云南昆冶呈贡项目规划设计任务书云南昆冶建设发展有限公司目录1项目概况22规划设计的基本原则43规划设计要求84设计成果要求10P.11项目概况1.1项目区位及用地范围本项目位于云南省昆明市呈贡新区，属于呈贡新区北大门位置。且处于昆明市新行政中心的所在地。本项目项目区位图1.2项目用地特点项目规模：总占地约1000亩，一期净用地约110亩。用地性质：目前用地性质为集体用地，根据规划设计最终成果报政府审批后变更土地性质技术经济指标:商业用地R＜4.2，绿地率＞25%，建筑密度＜45%；安置房＜3.8，其余居住用地R＜3.2，绿地率＞38%，密度＜22%。P.21.3项目用地范围地块示意图?东至：春融东路?南至：祥和街?西至：彩云中路?北至：石龙路1.4道路交通东侧：春融东路路宽20米，次干道，车流较少，车速较快。道路对面是文投及昆医附一院员工集资房，临近为医附一院（五星级标准），居住用地。南侧：祥和街对面偏东侧地块是预留商业用地，偏西侧为南亚豪生酒店及其二期建设用地，商业用地。西侧：彩云中路连接呈贡与昆明主城主要交通要道，车流大，车速快，北侧：石龙路目前货车较多，车流大，车速快。P.32规划设计的基本原则2.1项目定位2.1.1项目定位：立足于呈贡新区未来形成的城市副中心的区域中心位置上，并考虑与周边其它项目的资源整合以形成项目之间的差异化。本项目开发建设的目标为打造城市中心生活示范区。项目定位为面向有一定地位、收入的中高端客户群体，在昆明地区领先的具有标杆示范性的高品质的生活社区，倡导家的温情和对生活的热爱。和谐东方，馨然之所。高品质体现在以下几个方面：社区文化——共享的、和谐的生活理念社区感——利用项目周边两个大型公园广场，以及通过建设社区内部主景观，来营造优质的可参与的公共空间，增强社区氛围高性价比的产品——高端的形象，中档的价格，适中的面积，较低的总价，创新的户型（各式空中院落和阳光花房）双能双本社区——强调智能与节能，注重以人为本、以文为本。通过以上方面，形成立足主流之外的差异化。2.1.2社区形象描述：春暖花开、阳光明媚、空气清新；离尘不离城，即可以享受城市的繁华，又可以和自然和谐共生；居住在一起的人，都有相同的对人生世相的看法，洗尽铅华，热爱家庭、邻里和睦，保持一颗自然宁静的心；在这里，没有压力，没有喧嚣、没有烦燥，只有和谐、浪漫、温馨、健康……2.2产品设计2.2.1产品设计原则——在控制成本的前提下，体现高品质?设计时要考虑整体成本?区分关键区域和常规区域投入的差异性，启动期的成本略高于后期?如可能，建议采用低成本半地下生态车库?减少做不必要的高投入配套；会所控制面积。并考虑其对外经营的可能。设置公众参与性强的活动项目，如羽毛球、网球、篮球等2.2.2住宅设计原则?建筑套型进深不宜超过12米。套型设计，在有条件的情况下，应当考虑增设书房（工作室）、步入式更衣间、入口过渡空间、贮藏室或壁厨、阳台或阳光房?套型功能分区设计应明确合理，设置和布局，既要满足功能上的要求，也要满足使用便利和卫生的要求，设计时应合理、有效地组织各功能区块，注重动静分区、洁污分区。起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间长短边之比≤1.8。?当有四个以上居住空间时，必须保证其中有两个或两个以上居住空间获得日照。起居室、卧室不朝向凹口、天井开窗。?起居室尺度：使用面积≥20m2，开间≥4.2m；使用面积≥17m2，开间≥3.9m；使用面积≥14m2，开间≥3.6m。?住宅的卫生间，至少应有一间的使用面积不应小于4.5m2，设2个及以上卫生间时，使用面积之和不小于8m2。主卧卫生间面积宜小，共用卫生间面积宜大。P.4?合理安排各空间的序列，减少交通面积，提高使用效率,组织好公共空间和私密空间的关系，避免相邻住户的视线干扰。套内纯交通面积不宜超过使用面积的1/20。?注重户型设计的特色化，引入新的设计元素，做适度的产品创新（不要求做全面的创新）。例如，设置部分入户花园，采用各种方式与阳光、户外风景亲密交融，多做观景阳台、露台、观景眺窗等。顶层可做复式，作为空中别墅。?充分考虑设计细节，诸如空调机位、室内外管线的隐藏、家用锅炉的安放等，提高建筑品质。住宅设计的朝向要求；昆明客户对朝向不是很敏感，但要求卧室朝南，两卫较佳。设计以景观利用为主要原则，实现资源利用最大化。高层结构，最大限度满足户型的方正和通透性设计方案中应提出具体的智能与节能措施，例如在高层、小高层住宅上设置集中太阳能热水器等。产品设计的创新不限于以上方案，规划建筑设计师可从专业的角度进一步挖掘物业价值，实现产品设计的多角度创新。2.2.3以打造组团生态园林和开放的社区环境来营造未来生活的场景，提升服务品质设计时应提出概念性景观、绿化规划设计方案，室外景观环境布置应做到与实际相协调，符合当地自然条件，服务于人性化人居，实现区内外建筑与景观的相互和谐、互补、提升，满足市场需求。景观绿化做到平面与空间结合，点、线、面结合，观赏性与参与性结合，形成良好的特色环境园林分组团建设?分组团构成的主题生态园林，开放式与半开放式的庭院空间设计，既能提供邻里交往的空间，又满足人们感观功能的需求?注重节点营造，营造不同风格主题的Demo(样本)庭院，未来可以赋予每个院落特殊的气质与文化，体现场所精神，界定居民的归属感，此外，推售时分期较易辩识?园林规划设计决定后期的维护成本，应偏重设计本身，要考虑施工和日后维护的成本，尽量少设硬铺，多设软铺，避免大水面、昂贵植物等?休闲空间注重参与性，布置街灯、椅子、小品等道路交通?无论方案的主入口设在何处，春融东路与祥和街交界处，该地块的东南角必须设置一进入居住区的入口，以保证启动区开发建设的需要。?地块内部有一定高差，在总体规划设计时须加以利用。?人行道不一定要对称，可以把某一边宽度做足些，做出街区的感觉?上下班是直的，给老人孩子玩的路最好是弯的?车行道路无须太宽，曲径通幽，并可降低车速?在道路上建立缘石坡道、设立盲道?在住宅入口、通道、电梯等附近应安排无障碍设施停车场为了让小区居民拥有更多的绿地空间和安宁的居住环境，以保证整个P.5社区的高品质形象，设计尽可能做到人车分流。停车位尽量在人防地下室内安排。如人防面积不能满足停车位配比要求时，宜采用半地下、地面停放等低成本造价方式解决停车位问题。注重居民停车后回到居所的便利性；车库的设计要考虑到分期建设的要求，降低施工影响室外娱乐设施?设置儿童嬉戏场地、室外健身场地、家庭休闲区及活动场所?由于昆明的天气和居民的爱好，是否设置游泳池又设计机构自信决定2.2.4公寓部分具有功能弹性、可组合的、单元式的、可商可住的居家型小户公寓/商务公寓2.2.5建筑群体组合建筑群体组合应具有相对的整体性，形成良好的群体形象及完整的外部空间形态的同时，尽量做到户户有庭院景观。居住区与公共活动区之间应有明显界限，以保证其居住区的私密性，同时又要考虑住户进入公共活动区的便捷性2.2.6处理好与周边环境的关系在充分分析项目用地周边建筑与配套资源的前提下，合理设计视线与各种流线，达到对外部环境资源的有效利用与阻隔，注意阻隔不良因素对小区的影响（如临路噪音等）以及自身与环境相互协调的目的2.2.7建筑单体?建筑立面造型要求特点鲜明、时尚，突出个性和内涵，并有一定的超前意识。风格宜以新古典或现代为主，注重色彩，建筑用材与建筑造型的融合，以及地、面、窗、台的协调。?避免影响外立面的主要因素：水管、空调等?屋顶设计的原则：要突出屋顶的标识感，但要考虑建设成本，以及由于屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装?临路建筑立面的处理要注重设计，投入较多，达到极强的昭示性和形象推广力；部分可考虑灯光处理（需考虑成本），增加标识感，树立区域中心形象；社区内部建筑的里面可标准化处理规划设计应充分考虑以上项目定位，着力打造项目的核心竞争力2.2.8分期开发本项目将分期开发建设，分期的原则是先住宅后商业，分期开发的顺序为沿春融东路，地块东南角向西、向北依次开发。规划设计时应考虑分期开发的因素，尽可能地保证每一期有一个景观中心。先期注重提升项目整体品质及形象，后期实现最大价值。启动区容积率应高于整体容积率，因为有回迁安置住房的因素，建议在突破政府规划上线20%左右。启动区面积建议控制在33万平方米（包含P.613万平方米回迁安置住房，10万平方米商业以及10万平方米住宅）左右，首期启动住宅以高层为主，突出性价比，高赠送。要考虑中心主景观区能够在启动区实施的可能性。在启动区建议不考虑集中地下停车。P.73规划设计要求3.1总体要求设计依据：?本设计任务书?本项目建设用地规划条件通知书?昆明市总体规划?国家有关的规划设计规范及省、市有关规划设计规定。3.1.1用地性质总体用地性质：住宅、商业办公3.1.2总用地面积与建筑规模总体用地面积为1000亩，首期取得净用地约600亩，后期取得净用地约200亩3.1.3产品类型居住区产品居住区住宅首期以32（或32+1）层为主，高度不超过100米，后期以11（或11+1）层和18（或18+1）层为主，高度以不超过18层（或18+1）为易（甲方建议，实际以规划设计机构在满足指标的情况下自行排布）。在满足日照、标杆示范性环境景观要求的前提下，居住区建筑容积率尽可能达到综合容积率2.5的要求。商业区产品?商业区内的商业建筑以区域商业中心为主，辅以少量为区内配套的社区邻里商业。社区邻里商业要满足分期开发的要求而独立建设。?商业区内的高层建筑（主楼）外立面要求商业化，内部功能主要以写字楼，特色精品酒店以及商住（公寓）。商业区内建筑的内部使用功能要求在外部规划不变或少变的情况下，尽可能多地