、利用机场的特征。MiltonKeynes（英国，伦敦）根据新城形成的边缘新城副中心新城核心驱动力和新指伴随城市郊区化发展的加速，中心城是通过分担核心区部分功能来实现城市功能逐步外迁而在大都市边缘逐步形成多中心结构的目标。副中心通常与城市城城市功能的不的功能比较完善，且相对独立于大都市中心保持快捷便利的交通联系，从空间的新城镇。分布来看，一般与城市中心区保持合理代表：Radburn（美国，纽约）的距离。同，可以把新城分为六种类型Columbia（英国，马里兰州）产业新城TOD新城是指以一种或多种产业为主导工业园或产业园是指以捷运系统导向发展理念为指导的新城建的形式上建立起来的相对独立的新市镇，一般设，其主要通过捷运系统与城市中心区快速连和大都市的距离较远。接来缩短交通时间，吸引中心城市的部分功能代表：PortSunlight（英国，利物浦）转移，达到分散城市中心区居住功能的目的。代表：千里新城（日本，大阪）GrandeCache（加拿大，Albert）多摩新镇（日本，东京都）筑波科学城（日本，筑波）沙田新市镇（中国，香港）典型案例分析——Stevenage新城概况斯蒂文乃奇新城特色?人车分行的雷德朋原则即在住宅区内，住宅的前院通常与步行小道相接，而机动车道和车库通常设在住宅的背面；在商店、学校和其他室外游戏空地一般都设有步行道，尤其儿童游戏场所远离交通性道路，与公路的主要入口分隔开来；可以通过步行天桥或地下步行通道来穿越主要的机动车辆道路Stevenage1946斯蒂文乃奇（）新城是英国年《新。城法》正式出台之后第一个建设的新城，是田园新城的典型代表。这种住宅布局较为安全且美观，环境优雅。一它位于伦敦以北48.2公里，靠近M25轨道和高速公般避免较长的行列式住宅和长而笔直的道路，路，并在3个主要机场的近距离范围内。而是采取弯曲的道路，尤其是尽端路。住宅布新城的产业主要有电子、照明工程、航空航天、信息置在尽端路周围，道路旁边设施广场会利用一技术、制药和财政服务。块集中草坪，把住宅布置在其周边。即使是不新城规划6个邻里住区，各区都设有学校、健身设施规则的地形，也可以用类似的手法，将住宅的、商店、社区中心和教堂等。每个邻里有一处商业中主要面朝外，花园内向围合一块集中的绿地或心，有小学2-3所。各个邻里都有主要道路联系，并间隔有大片绿地。广场，连接尽端路。这种手法一直延续至今，新城工业区主要布置在西城的西部，与生活区之间隔成为花园住区的一种经典设计手法。有铁路，在新城的东北角也有小部分工业。工业门类比较多，能提供不少的就业岗位。工业区的规划结合?步行街区了地形条件，设计呈多样化。斯蒂文乃奇新城的中心区是英国现代城镇中第一个禁止机动车辆进入的步行街区。Stevenage新城分析作为英国第一个建设的新城，斯蒂文乃奇新城通过价格相对较低的住宅、较为齐备的公共设以及良好的自然环境等吸引了从伦敦疏解出来的一部分人口成功之处问题所在：1、新城密度过低，缺少城市氛围，限制了城市功能的发挥，过度依赖私家轿车2、中心区各类配套设施标准偏低，使用功能之间缺少平衡，限制了中心区作为城市主要公共空间的作用典型案例分析——美国加州尔湾市尔湾城市特色（1）均衡发展使得城市发展和环境，居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系位于美国加州橘郡管辖范围内。现有人口17.5万，（2）以高科技为主导，多元化的产业结构抗是美国最大的规划性城市社区之一，尔湾从最初的农风险大，在经济起伏中实现了城市的可持续发30场土地开始建设，从建造到现在仅仅有多年的历展史，在城市中保留了大量的公园和农场原生风貌，成为国际花园城市的典型代表。并已经成为加州重要的经济城市。并吸引了多家跨国公司的总部与研发中心（3）便捷的公路交通与轨道交通，并且临近在此落地。机场尔湾面临太平洋，拥有著名的LONGBEACH海滩，在接下去的几年，面积将由22.4平方公里扩张到超（4）在城市建造过程中的市场化机制过29.9平方公里。在2003年被评为美国值得居住的城市第五名。尔湾对罗店的借鉴之处1、国际花园城市规划的样板。将自然环境，交通，产业和不同密度的居住区有机的结合。2、多元的产业布局。实现城市的抗风险性，避免因为高科技浪潮的衰退而带来的城市衰退。3、市场化的运作机制，在城市投资和城市配套的建设上，私人公司起着重要的作用。与日本筑波新城的政府主导不同。完善的配套不仅吸引了人口，而且自身也实现了较高的利润。（二）罗店板块诉求推导罗店新镇之前诉求的局限性矛盾买家需求板块现有价值诉求第一居所改善北欧风情小镇高端商务+GOLF生态资源突出利好弊端利好弊端利好弊端1、1城9镇的1、风情不是改善1、能够提供传1、难以嫁接到1、健康、生态1、生态与健康不优越规划第一居所的关键因播中的高端形象“第一居所”。的诉求是有力的，能够直素，非有力溢价因接带来身份感溢价2、北上海唯一2、带来部分投2、缺乏吸引大量2、凸现本区域素，因素一个相对纯粹的资/养老客群客群的能力在北上海的稀缺价值2、在周边城市化“富人区”或中2、之前的运作使3、形成宝山认可高端居住区的可得地块中低端楼盘缺乏，交通不便的本区域别墅，不认情况下，健康与生能地块众多的形象具备。可本区域公寓产品和高端生活存在反态难以被转化为第3、闲适，从容的现状。差一波购买中的“稀得慢城形象缺资源”3、对小镇建设前景的公共信心需要唤醒。问题核心：单纯卖资源，没有卖前景①针对北上海缺乏相对纯粹的高尚生活片区，诉求社区整体的档次感，身份感，将项目描绘为区域内前所未有的第一居所。（第一推动力）另一方面②借助2008~2010片区配套集中兑现的时期，诉求片区整体配套的改善（第二推动力），是较为合理的方案。壹罗店板块前景罗店板块的构成罗店板块罗店工业园新镇商高尔夫代表的休闲业中心产业低密度原生态住区林野罗店古生态镇文化农业园产业园罗店工业园总体规划罗店镇工业园区总体规划面积302.1公顷，分为南北两部分。北部工业开发区位于镇区东侧，紧靠月罗路，占地167.4公顷，以抚远路、潘泾路为主干路，配以街坊支路，形成合理的街坊地块。南部开发区位于富锦路两侧，占地134.7公顷，以富锦路和小区内道路组成道路网络。罗店镇工业园区紧靠宝钢，交通十分通利，距离外环线5公里。园区距上海虹桥国际机场32公里（外环线车成30分钟抵达）、上海浦东国际机场35公里（外环线车乘35分钟抵达）；距上海宝山港8公里、上海吴淞港10公里；距上海北郊货运站16公里、上海火车站21公里。按照园区产业导向，合理布局，从南到北，将依次形成电子电脑电器照明、生物医药、钢铁精品深加工三大生产基地。生态农业园总体规划占地408亩、投资8000万元的金罗店生态农业园坐落在罗店镇张士村内，共分四个园区：特色农业种植园、民俗趣味园、现代农业科普园和综合园。这里有浓郁的乡村田园风光，重点凸现生产、观光、科普、美食、休闲五大功能。游客在园内可见品种各异的蔬菜瓜果，有用数码技术动态显示的特色农业的奥秘，有青少年学农的生活场地，有用时鲜蔬果加工制作的点心饮料和农家菜，有水池摸鱼和动物表演，有可供会务和住宿的农舍别墅等等。农业生态旅游是以农业生产为依托，使农业与自然、人文景观以及现代旅游业相结合的一种高效产业，目前在世界各地方兴未艾。古镇文化产业总体规划在“一地一品”特色文化的基础上，进一步弘扬以罗店龙船为代表的民俗文化，以宝山寺为代表的宗教文化，以郭友堂、花神堂为代表的古建筑文化、以沪剧丝竹调为代表的曲艺文化以及诗歌文化、名人文化、商业文化等，继续推进“百佳文化小区”的建设。规划中的罗店老镇占地4.7平方公里，其中包括14.6公顷的中心风貌区。一期工程预计三年内可完成，主要工程为建设改造一条河（老市河）、一