企划部2012年11月土地市场一、供应分析2012年11月份，已公布有104宗土地上市，上市面积共计618万㎡，供应量环比10月份大幅上涨了131%。11月，新增挂牌土地104宗，其中住宅类18宗，居住混合类12宗，商业类20宗，工业类54宗。新增居住用地171万㎡，占28%；居住混合用地95万㎡，占15%；商业用地90万㎡，占15%；工业用地261万㎡，占42%。随着年底翘尾行情的不断酝酿，本月居住商业类与工业类用地供应量基本持平，分布如图：（数据来源：天津市土地交易中心）11月，市内六区新增供应17万㎡，其中居住类3万㎡，居住混合类14万㎡；环城四区新增供应116万㎡，其中居住类55万㎡，商业类35万㎡，工业类26万㎡；滨海新区新增供应197万㎡，其中居1企划部住类35万㎡，居住混合类47万㎡，商业类10万㎡，工业类105万㎡；远郊地区新增供应287万㎡，其中居住类110万㎡，居住混合类3万㎡，商业类45万㎡，工业类129万㎡。从本月数据图来看，各区域都呈现放量供应的情况市内中心区域出现地王级居住混合用地，由此也拉开了土地市场的年终大戏；环城四区有大面积居住用地供应。各区域供地分布如下图：（数据来源：天津市土地交易中心）2企划部重点地块分析：本月，市区内有三宗优质居住类用地上市，此举将会为天津的土地市场带来‘冬天里的一把火’。1、编号为津南天（挂）2012-117号地块，位于南开区天塔道北侧，四至范围为东至卫津南路，南至天塔道，西至水上公园东路，北至水上公园北道、已出让地块。规划用地性质为商业金融业、居住用地，土地出让面积104324㎡，规划地上建筑面积不大于30.8万㎡，其中商业金融类建筑面积不大于20.9万㎡（包括商业、酒店、写字楼，不得建设酒店型公寓）、3企划部住宅建筑面积不大于9.9万㎡；绿地率不小于15%，建筑密度不大于55%,建筑限高200米该项目作为地铁上盖项目，整体编制地下空间规划，地下一层结合地铁出站口须安排商业设施，地下商业设施规模不小于3万㎡，该项目地下空间应与天塔及东北侧已出让项目的地下空间相连通。该地块内现状地铁站点的临时出入口风亭等设施切改与新建建筑结合。挂牌起始价为人民币36.96亿元（不含市政公用基础设施大配套费）。同时竞买人资格要求也规定：中华人民共和国境内具备房地产开发一级资质的企业（凡欠缴土地出让金的单位及法律、法规和挂牌文件另有规定的除外）均可参加竞买。本次挂牌出让不接受联合竞买，如有合作开发意向的，须在竞买报名前成立新公司，并由新公司报名参加竞买。为进一步打造和提升该地块的商业品位和价值,该地块商业业态需建设成为高端百货店或专卖店，并由竞买人缴纳履约保证金。待项目建成并经市商务委确认后退还保证金。竞买人在报名时须递交与国际知名酒店品牌酒店管理公司所签订该宗地酒店经营管理协议或其同意进驻的确认函，引进的酒店品牌4企划部范围为洲际、万豪、伯尔曼、诺福特、康拉德、希尔顿、丽晶、凯宾斯基、半岛、柏悦等。在工期方面，该地块自土地出让合同签订之日4个月内开工，临天塔道4.4万㎡沿街商业须于2013年12月31日前竣工并开业，临水上公园北路5.5万㎡集中商业须于2014年12月31日前竣工并开业，其余项目须于2015年6月30日前全部竣工。值得关注的是，该项目作为地铁上盖项目，配以3万㎡的地下商业，高端酒店、写字楼、商业占去了项目三分之二的体量，将近37亿元的总地款。这些条件都清晰的描绘了年终之际，天津地王的几个层面。相对应产品类型来说，1.2万元/㎡起挂楼面价基本合理，但是挂牌文件中不接受联合竞买，37亿的起始价，这些高企的门槛基本也描绘出拿地企业的轮廓，在天津市场上能获取这样项目的房企大鳄不超过5家（个人认为：万达、保利、金融街、融创、招商），最后花落谁手让我们拭目以待。2、编号为津北律(挂)2012-091号地块位于河北区八马路与律纬路交口西侧地块，四至为：东至律纬路，南至五马路、北六马路，西至辰纬路、宿纬路，北至八马路。5企划部土地使用条件及相关要求：A地块：出让土地总面积10937.4㎡，建筑面积总建筑不大于53500㎡，土地用途为商业金融业，建筑密度不大于40%，绿地率不小于30%。B地块：出让土地总面积9992.6㎡，建筑面积总建筑不大于56900㎡，土地用途为商业金融业，建筑密度不大于40%，绿地率不小于30%。C地块：出让土地总面积12666.6㎡，建筑面积不大于31600㎡，土地用途为居住，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。该土地出让总面积为33596.6㎡，建筑总面积为142000㎡。其他要求：1、A街坊规划建筑中含居住建筑面积不大于12800㎡，B街坊含居住6企划部建筑面积不大于20400㎡；2、商业金融业用地内具体建筑类型在建筑设计方案中确定，但酒店型公寓建设规模占A、B街坊内商业金融业建筑的总建设规模比例不得超过30%;起始价为87000万元（不含市政公用基础设施大配套费）。3、编号为津红纪（挂）2012-118号地块，位于红桥区纪念馆路延长线与竹山路交口东北侧，其四至为：东至红桥区机动车检测站，南至纪念馆路，西至本溪路，北至保康中道。7地块土地出让面地块编号土地用途容积率起始价位置积（m2）（万元）津宁（挂）2011-16号45331城镇住宅1.0-1.810200津宁（挂）2011-14号50027.7城镇住宅1.0-1.411257津宁（挂）2011-15号53553.2城镇住宅1.0-1.812050企划部出让面积津宁（挂）2011-11号33489㎡，该地块规划用地性质为居住，建筑总规模不突破83940.4城镇住宅1.0-1.5188878万㎡（其中住宅74350㎡、公益性配套设施建筑面积不小于1550㎡、宁河配套商业建筑面积不大于津宁（挂）2011-20号4100㎡），绿地率不小于40%，建筑密度不49470.8城镇住宅1.0-2.311131大于23%，建筑限高不大于100米。县桥须自土地出让合同签订之日起6个月内开工，42个月内竣工。该地块土地用途为城镇住宅、商服，国有建设用地使用权出让年北新限为城镇住宅津宁（挂）2011-21号70年、商服40年，起始价为50000万元（不包括市政47118.4城镇住宅1.0-1.810602基础设施配套费）。区3、11月，宁河县芦台镇桥北新区有43万㎡的住宅及商业土地上市，无论是恒大〃御景半岛的后续津宁（挂）2011-19号供地，还是其他开发商的进驻都势必加46562.6城镇住宅1.0-1.810477大区域内房地产市场的竞争格局。津宁（挂）2011-10号13367商服2.53520津宁（挂）2011-18号19977.2商服2.54760津宁（挂）2011-17号23529.8商服2.556068企划部二、成交情况2012年11月份共有75宗土地成功出让，成交面积298万㎡，成交量环比上月下降了16%。11月共成交75宗土地，其中居住类8宗，居住混合类9宗，商业类25宗，工业类33宗。成交居住用地31万㎡，占10%；成交居住混合用地35万㎡，占12%；成交商业用地59万㎡，占20%；成交工业用地174万㎡，占58%。本月工业类土地仍然占最大成交量，各类土地成交情况如图：（数据来源：天津市土地交易中心）11月，市内六区成交1.4万㎡的商业用地；环城四区成交64万㎡，其中商业类8万㎡，工业56㎡；滨海新区成交105万㎡，其中居住类9万㎡，居住混合类35万㎡，商业类11万㎡，工业50㎡；9企划部远郊五区县成交127万㎡，其中居住类21万㎡，商业类38万㎡，工业类68万㎡。从区位来看，市内六区有优质商业成交；环城四区、滨海新区、远郊地区成交量呈递增态势，工业用地成交占一半以上；本月远郊地区有大面积商业用地成交。各区域成交分布如下：（数据来源：天津市土地交易中心）10出让面建筑面成交价楼面价格容积土地使地块编号地块位置积（m2用途积（m2格万元/亩（元/平成交日期率用权人））（万）米）津滨中（挂）26345.62.873767.7398301007.95399.42012-9号中心商务区企划部津滨中（挂）29608.22.882903447701008.15400.3重点成交分析：2012-12号1、津滨中（挂）中投发展以46.77亿竞得天津滨海新区地块中投发19394.7城镇3.262063325501118.95244.72012-6号11月13日，天津滨海新区中心商务区推出10宗地块，其中大部展（天住宅津滨中（挂）津）滨分由中投发展(天津)滨海有限责任公司竞得，成交总价为46.771亿元，中心商务区28921.5用地3.6104117517701193.44972.32012-11-132012-7号海有限均未出现溢价。大连东道南、商津滨中（挂）责任公侧31012.1服3.7114745571301228.14978.92012-8号司津滨中（挂）174097352229156880217.81089.02012-13号津滨中（挂）中心商务区22117.73.577412434901310.95618.02012-15号上海道南侧资料显示，此次推出的10宗经营性用地均位于天津市滨海中心商务区核心地带，起始出让金总计达59.913亿元，总出让土地面积近41.1万平米。该10宗土地均位于滨海中心商务区核心地带，且大多集中于解放路商业区周边，其中，5宗地块位于大连东道南侧，2宗位于上海道南侧。11出让面容积建筑面成交价楼面价格土地使企划部地块编号地块位置用途万元/亩成交日期在成交的土地之中，成交价最高的为津滨中(挂)2012-14号，