紫御公馆项目商业部分初步定位分析日期：2013年4月目录2业态规划建议租金定位分析招商节点建议?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved目录3通过对本案商业的初步接触与了解，以及我司人员对商家需求访谈等方面的调查与分析，为寻求双方合作机会，我们本着实现商业价值最大化的目标，为本案商业部分的业态做出了一个初步的业态及收益分析，以供双方交流探讨。如若贵司愿意考虑整租或委托运营，本司将另以合同形式附上合作方式及条件。?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved整体商业规划建议4商业规划定位：主题餐饮+社区配套业态商业业态商家种类建议面积（M2）规划组合主题中餐简餐2570餐饮特色餐饮定位建议金融证券辅助配超市药店2639套业态美发棋牌总商业面积5209M2?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved业态规划5130㎡1号楼商铺（总建筑面积1498.54建议业态㎡）（小型餐饮）建议业态类型建议业态类型（金融证券类）（药房、美容美发、干洗连锁、烟酒副食等配套服务）建（议棋业牌态茶类社型类）128㎡?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved业态规划62号楼商铺（总建筑面积1140.31㎡）建（议特业色态餐类饮型类建议业态类型建议业态类型）（便民超市、面包糕点（汽车美容服务、汽车配件类业等）态）?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved业态规划73号楼商铺一楼（总建筑面积2570.13㎡）建议业态类型（本栋商铺分上下两层，但结构异同，建议以大型中餐业态为主，农家酒楼或特色食府均可）其中二层面积为1075㎡?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved租金预估8根据商家业态可承受租金范围，可得出本案商业的初步租金为：商铺号面积租金月租金月份年租金1号商铺1楼1240.543543418.912521026.81号商铺2楼25830774012928802号商铺1140.313539910.8512478930.23号商铺1楼1495.136089707.8121076493.63号商铺2楼107545483751258050041229152.6　2749830.6?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved收益分析9租金增幅及年租金收益测算表：年份租金递增面积月份月租金年租金141　5208.9812213568.182562818.16241　5208.9812213568.182562818.16343.461.065208.9812226382.272716587.25443.46　5208.9812226382.272716587.25546.06761.065208.9812239965.212879582.485646.0676　5208.9812239965.212879582.485748.83171.065208.9812254363.123052357.434848.8317　5208.9812254363.123052357.434951.76161.065208.9812269624.913235498.881051.7616　5208.9812269624.913235498.88　　　　　　28893688.41因此，按每两年6%的租金增长比例可得出本案商业部分十年的总收益为：2889万元人民币?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved增值测算10以本案商铺均价25000元人民币/M2的预期为例，设定后湖区域商铺物业的年增值率为5%的话，可计算得出本案商铺十年后的物业价值：年份面积售价（万元）增值率物业价值(万元）15208.982.5　13022.4525208.982.51.0513673.572535208.982.51.0514357.2511345208.982.51.0515075.1136855208.982.51.0515828.8693765208.982.51.0516620.3128375208.982.51.0517451.3284885208.982.51.0518323.894995208.982.51.0519240.08964105208.982.51.0520202.09413因此，按每年5%的增值比例可得出本案商业部分十年后的物业价值为：2.02亿元人民币?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved商业运营前后分析11不进行商业运营的收益（建成后直接开盘出售）以本案商铺均价25000元人民币/M2的售价为基准，可计算得出本案商铺全部出售的总价值为：25000元/M2*5208.98M2=1.3亿元人民币委托商业运营十年后的总价值（物业增值和租金收益）上面的分析中我们已得出了本案商业运营十年后的价值，再加上十年的总租金收入，即为本案的总价值：2889万元+2.02亿元=2.31亿元人民币经营对比升值空间收益状况委托运营业态配比合理，商业氛围稳定升值空间大不可预估自主经营业态单一重复，难以形成商业氛围资产不升值或者贬值收益不够稳定，保障性不强?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved运营投入成本12如若委托给我司进行统一运营管理，我司还为投入大量奖金进行项目整体形象升级等事宜。序号项目名称所需费用工艺做法及材料说明1商铺招牌统一制作22万元外立面招牌和广告位的安装统一2电容电表的安装36万元商户独立电表的安装装修费用3外墙宣传字体、灯光效果8万元制作并安装，PVC墙体字（暂定规格1.2m*1.2m）明细4建筑施工及管理费12万元现场施工费用及其相应的施工管理费用5其它费用10万元如垃圾清运、建筑中的水泥报废等等项目VI及应用系统的设计与制16万元《招商执行方案》的制定；落实概念、策略等的统一作2项目宣传资料的投入15万元印有项目标志的纸杯、信封、信纸、导视、吊旗、户外围栏等招商推广3户外广告牌的投放30万元市区主干道的吊旗、户外电子屏等大型媒体广告的投入费用4公交车身、车内电视广告22万元市区内主要线路的公交媒体广告投放明细5招商现场办公设备及物料16万元临时招商办公室的修饰、办公设备及物料配置6招商团队的组建12万元招商人员的招募、培训等人力成本核算其他费用6万元日常的办公支出、业务招待、各类证件的办理等等合计195万元p以上费用均由本司自行承担。?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved租金定位分析13根据以上综合分析，若由本司统一运营管理，在不计算风险和运营费以及其他开支的情况下，本司给出的41/㎡/月（初始租金）的合作条件已为较高值，请贵司酌情考虑。?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved商业业态展示14业态展示：药店/糕点/超市?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved商业业态展示15业态展示：金融/快餐/零售?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved商业业态展示16业态展示：汽车服务类?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved商业业态展示17业态展示：餐饮?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved商业业态展示18业态展示：餐饮（续）?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved商业业态展示19业态展示：配套服务?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved招商分期阶段20项目名称紫御公馆项目招商工作进度表类2013年2013年2013年2013年2013年2013年2013年2013年2014年2014年2014年内容别5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月策营销定位　　　　　　　　　　　略营销策划　　　　　　　　　　　招商工作物料准备　　　　　　　　　　　招商工作人员进场　　　　　　　　　　　招商办公室启用　　　　　　　　　　　招商　　　　　　　　　　　主题签约　餐饮　　　　　　　　　　开业　　　　　　　　　　　招商蓄客　　　　　　　　　　　计划社区招商　　　　　　　　　　　配套业态签约　　　　　　　　　　　开业　　　　　　　　　　　?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved