天津“津南新城”2010年3月2013年3月1目录a.城市概况……………………3～16b.项目概述……………………17～29c.区域市场……………………30～40d.项目定价……………………41～66e.项目测算……………………67～268f.SWOT分析……………………69g.结论……………………70一、城市概况1、天津?中央直辖市?中国北方第一大港?环渤海经济中心?中国经济增长第三极。3一、城市概况2、国民生产总值（GDP）?2009天津市GDP总量7500亿元，增长幅达到了16.5%，4一、城市概况3、人均GDP天津市人均GDP1000092959000元亿7994800070006022600051775000400030002000100002006年人均GDP2007年人均GDP2008年人均GDP2009年人均GDP?09年末人均GDP达到9295美元5一、城市概况4、产业结构?天津市产业结构以第二产业为主6一、城市概况5、固定资产投资天津全社会固定资产投资变化情况6000亿元5006.32500040003404.0930002388.632000100002007年2008年2009年?2009年固定资产投资5006亿元，比2008年有大幅度增长?固定资产投资的增加促进房地产的发展7一、城市概况6、人均可支配收入?2009年人均可支配收入21430元?收入的增长使人民生活水平的提高，购房需求进一步增强8一、城市概况7、人口规模天津市人口规模1250人万1202120011761150111511001075105010002006年2007年2008年2009年?截止到2009年底天津市常住人口约为1202万人?人口规模的增加，将会从很大程度上刺激房地产市场需求9一、城市概况7、居住房面积?08年人均住房面积28.53平方米?人均住房面积进一步攀升，说明改善型要求的人群逐年增加10一、城市概况8、房屋施工、竣工面积天津市房屋施工、竣工面积变化情况1200040.00%35.00%1000030.00%800025.00%600020.00%15.00%400010.00%20005.00%00.00%2006年2007年2008年2009年房屋施工面积6164.526843.489160.6810192.58房屋竣工面积2155.472231.542562.912837.52房屋施工面积增幅011.01%33.86%11.26%房屋竣工面积增幅03.53%14.85%10.71%?09年房屋竣工2838万平方米，同比增长11.26%?天津市竣工面积总体呈现不断增加的趋势.11一、城市概况9、房地产开发投资天津市房地产投资情况80035.00%70029.40%30.00%60025.60%24.10%25.00%22.80%50020.00%653.7240012.50%元505.315.00%亿300402.32735.18327.5410.00%2001005.00%00.00%2005年2006年2007年2008年2009年投资额变化幅度?09年房地产开发投资735亿元，同比增长12.5%?09年增速虽然出现下滑，但投资额仍呈现了高速增长的局面12一、城市概况10、09年天津商品住宅成交情况?2009年天津商品住宅市场，新增供应量1072万平米，实现成交量约1342万平米，当期供求比为1：1.25?商品住宅市场供不应求13一、城市概况11、近期房价走势天津市商品住宅各区域成交均价走势图16000米方14000平万120001000080006000400009.809.909.1009.1109.122010.12010.2市内六区11840121001264912439134451310514263环城四区6835694872627420748580707591滨海新区7221753476757514781987789332远郊4750491347705123509950734760?室内六区成交均价稳步上升，环城四区在波动中前进。14一、城市概况12、各区2010年2月房价河北区：北辰区：8300元/㎡6700元/㎡北辰区红桥区：河东区：9000/12000元/㎡元㎡南开区：14000东丽区：元/㎡7000元/㎡东丽区西青区：8000西青区元/㎡河西区：14000元/㎡和平区：津南区：16000元/津南区7500元/㎡㎡15一、城市概况13、各区县客户置业流向?和平：基本不愿离开，区域情节浓厚?河西：经济实力较高，优越感较强?河东：对东部发展有信心，看好东部?南开：区域范围较大，收入水平中等?河北：经济实力较低?红桥：经济实力较低?市区客户置业：形成向外扩张的趋势。16二、项目概述1、地理位置?项目所在的津南区位于天津市东南部，海河下游南岸，是天津市的四个环城区之一，是中心城区联接市中心区和滨海新区的重要通道。滨海新区津南新城?津南新城地处津滨走廊，是核心区双城发展带动下的潜力区域17二、项目概述1、地理位置?宗地位于津南区核心位置?半小时可达天津市各商务中心?本案——天津市中心城区12公里?本案——天津站15公里?本案——滨海国际机场20公里?本案——天津港30公里?本案——京津塘高速12公里18二、项目概述2、挂牌条件自天津市津南区国土资源分局《关于津南（挂）2010-11号地块公开出让方案的请示（草稿2010年3月11日版）》表述：1）、地块基本情况?位于津南区咸水沽镇?东至津南区北环路?南至老海河?西至东沽路?北至津歧路19二、项目概述2、挂牌条件?建设用2）地面积：、规划条件118.4公顷?规划建筑面积：300万m2?居住：260万m2?商业金融：35万m2?中小学：5万m2?平均容积率：2.53?绿地率？%，?建筑密度？%?建筑限高？米20二、项目概述2、挂牌条件3）土地使用条件：?出让范围内的树木、供电设施，受让人可结合规划设计方案保留，对不需要保留的，由受让人自行与有关部门协商解决，并承担所需费用,如有地下建筑物、构筑物或其他设施等，由竞得人自行与有关部门协商解决。?土地用途：？？用地，出让年限？？年（按地块分列）?规划范围内的市政路网由津南区政府出资修建公共市政道路1700米，其余部分由受让人修建。?规划范围内的绿化用地由竞得人出资修建并承担费用。?规划范围内由竞得人出资修建10万平方米的建筑，按照津南区人民政府批准的规划实施建设，建成后由津南区土地整理中心回购，回购价格、具体位置等事宜由竞得人与津南区土地整理中心协商确定，另行签订回购协议。21二、项目概述2、挂牌条件4）地价情况：?出让底价：62亿元?自来水、燃气、污水、雨水、道路、绿化城市基础配套费已经包含在出让底价内。不包括通讯、供热、电力，此三项配套由有关专业部门申请解决，并按规定缴纳相应费用。5）公开出让方式：挂牌?本次出让11宗地按起挂价综合进行报价，以总报价最高确定1个竞得人，竞得后分别签订土地出让合同。?挂牌地块的增副为人民币100万元或100万元的整数倍。22二、项目概述2、挂牌条件4）有关要求：?竞买人须是中华人民共和国境内外法人,且竞买人或其控股公司须具备国家建设部颁发的房地产开发一级资质，并且注册资本金不少于20亿。接受联合竞买，联合体中有一方须符合上述条件,联合体不超过三家。?竞得人未在津南区注册的，在地块成交后30日内在津南区注册新公司。?津南（挂）2010-32号地块内规划所建酒店应满足五星级酒店硬件标准，自签订《出让合同》之前须提供与国际知名酒店如签署的经营管理协议。?11宗地竞得人自签订《国有建设用地使用权出让合同》后一年内开工建设，竣工时限为？？年以上方案如无不妥，津南分局予以备案后即委托天津土地交易中心组织实事该地块建设用地使用权的公开挂牌出让（七个工作日）上交本请示之前，津南需要至少有一家先交预申请保证金15亿元。23二、项目概述2、区位条件本案?天津大道:连接中心市区和滨海新区的快速客运道路，起点为外环线津沽立交桥，终点为滨海新区的中央大道.途径津南区的双港镇、辛庄镇、咸水沽镇、葛沽镇、冶金工业园，塘沽区的新城镇，两端连接中心城区的小白楼商业区和滨海新区的中心商务商业区。通过天津大道，从本案至滨海新区20分钟至市区10分钟。24二、项目概述2、区位条件地铁一号线由天钢柳林过海河经双港，辛庄，高教园，津南新城，葛沽，于家堡，终点到天津港。预计于2013年通车，项目将永久享受地铁带来的便捷优势，更将为地段的升值带来无限空间。25二、项目概述宗地现状3、宗地现状?现状地主要以旱地鱼塘和村庄为主?地势较为平坦，适宜建设。?水系发达，现状鱼塘可作为未来景观水体26?基地村庄拆迁基本完成二、项目概述?目前项目周边生活配套设施主要集中在咸水沽老城区；公园、学校、政府、商业、餐饮配套齐全，6、周边配套道路交通发达。海河新家园津沽公路津港公路滨海新区中心镇津晋高速咸水沽电子工业镇生态镇唐津高速历史名镇港塘公路葛万公路津歧公路27二、项目概述6、周边配套?海河教育园区：规划总占地37平方公里，规划办学规模20万人，居住人口10万人。?将崛起一座集中20所职业院校和2所大学的现代化大学城。?雄厚教育资源、完善区域配套、大量人口导入将带动区域发展28二、项目概述6、周边配套?老海河公园紧邻宗地南侧?高质量的城市绿地和公园景观将提升小区的品质29三、区域市场1、津南区津南?津南区地处天津市空间发展核心“一轴两带三区”的主轴上（武清新城—中心城区—津南新城---滨海新区核心区为）?津南区被城市中心区和滨海新区的双向挤压，将快速发展。30