重庆市主城区房地产市场总结报告2013.01-0613宏观政策：求稳定2经济环境：转型期33商品房市场：前期火爆延续4土地市场：抢地忙53热点组团：供不应求&低价走量6后市预测：渐红火宏观政策：求稳定?楼市调控不放松，宏观调控再升级，此次调控目标明确：抑制房地产市场2013年1-6月宏观政策回顾投资投机需求，支撑居民首套自住购房，力保经济、楼市双稳定。1月2月3月4月5月6月2月20日，国务院常务会议：坚决抑制投资性购房扩大房产税试点范围“新国五条”4月8日，北京贷款收紧：6月19日，国务院常务会议：3月1日，中央政府网：关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通研究部署金融支持经济结构调整和转《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》“新国五条”政策知型升级的政策措施解读“新国五条”细则关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知支持居民家庭首套自住购房二套房贷首付比例提至七成3月25日，广州细则出台：关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施5月25日，发改委：意见《关于2013年深化经济体制改革重点限价、限购，20%个税避而不谈工作的意见》扩大个人住房房产3月30日、31日，地方细则密集落地税改革试点范围北京、上海、重庆、合肥、济南公布了地方细则和控制目标重庆细则解读大连、贵阳、南宁、厦门等地公布了房价控制目标，未公布具体的调控细则上半年宏观环境小结关键词一：新国五条更严厉调控意在扭转看涨预期，为过热的房市降温。但地方细则太过简陋，未来房地产看涨的预期仍然不变，新政反而成为市场的推手，催生短期抢房潮。关键词二：房产税在住房市场供求已经总体平衡的情况下，市场已不再有昨日的疯狂，行政调控政策，一味强调供需矛盾，不仅不是灭火，而是煽风点火，不仅稳定不了市场，而且会极大的破坏市场的预期。我们的思维应从卖方到买方市场的转换，一个总体上满足了需求的存量为主的市场需要做的是建立扎实有效的长效机制。关键词三：城镇化在新一届政府开展工作之后，将“新型城镇化”列为政府工作的重中之重。思路是将中小城镇，以及大城市周边的卫星城镇作为城市化推进的重点，以缓解“大都市病”的蔓延。城镇化发展思路并非做大做强一二线城市，而是发展三四线城市，在一定程度上利好房地产市场。经济环境：转型期宏观经济走势?经济环境趋稳，稳健的货币政策并未改变。12宏观经济走势趋稳1086420?此次救市摈弃一贯手法，坚持优化金融资源银行闹“钱荒”配置，用好增量、盘活存量，更有力的支持经济转型升级。6月20日中国银行间7天拆借利率飙升206基点至两年来最高水平6月19日上海银行间同业拆放利率无一下跌，其中，近期利率涨幅较大，隔夜利率、2周利率飙升，涨幅超过200个基点。1周利率突破8%，创下自2011年6月份以来的近两年新高。国务院发布“金十条”具体政策措施包括：充分发挥再贷款、再贴现和差别存款准备金动态调整机制的引导作用；创新外汇储备运用，拓展外汇储备委托贷款平台和商业银行转贷款渠道，综合运用多种方式为用汇主体提供融资支持；通过探索发行优先股、定向开展并购贷款、适当延长贷款期限等方式，支持企业兼并重组；支持银行开展不良贷款转让，扩大银行不良贷款自主核销权，及时主动消化吸收风险等。商品房市场：延续前期火爆?2013年1-6月累计成交1194万方，月均199万方，供销比0.96，商品房年度商品房市场走势整体均价7021元/㎡，同比去年同期上涨5.21%，市场表现与2012年相当，延续12年火爆态势。2008-2012年年度市场走势5000750040005500190万方/月30003500199/2000万方月150010000.960.950-500?上半年市场可分为2个阶段，一季度市场延续前期火爆，二季度政策影响显月度商品房市场走势现，市场降温。市场高位运行，核心区域刚需产品带动成交价格稳步上扬。调控延续，无新政策出台，价格新低后，需求逐渐释市场全面反弹，年末市场延续前期火爆新政影响逐步显现持续低迷。放，加之春交会助推，市场持续升温。成交达300万方。成交价格稳步上行市场降温，量跌价涨239万方207万方191182万方万方157万方商品房市场存量?1-6月，市场供需相对均衡，存量保持在1100万方，存销比相对稳定，成交价格稳中有升，市场价格具有上行空间。44-88-124-8价格快速上涨价格稳中有升房价稳中，小幅下滑价格稳中有升121210108866442200成交结构分析?去投资化表现突出，首置类产品占比大涨。20?高层、洋房成交占比上涨，洋房涨幅更为商品房市场成交结构明显。商品房市场结构住宅市场结构20%20%10%10%0%0%1.新政下，客户一步到位需求更加突出，同面积段下，房型功能有增多的现象，“小面积、高层市场成交结构多功能”成为新的发展新趋势。2.舒适型四房未来会成为发展新趋势。面积结构总价结构（㎡）（万元）80-90㎡3.5房占比增加60-70万元40-50万元60-70㎡+4%-3%主力面积段2房、2.5房70-80㎡占比增加占比微增3房占比增加50-60万元2.5房占比增多主力总价段?1.洋房市场以城郊洋房主导，主力总价段偏低。新区竞争态势严峻，针对高层客洋房市场成交结构户的洋房产品逐渐增多，小洋房占比增加。?2.城市洋房产品较少，香港置地约克郡、江与城等项目推盘热销。面积结构总价结构（㎡）（万元）60-80㎡40-60万元+7%+3%2房、2.5房增多60-80万元120-140㎡120-180主力总价段-4%万元+3%100-120㎡-7%主力面积段?1.政策调控下，市场竞争加剧，催生“同总价、高业态”产品策略，经济型别墅开始瞄准洋别墅市场成交结构房产品客户。?2.别墅产品表现2个特征：经济型别墅小型化，竞争激烈；舒适型别墅稀缺化，持续热销。面积结构总价结构（㎡）（万元）100-150㎡+5%400-500万元+4%300-350㎡+2%150-200㎡100-250万元主力面积段-7%250-350万元+4%2013年1-6月商品房市场企业排名建筑面积套内面积成交金额建面均价套内均价序号开发商套数（万方）（万方）（亿元）（元/㎡）（元/㎡）1龙湖538254.4144.6055.0810122123492保利414939.7031.9330.13758894353融创308830.1224.0029.839905124314中海305729.3122.9227.839494121415香港置地199425.6821.9325.369876115666金科358331.8626.1424.03754391957协信277625.2020.2320.05795499088万科207220.0216.2317.908940110259东原267720.5216.1917.2183841062510华润178214.9312.2417.0911442139602013年1-6月商品房市场项目排名建筑面积套内面积成交金额建面均价套内均价序号项目名称套数（万方）（万方）（亿元）（元/㎡）（元/㎡）1香港置地约克郡73512.0110.6013.2911060125392国际社区208017.4413.4313.20756898313龙湖时代天街6335.313.7712.6523810335854华润二十四城11638.236.7212.2114830181565金科廊桥水乡195616.8413.7611.24667781696龙湖源著12188.986.5211.0612309169497奥林匹克花园9488.766.999.8011185140178江与城102910.879.119.758971107059融创伊顿庄园154513.4410.819.647168891510融侨城97812.059.979.5278979549土地市场：抢地忙2013年上半年土地市场特征小结1、商品房市场持续火爆，政府积极推出城市中心优质土地。2、大企业，如万科、恒大等，大手笔拿地，总价地王频现，带动土地市场升温。3、城市中心、轨道周边或发展重点区域地块受青睐，多企业竞拍，高溢价成交。4、万科、保利联合拿地，恒大50亿收大地块入囊，东原、华润高溢价竞拍城市中心优质地块，企业战略布局集中城市核心，新形势下，品牌企业稳中求胜，未来商品房市场竞争加剧。土地市场整体走势?土地供应、成交量从2009年开始迅猛增长，成交价格开始拉升。2011年为成交价格最高年份，2012年为供应、成交量最高年份。重庆土地市场整体呈现出的是2008-2013年1-6月土地市场供销价格走势一个量价皆向上的走势。40000500350003000040025000300200001500020010000100500000121210108866442200土地市场整体走势2012.6-2013.6年土地市场供销价格走势1212101088664422001211.6109.687.665.643.621.60-0.4?从成交分布图来看，出现了几个热点片区。土地市场热点组团一环内李家沱成交量较大，二环的照母山成交量最大、蔡家、西永、西彭几个新区表现2013.1-6成交分土地布图也比较突出。照母山l成交土地1293亩，可建设体量151.93万方，楼面地价4486元/㎡，地块容积率1.5-2.0；主要拿地企业：东原、恒大。西永l成交土地1037亩，可建设体量170.86万方，楼面地价1646元/㎡，多数地块容积率在1.8-2.6，部分地块在1.2/3.3，首创、国盛、龙湖、宫和、逸居乐等进驻该区域。蔡家l成交土地655亩，建