06年无锡房地产市场报告目录一、无锡市场概述二、区域市场情况三、土地市场情况四、市场总结五、政策回顾与预测一无锡市场概述市场情况简述无锡市场概况?无锡房地产市场容量无锡市场自02年起步，当年商品住宅成交量147万㎡，03-04区域市场情况年市场成交量处于快速增长阶段，05-06年国八条出台后无锡市场进入平稳增长阶段。目前无锡商品住宅市场年容量在300万㎡左右。?土地市场情况商品住宅市场价格水平02年4季度无锡市商品住宅的均值在2545元/㎡，经过4年的增长到06年4季商品住宅均值达到4300元/㎡左右。目前市场上所成交市场总结商品住宅的主力价格段在3000-6000元/㎡，占到全部成交量的约7成。?市场供需情况政策回顾与随着市场的逐步繁荣，土地的供应也逐年快速增长，06年底已出让待开发的土地可建住宅面积已经超过1500万㎡。06年全年商品住宅供销预测比已接近2，总体供应充足。一无锡市场概述无锡客户特征（1）社会标签：富贵之家社会标签：富贵之家13.7%13.7%青年青年无锡市场概况之家之家：：14.614.6%%青年区域市场情况青年小太持家持家小太：阳：阳：：22.1社会新锐15.822.1社会新锐15.8%%%土地市场情况%价值望子成龙望子成龙健康养老健康养老市场总结后小后小太阳太阳老年三老年三：孩子代：：孩子代：6.5%3.8%政策回顾与6.5%三代三代3.8%：：14.7预测14.7%%务实之家务实之家4.4%4.4%//中年之家中年之家3.8%3.8%无锡客户细分结论：无锡的客户比较富裕，其中富贵家庭占到13.7%超过全国主要城市平均值5个百分点。购房客户中望子成龙家庭比重达到43%，超过均值12个百分点。一无锡市场概述无锡客户特征（2）对待房子的态度无锡市场概况1、财富观念战争年代买金子，和平年代买房子。房子是一份财产，硬货币。能给购房者安全感，自豪感。区域市场情况2、高要求对产品要求高，不要尾房；面积强调超过户型强调；多认为本地房子不好，因此更热衷品牌。土地市场情况产品需求市场总结1、恋地情节对距离比较敏感，一般倾向购买自己熟悉的区域2、大户型偏好120-150为主力户型段，一般都为3房，目前市场上的户均成交面积125㎡政策回顾与。3、强调教育资源预测无锡人对孩子教育普遍非常看重，周边的教育资源会给项目带来巨大优势。4、两代或三代合居年轻人对父母的依赖性较强，因此一般会选择和父母一起居住。一无锡市场概况06年各月成交变化06年各月商品住宅成交量变化5月17日国六无锡市场概况40条出台8月19日央行加息30区域市场情况2010土地市场情况01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月511月12月面积（万㎡）14.910.0421.9429.3935.5932.6120.5621.822.2826.77531.7936.38市场总结（同期网上签约量稍滞后于销售）宏观调控对市场的影响减弱，市场经历三季度的平稳的成交后，在四季度迎来了又一个旺季。全年商品住宅成交量304万㎡。政策回顾与预测一无锡市场概况06年各季度价格变化无锡市场概况住宅均值走势50004315区域市场情况400037514096414041454167315433723000271620001000土地市场情况05季季季季季季季季季2424242343年3年4年4年5年5年6年6年6年0000000050市场总结住宅均值政策回顾与商品住宅市场均价在经历长期低幅增长后，在06年4季增幅有所上升,预计未来价格将保持上升态势。预测一无锡市场概况06年全年供需变化02-06无锡市场概况年商品住宅供求情况6002.52.02.0区域市场情况4001.71.81.61.41.52001.00.5土地市场情况00.02002全年2003全年2004全年2005全年2006全年商品住宅成交量（万146.9192.5265.92763045㎡）5市场总结商品住宅供应量（万235.6269.5439.9541.6562.2㎡）供销比1.61.41.72.01.8政策回顾与05-06年商品住宅成交量稳步增长（06年增幅约10%），同时供销比已处高位，未来市场风险进一步加大。预测二区域市场情况各区域综述无锡市场概况北区?房管局统计分区。中心副中心区是目前中心商东区务区域，西区南区是城区域市场情况市发展的方向，东区为中心产业支撑区域，北区为连通江阴的枢纽。土地市场情况副中心城三大住宅辐射圈西市区南区地图区市场总结域划1、中心商务分北区?城市地图分区。圈东区政策回顾与?根据辐射源，无锡主要的3、新区产业住宅片区大致可分为三大圈预测西南区辐射圈。2、太湖风景?三大辐射源对消费者的区圈东郡域选择产生重要影响。魅力之城二区域市场情况06年无锡各区域供求关系无锡市场概况06年全市商品住宅供需情况（万平米）250.04.0204.0区域市场情况3.5200.0173.43.33.02.5150.0113.8110.12.077.5土地市场情况100.01.61.51.550.41.361.21.01.21.050.020.737.50.00.017.70.50.00.0市场总结中心区副中心区东区南区西区北区供应量成交量供销比政策回顾与中心区已无供给，副中心区有“中心区化”趋势。南区、西区预测、东区的供销比相对较低，北区严重供过于求。二区域市场情况东区市场回顾东区商品住宅市场情况无锡市场概况250.0209.115000200.02.25173.4区域市场情况1.57150.01.631.53100001.2393.1110.1100.0500050.02869308835583993土地市场情况19170.05002年03年04年05年06年5市场总结供应面积（万平米）销售面积（万平米）均价（元）供销比东区市场供销情况较05年有很大改善，价格也出现较大增幅政策回顾与（约12%）。区域市场呈现良好上升势头。预测二区域市场情况东区市场预测尾盘项目存量项目新增项目锡东区由锡东和新区两个板东无锡市场概况只块构成。它们核心区的成标注熟度和市场价格均远高于锡周边。区域市场情况首创隽府山核诺卡小镇心锡山核心区07年的供应锡东区附仍然不会很多。目前春江土地市场情况春江花园华夏豪门近花园三期、华夏豪门价格项友谊嘉园目均接近5000元/㎡。07长江绿岛年首创隽府、诺卡小镇上市场总结江苏国信项目市后，整个锡东板块的均新新区价还将被拉升。区东郡只第一国际政策回顾与标新区商贸区的需求旺盛，注在售各项目均销售火爆。预测商贸07年市场供应将会小幅区纯翠香山附新洲人家增加，全区市场均价将在近上海东闻项目项东郡等楼盘的带动下继续目上涨。二区域市场情况南区市场回顾南区商品住宅市场情况无锡市场概况80.075.1120002.0170.01000054.8区域市场情况60.01.2450.41.3450.01.131.37800040.037.56000467430.0447047354000土地市场情况20.0237910.01936520000.005市场总结02年03年04年05年06年供应面积（万平米）销售面积（万平米）均价（元）供销比政策回顾与南区市场供销比与05年基本相同，考虑06年市场供应以存量预测住宅为主，市场情况尚比较乐观。二区域市场情况西区市场回顾西区商品住宅市场情况无锡市场概况113.5120.01.94108.2120001.72100.01.4610000区域市场情况1.6077.580.01.27800062.760.0600050985486土地市场情况40.045084000323420.02174520000.050市场总结02年03年04年05年06年1-11月供应面积（万平米）销售面积（万平米）均价（元）供销比政策回顾与04-06年，成交量伴随着供应量的攀高逐渐上升，供销比逐渐预测降低，区域市场供需逐渐趋于平衡。二区域市场情况西区市场回顾城市的发展和开发力度的加大，使西区、南区成为统一的西南区市场无锡市场概况西南区整体市场供需情况区域市场情况200.0183.32.001.75164.21.641.56150.01.471.431.50土地市场情况117.6115.0100.051.0050.050.50市场总结0.00.0002年03年04年05年06年政策回顾与供应面积（万平米）销售面积（万平米）供销比预测西南区的市场容量占到全市的1/3强，06年区域市场成交量与05年基本持平。二区域市场情况西区市场预测无锡市场概况区域市场情况土地市场情况市场总结政策回顾与预测07年西南区市场供应将大幅增加，成交量、市场均价也将随之上升。但各楼盘之间的竞争将日趋白热化。三土地市场情况06年土地出让情况可建面地块所属区小片区积：万幅数域无锡市场概况㎡中心区00中心区域市场情况副中心5225.2副中心河埒3155.8西区土地市场情况太湖434.2西区5新区13189.1东区5市场总结锡东14190.6东区南区4178.8南区政策回顾与山北14240.4北区预测锡北369.9北区汇总60128408年后副中心将摆脱供应匮乏的境况；各区供应也将进一步增大。三土地市场情况06年土地出让情况商品住宅供地和新增预售变化04、05年出让的商1500无锡市场概况品住宅用地尚未完1000全释放，06年底又500有大量新增供地。0区域市场情况2003200420052006未来商品住宅的供出让土地可建住宅面积399.1965.7890.11233（万㎡）应量仍将保持高速当年新增商品住宅供应183.4319.51368264.55土地市场情况（万㎡