---霍山县项目定位策划报告---阜阳建华地产顾问2011年2月城市概况市场概况产品功能项目概况产品建议产品结构SWOT项目功能项目定位天下大势整体市场研究从大环境着手，寻求项目机遇····天下大势六安市整体市场研究六安六安视角视角天下大势六安市整体市场研究结论：城市经济的快速发展，居民收入稳步快速增长；对房地产市场整体发展利好提供了保障，同时对于房地产市场整体价格的走高，起到了积极的推动作用！六安市总体经济规模不大，处于长江六安市固定资产投资三角洲中下游水平，发展潜力巨大；带来的经济规模的扩大推动了六安经济的快速增长；经济发展速度较快，经济实力逐年增强，推动房地产进一步发展；经济运行与经济发达的沿海及苏第三产业迅速发展，带浙地区相比差距较大，动城市经济活跃，消费居民经济收入不高，导潜力巨大致六安房地产市场的购买力有限；居民人均收入处于长江三角洲中下游水平，但居民增长处于长江三角洲前列，购买力增长较快；天下大势六安市整体市场研究2010年生产总值2010年规模以上工业增加值单位：亿元单位：万元指标2009年增长%指标2009年增长%地区生产总值607.812.8工业增加值155138526.7第一产业175.16.9轻工业46938623.3第二产业218.120.5重工业108200028.9工业183.822.2国有企业21877115.9建筑业34.310.6集体企业677511.1第三产业214.69.7股份合作企业518324.7物流31.73.1股份制企业119747231.8批发、零售51.413.7外商和港台企业82876-1.4住宿、餐饮11.319.0其他4030840.8金融业17.213.5国有控股企业47615013.8房地产业25.79.8新建企业100231622.6其他服务业77.38.1大中型企业93022417.7另：全年人口出生率15.16‰，比上年下降0.70个千分点；自然增长率9.35‰，比上年提高0.18个千分点。年末户籍人口1000.5万人，比上年增加12.7万人；常住人口832万人，比上年减少4万人。城镇化率32.4%，比上年提高1.8个百分点。全年城镇居民人均可支配收入12693元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长9.5%；城镇居民人均消费性支出10093元，增长8.9%。城市概况市场概况项目概况SWOT项目定位项目功能产品结构产品功能“十五”是六安工业发展速度较快、效益较好的时期之一。工业发展对带动全市经济发展，增加财政收入等方面发挥了重要作用。“十五”以来，六安工业发展速度不断加快，总量跃上新台阶。2010年全市工业增加值为70.9亿元，对全市经济发展的贡献率为21.8%。规模以上工业实现增加值54.6亿元，增速达27.8%，为近8年最好水平，经济效益显著改善，规模以上工业经济效益综合指数为162.6，创历史最好水平。城市概况市场概况项目概况SWOT项目定位项目功能产品结构产品功能霍山县位于安徽省西部、大别山北麓，总面积2043平方公里，人口36.6万，距合肥120km、南京300km、上海600km，两条铁路（宁西铁路、沪汉蓉铁路）、两条国道（g312、g105）、四条高速（宁西高速、商景高速、合武高速、合阜高速）纵横穿境或环绕县域，是“西进东出，北上南下”的交通枢纽。?霍山风光旖旎，景色怡人。境内生态环境优美，海拔1774米的大别山主峰白马尖雄踞境内，“新中国第一坝”佛子岭水库镶嵌其中，属大别山国家地质公园核心区，还有汉武帝敕封的小南岳，素有“小黄山”之称的铜锣寨以及文峰古塔、“睡美人”等众多自然和人文景观，堪称上海、南京、合肥的后花园，是全省旅游经济十强县。霍山资源丰富，物华天宝。被誉为“金山药岭名茶地、竹海桑园水电乡”。霍山是毛竹之乡，全县竹园35.7万亩，是江北毛竹第一县；霍山盛产茶叶，现有茶园13万亩，是全国名茶重点产区，霍山黄芽与黄山、黄梅戏并称“安徽三黄”；霍山是药材之乡，是全国中医中药试点县，拥有“软黄金”之称的霍山石斛以及断血流、天麻、杜仲等1735种中草药；霍山是水电之乡，水能蕴藏量22万千瓦，是全国农村电气化县；霍山盛产蚕桑，是安徽省十大蚕桑基地县；霍山盛产板栗，是安徽省重点板栗基地县；霍山是油茶之乡，拥有油茶8资源15万亩。题题一个充满希望和机会的新时代前前题题一个充满希望和机会的新时代前前国家统计局1月21日发布的数据显示，2010年中国国内生产总值为335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%。国家统计局局长马建堂在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上说，分季度看，2010年一季度中国经济同比增长6.2%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，四季度增长10.7%。这就意味着2010年中国GDP相当于日本的GDP的106%。中国已成功日本成为世界第二大经济体。一个充满希望和机会的新时代题题前前中国时代?我我们们如何更好地生活—七度地如何更好地生活—七度地产产愿景愿景树树立立航空区位图内时代背景恰好六安霍山区域现状容时机提超越前进纲城市概况市场概况项目概况SWOT项目定位项目功能产品结构产品功能霍山经济崛起，综合县力不断提高，二产占gdp比重、工业经济效益综合指数、人均财政收入等10项指标进入安徽省前10位。尤其工业经济发展很快，目前已形成食品酿造、光源电器、精密铸造、羽绒服装、精细化工、生物制药、磁材建材、制品包装、绿色能源、有机食品等十大支柱产业，是全省工业十强县，霍山的迅速崛起被经济学界称为“霍山现象”。霍山县是一个集山区、库区、革命老区为一体的国家扶贫开发重点县，也是国家级生态示范区、全国社会治安综合治理先进县、全国创建文明村镇工作先进县、全国最具投资潜力中小城市百强、全国绿色小康县、全国科技进步先进县、国家卫生县城和浙商投资潜力城市。工业强县加快推进，发展速度、质量、效益大幅提升。规模工业实现产值51．35亿元、增加值17亿元、销售收入47．24亿元，分别增长60．7％、50．1％、58％；实现利税6．8亿元，增长80％，迎驾集团纳税达1．8亿元，连续十年稳居全市第一；规模工业企业由53家发展到79家，产值超亿元企业13家，其中应流集团15．2亿元、迎驾集团14．1亿元、世林集团5．6亿元；工业经济效益综合指数165％，同比提高21．92个百分点；新增省级高新技术企业4家、高新技术产品6个；实施重点工业项目59个，完成工业投资15．6亿元；单位生产总值能耗下降5％，主要污染物排放总量下降2％。城市概况市场概况项目概况SWOT项目定位项目功能产品结构产品功能城市发展以“东进北扩”为核心?未来规划中，县政府行政中心将逐渐东移，其中沿着中兴路向北延伸则是金融商业主区，这种规划对于楼市的影响深远，且在现实中已然影响到人们的置业心理。在现实发展和未来前景的双重作用中，霍山房地产形成了自己独特的地理特征即：新城区与老城区潜移默化的潜在客户竞争。城市概况市场概况项目概况SWOT项目定位项目功能产品结构产品功能城市建设重点工程三年实施计划一览表（2010——2012年）建设地点工程规模及建设内容投资概算资金来源建设时间（万元）商品房建设商品房屋95.06万㎡156509开发投资2010-2012安置房新建安置房面积2万㎡1600政府投资2010廉租房新建廉租房200套共1万㎡1000政府投资2010同心安置小新建10幢37000㎡安置楼建设及3500园区自筹2010区及幸福花配套园安置区城市概况市场概况项目概况SWOT分析项目定位项目功能产品结构产品功能消费群体本项目的特性，经过周密系统的市场调研，罗列一下几个核心客户要素：客户年龄：24至35岁之间主力消费群职业：公务员；教师；企业高管人员；私营业主等恩格尔系数：48—56％（吃、穿、行及日常开销等）购房计划：24—35岁左右在1—3年有购房意向的占34％；3—5有意向的占33％；36—45岁左右在1—3年有购房意向的占46％；3—5有意向的占27％；41—55岁左右在1—3年有购房意向的占32％；3—5有意向的占20％；购房面积：28—35岁左右需求90平方米二室二厅一卫占58％；110平方米三室二厅二卫占21%；140平方米以上占8％36—40岁左右需求90平方米二室二厅一卫占26％；110平方米三室二厅二卫占48%；140平方米以上占6％41—55岁左右需求90平方米二室二厅一卫占36％；110平方米三室二厅二卫占35%；140平方米以上占8％?一、消费者问卷调查：?调研内容：调研对象近期购房意图、影响其购房决定的重要因素、满意的户型、面积、环境设置、楼层偏好、小区配套、对房产信息的获知途等。消费者关注点分布?二、消费者关注分布的调研分析302827252321222018?数15?分析：从对消费者关注点的人1078调研情况来看，项目的地段、交55通、小区环境、单价、周边教育5环境生活配套是大多数消费者关0注的焦点，同时，随着二次置业段价育通地单境教力交套量型理环潜配质户管群的增加和消费者对楼市的理性区值活筑套业认识加强，项目的升值潜力想越小升生建单物来越被消费者关注。??三、消费者对小区景观必备项目关注点的调研分析?分析：从消费者对小区景观必备项目关注点的调研小区景观必备项目情况来看，项目的绿化、绿35树、健身场所、中心广场和3130独立水景是大多数消费者关2726注的焦点，这一调研结果直2520接反映出消费者越来越对小数人15区的品质给予关注，说明霍1110山县民已经不满足只是为了6住房而卖房了，已经进入对5生活品质追求的阶段。0中心休闲广场独立水景草坪绿树健身场所四、消费者期望户型的调研分析?