2013年武汉市盘龙城市场调研及个案浅析盘龙城属于城市北拓前沿，道路交通便捷，具较大发展潜力盘龙城经济开发区位于黄陂区南端，三环线与外环线之间，西北依天河机场与汉口隔府河相望，是汉口北拓的前沿。目前已经开通（7路公交）天河机场横店1128路：新荣村客运站－横店编组站1129路：新荣村客运站－黄花涝1901165路：天河机场－新荣村客运站公公里里1166路：祁家湾－新荣村客运站盘龙城中心1167路：祁家湾－新荣村客运站210291路：武胜路-宋家岗公阳逻里0深水港292路：前川客运中心-汉口火车站公11里8汉口5盘龙城区域内交通快速干道公公火车站黄陂－岱黄高速－武汉大道城市北拓里里机场－机场高速－三环线城市机场－巨龙大道－汉新高速江汉路北拓徐东黄陂－盘龙大道－三环线盘龙城交通便捷，城市功能定位为“中部航都”?具有3500年历史的盘龙古城，伴随着武汉临空经济区“中国中部航都”城市功能定位，未来将崛起为一座现代化的国际性航空城，武汉宜居的后花园。?盘龙城区域地理位置优越，交通便捷。南距汉口火车站５公里，北距天河国际机场9公里，武汉轨道交通、三环快速线、天兴洲大桥连接武钢和盘龙城开发区。区域全方位立体高效交通网络已具雏形，武汉三镇均可快速直达，交通枢纽价值日益凸显。?盘龙城分为四大板块：一、空港经济区，以天河国际机场为核心；二、中央行政生活区，以盘龙城管委会为核心；三、新汉正街商圈，以批发市场群为核心；四、后湖工业园区，以佳海轻纺城为核心。?配套建设的提速，临空经济区强力的经济引擎，盘龙城的房地产上升空间巨大，价值洼地效应巨大。从2007年开始，盘龙城的住宅供应量同比持续数倍增长，是武汉楼市的热点区域。?《武汉市北部新城组群分区规划》提出将后湖定位为郊野公园，将打造成集生态、景观、游憩等三大功能于一体的生态旅游度假区。产业发展：以商贸经济、空港物流、旅游度假、现代制造为主?离武汉中心距离：汉口中心15-项目时间节点产业说明20KM（武汉关）；汉口北成为第四个城市副中心，汉正街搬迁至汉正街北迁2014年底前完汉口北将带动区域商贸物流业发展，盘龙城承?人口：目前7-8万人，十二五规成接汉正街百年商脉或成武汉商业龙头。届时，划30万人；随汉正街搬迁导入的人口预计将在10万人左?经济规模：10年产值248亿，右，就近落户购房自住、投资需求增加增长率95%；奥特莱斯已经开业填补盘龙城商业配套空白，购物中心及度假村组合将带动商贸、旅游业齐头并进。?规模企业：汉口北、卓尔、佳海轻纺城；现代制造业区将以光电机械、化工医药、纺织服装及与天河其他产业规划、临空港物流机场配套的航空物流港等作为今后产业发展方?未来规划：十大专业市场，临空区、都市旅游向和重点，未来将提供20万个以上就业岗位经济区，千亿规模产值；度假区、生态人居区交通配套：区域交通设施不断完善2013年2015年2017年2020年2011年9月底2011年底2012年解放大道至四环线西南段完工，地铁8号线地铁7号线武汉大道通车轻轨1号线汉黄公路拓宽完工汉口北延长线通车东北段预计在2020延长线至盘龙城延长线连通黄陂纸坊延长线完工年生活配套：随着区域建设发展配套日趋完善沿着楚天大道、巨龙大道由东往西依次排列有10大专业批发市场：汉口北国际商品交易中心华中国际家居城国际轻纺城农产品配送中心中药材城建材大市场图书音像大世界盘龙城依托空港优势，逐步形成现代制造、商贸物流、区域市场群三大功能，影响范围不断扩大，行业人群为区域商品房消费主力客源。项目名称规模现状汉口北国际商品总投资60亿，总建面380万平米已开业交易中心项目名称卓尔企业总部基地湖北汉口四季美总投资60亿，总建面300万方，五已开业已入驻企业步步高、熊猫、分众传媒等电子研发企业农贸城年分三期开发中国家俱CBD总投资52亿，总建面300万方已开业总占地面积约1200亩，总建筑面积约100万平米，占地规模办公楼300余栋，一期已开发５００亩，一、二期80五洲建材城总投资56亿，总建面280万方已开业多栋办公楼已全部售完。中江金交国长属占地约2534亩在建易中心现状及未来已入驻国内知名企业百余家，未来预计入驻３００家纵横汽车大世界总投资68亿，总建面350万方在建图书大世界不详规划中中国国际航空东方航空湖北南方航空湖北项目名称佳海轻纺城已入驻盘龙城，产业类型现代化轻纺加工基地现目前在售多个楼目前还未入驻，未来会有大量高收入航空投模投，其中一期元状盘都存在国航员公司员工进入资规总资60亿20亿工客户占地规模约4000亩，一期用地1200亩客收入稳定，有较强的消费能力，目前在F天下等别墅和人和天周期分三期共5年，目前一期开发进行中户地等高层已有不少航空公司管理人员、飞行员、服务人员购买特，航空公司总部工作人员具有较大的消费能力征盘龙城具有代表性的在售别墅项目主要有四个?盘龙湾：占地870亩，中式徽派风格，产品为独栋、双拼、联排；?香榭北俪湖：占地119.4亩，纯英伦风格，产品为独栋、联排；?F天下：占地3153亩，建筑风格多龙湖33尊319㎡-739㎡样，全部为独栋产品；独栋?中国院子：占地3500亩，中式建盘龙湾238㎡-421㎡香榭北俪湖独栋、双拼、联排262㎡-343㎡筑风格，产品为独栋、联排、叠拼独栋、联排；F天下237㎡-600㎡独栋?龙湖33尊：占地15亩，欧式建筑风格，产品为独栋；（体量太小不中国院子238㎡-421㎡具可比性）独栋、联排、叠拼F天下：千亩级纯别墅国际住区（定位语）?是中国目前规模最大的纯别墅区，背靠14.4平方公里的盘龙湖。?共分五个风情组团三期建设，由亚景园、欧景园、澳景园、美景园、地中海风情园和一个大型主题广场组成。社区配套有俱乐部、购物中心、幼儿园以及高尔夫练习场、网球场、篮球场等文化、体育场。?全独栋产品，均带有室内车库和一层地下室，计入建筑面积。?整体按栋销售，折算均价约15000元/㎡。分四期销售，目前在售开发为商三期，一武汉纵横期二期仍占地面有部分在积3153售亩。建筑类型全部为独栋产品建筑面积790000㎡容积率0.33绿化率66%总户数1800户建筑风格欧式、美式主力面积237㎡-600㎡销售报价358万-1200万产权年限70年空港产业中高层、工业企业高管、政府机构主力客群人员、商贸物流企业老板等。在售产品分析（三期）：独栋户型，面积334平方米，总价358万，均价11000元?建筑面积：334平方米?售价：358万/栋（10718元/㎡）?地上三层，面积234㎡?半地下室面积约100㎡，计入面积?室内车库1个，车位2个?赠送面积：花园面积约230㎡，露台面积约60㎡?客厅挑高约6米4，每层高约3.2米，全套房产品特点：设计1、地势存在高差，一楼为车库和半地下室；二楼、三楼为生活空间；2、赠送面积较大，主要为花园、前后露台，约290平米；3、入户方向朝南；在售产品分析（三期）环绕楼栋四周均是花园，为赠送面积客厅挑高约6米，景观面采用大面积采光窗，各楼层采光通风情况都较为理想。地下空间设计为半地下，采光通风情况也非常好。香榭北俪湖：醇墅区独栋级英伦岸（定位语）开发商新长江占地面积119.4亩建筑类型独栋（9栋）、联排（8联）建筑面积59441㎡容积率0.72绿化率38%总户数203户建筑风格英式主力面积262㎡-343㎡销售报价200万-800万产权年限70年工业园企业中高层、商贸物流人群、盘龙城主力客群本土富裕人群等?北依后湖而建，临湖建有3万㎡社区公园，布局有游艇码头、垂钓渔位、湖滨果岭、篮球场、网球场、庭台烧烤聚会区、健身步道等。?建筑立面以英伦风格为形象，外立面为红砖贴面，异国风情感较足。?分二期开发，目前在售一期，二期已建但封盘待周边配套设施完善后再发售。在售产品分析（一期）：联排A1户型，面积343㎡，总价230万，均价约6700元/㎡地下一层，色块区域为下一层，前后花园，入户门二层，南端有大露台，三层为主卧空间，功能完备沉式庭院，赠送，采光条右侧为悬空，件良好。地下车库面积中间设计有采光中庭，赠中部为采光中庭上空，83㎡，地下室面积50.96送。设计灵活，也可做电有二间卧室。㎡全计入建筑面积销售梯或房间。由于无车行动线，因此楼间距略显局促，有压迫感。园林景观采用“四重庭院”的理念设计：露台、前后院、中庭、公共绿地。公共空间种植较多乔木，以樟树为主，配合物业消杀起到防蚊作用。地势呈现台地状，均为人工填土抬升，营造丰富的空间效果。组团统一地下车库，整个社区在地块东西侧共设置了6个车库出入口，实现社区内人车分流。车位面积均计入建筑面积销售。每户约83㎡2个位，销价3000元/㎡。通过人工水系，将后湖与社区内水景联通，营造优雅的生态居住氛围。为规避政策限制，用地面车库相连的方除了打造3万㎡的临湖生态公园式，建造独栋别墅。之外，还为业主提供游艇租赁服务。宝安·中国院子：中国十大高端别墅（定位语）开发商武汉宝安占地面积126540平米建筑类型独栋、联排、叠拼建筑面积76000平米容积率0.6绿化率50%总户数471户建筑风格现代中式产权年限70年170-300万元/套220-300平联排在售产品销售价格680万-4000万元/400-500平独栋套工业园企业高管、企事业单位团购、商贸物流人群、主力客群盘龙城本土富裕人群等?优势：1、离汉口距离最近，位于进出盘龙城的交通要道2、有山有水，环境优美3、武汉本土品牌开发商4、推广力度较大，是区域内上门客户最多、销售情况较好的别墅楼盘?劣势：1、排水设计有缺陷，曾出现下大雨水淹地下室，受到多个竞争楼盘的攻击2、山体独栋别墅除庭院较大外，缺乏吸引力，销售情况很不理想，基本处于封盘