大河龙城四期——颐和原筑营销执行案2目录?Part1货品统计?Part2价格体系?Part3货包计划?Part4推广组织?Part5蓄客动作?Part6传播策略?Part7案场准备?Part8分阶段工作计划3Part1货品统计?户型分布?户型统计4户型分布?项目四期户型共六大类，户型分布基本是以中央景观轴线对称分布的。H户型C户型H户型C户型C户型C户型A户型B户型D户型F户型D户型G户型F户型A户型B户型G户型F户型F户型A户型A户型B户型F户型F户型A户型G户型5户型统计按功能统计按功能统计?项目四期共有25栋，其中多层16栋和小高层9栋。功能套数套数比?总户数804户，其中2房331户，32房33141.17%房426户，4房47户。3房42652.99%4房475.84%合计804100%6户型统计按户型统计套型户型建筑面积物业总面积套数栋号楼栋层数面积比套数比功能代码（㎡）形式（㎡）21、22、23C-270.258平层15层4071.604.85%7.21%、24G-270.9829平层17、18、1911层2058.422.45%3.61%1、2、3、A-283.3956跃层7层4669.845.57%6.97%13、14二房1、2、3、A-387.12118平层7层10280.1612.26%14.68%13、141、2、3、A-191.3570平层7层6394.507.62%8.71%13、14小计70.2-91.35331　　　27474.5232.76%41.17%7户型统计按户型统计套型户型建筑面积物业总面积套数栋号楼栋层数面积比套数比功能代码（㎡）形式（㎡）B-191.2842平层4、5、67层3833.764.57%5.22%11层（1层为H-193.17114平层20、2510621.3812.66%14.18%商业）11层（1-2层G-194.4960平层17、18、195669.406.76%7.46%为商业）三房21、22、23C-197.11120平层15层11653.2013.89%14.93%、24B-2132.7442平层4、5、67层5575.086.65%5.22%D150.6848平层15、166层7232.648.62%5.97%91.28-小计426　　　44585.4653.16%52.99%150.688户型统计按户型统计套型户型建筑面积物业总面积套数栋号楼栋层数面积比套数比功能代码（㎡）形式（㎡）C-3140.41跃层2115层140.400.17%0.12%G-31421跃层1911层142.000.17%0.12%A-4157.734跃层2、37层630.920.75%0.50%H-2182.763跃层2011层548.280.65%0.37%7栋、10栋四房为5层；87、8、9、栋、11栋为F272.3838平层10、11、110350.4412.34%4.73%6层；9栋2、12栋为8层140.4-小计47　　　11812.0414.08%5.85%272.389Part2价格体系?定价依据?价格策略?定价系数体系?定价结果?价格统计?优惠体系建议10定价依据周边同类型物业价格汇总分析?项目所处的惠济区是郑州城区内低密度物业的主要聚集区，项目主要竞争项目也汇聚于此，区域内重点项目洋房价格在7000-11000元/㎡之间，小高层价格在6000-9000元/㎡之间，这是项目产品定价的主要参考依据。项目名称均价（元/㎡）天伦庄园洋房7800、别墅1.6-1.8万果岭山水洋房8000、联排1.4万森林湖洋房7000-9000、别墅1.4-1.5万洋房8000-11000、小高6000-6900、大三房7000-托斯卡纳9000鑫苑逸品香山洋房8000、小高6800-7000定价依据11项目目标客户定位特征客群客户类型客户特征对应货品以郑州市本地客户为主，收入相单套面积大、功能完备的小对不高，以原居住空间为核心向刚需改善型外扩散，多选择核心外围区域，高层物业；单套面积较小、核心关注居室及面积、总价。功能完备的洋房客群有较高的收入和积蓄，经济实力单套面积大、舒适度高的洋升级改善型较强，关注居住环境关注社区档次和环境、配套设施等。房有可观的收入（企业高层、生意次级人等）；有见识，社交广泛；渴客群品质驱动型望特色的、品质感强的、空间丰高品质中轴豪景大平层富的、有一定私密感的产品。关注交通便捷性和物业配套，支边缘付能力有限，对产品价格较为敏单套面积小，价格较低的二客群首次置业型感，但对区域要求不高，多需求中小户型产品。房、三房?因项目中轴豪景大平层产值较高，故把品质驱动型客户定为次级客户，首次置业型物业仍是吸引上客的重点。12定价依据消费群对应物业的购买力判断客群分类承受总价品质150万以上驱动型升级100-150万改善型刚需改善型70-100万首次置业型40-70万13价格策略?中央豪景平层产品采取高单价、高总价策略，树立项目价值标杆；?大面积豪华舒适洋房采取较高单价、较高总价策略，实现利润贡献；?部分面积较小洋房和大面积小高层采取较低单价策略，快速收回成本；?首次刚需置业小面积物业采取低单价、低总价策略，吸引上客，争取快速出货。14定价系数体系每套房源单套价格组成：基价加减各项附加值，附加值标准如下：?基价：根据物业类型面积不同，从6400元/㎡--10000元/㎡；?景观差：根据物业所在项目中可享受到的景观及视线的开阔度，从50元/㎡-1000元/㎡不等；?朝向差：根据日照角度不同，东南端头+300元/㎡，西南端头+200元/㎡，南向和中间南北户型为0，因为南向朝向好但单面日照、单面通风，南北向虽有1间房间无日照但前后通透，空气流通性好，故两者一样；?楼层差：8层以下1-5层楼层差为50元/㎡/层，6-7层为20元/㎡/层，顶层不加楼层差与次顶层一致；11、15层楼层差为20元/㎡/层，逐层加价，顶层不加楼层差与次顶层一致；?干扰差：主要是东、西、北三面临外围道路的房源有一定影响，价格下调100元/㎡；?调整数：在基价及各项附加值都合理的情况下与均价有差额，在此项内调整。北中心主景观区15定价结果?本次定价的房源为四期的804套房源，总建筑面积85734㎡，均价8150元/㎡，总盘值6.99亿元，定价结果如下：面积区间套数面积均价盘值套均价283㎡3810735120031288539003390892134-155㎡洋房9013063.2085201113005521236673133-178㎡小高5831.5080026654011133080294-101㎡小高29428835.40730021048689871594283-96㎡洋房29026243.00770620223151269735067-74㎡小高876026.20650239182384450372合计80485734815069870925886904116价格统计按单价区间统计单价区间套数面积均价盘值套比盘值比6200-6500432963.306426190436105.3%2.7%6500-7000523815.706655253933186.5%3.6%7000-750028227359.20729419956371235.1%28.6%7500-800028426362.30769920296557035.3%29.0%8000-8500526978.808300579249526.5%8.3%8500-9000537520.008639649641956.6%9.3%11500以上3810735.00120031288539004.7%18.4%合计804857348150698709258100.0%100.0%17价格统计按总价区间统计总价区间套数面积均价盘值套比盘值比42-50万876026.2065023918238410.8%5.6%60-70万23220935.60738515460907628.9%22.1%70-80万35234142.80756025810933443.8%36.9%100-120万435761.308564493372415.3%7.1%120-150万528133.408436686173226.5%9.8%300万以上3810735.00120031288539004.7%18.4%合计804857348150698709258100.0%100.0%18价格统计按房型统计房型类型套数面积均价盘值单价区间总价区间面积区间多层24822227.8077041712437287450-817062-75万83-94㎡2房小高层876026.206502391823846290-671042-49万67-74㎡合计3352825474482104261126290-817042-75万67-94㎡多层13217078.4083311422883367550-886072-137万96-155㎡3房小高层29428835.4073002104868986970-762066-77万94-101㎡合计4264591476833527752346970-886066-137万94-101㎡多层226215.00119337416190011550-12400326-350万283㎡4房164520.00121005469200011700-12440331-351万283㎡小高层2295.70802523729697970-8070106-131万132/162㎡106-35113