宣城华邦置业有限公司2012年项目开发计划书2011年10月1宣城华邦锦绣华府总平图已交付1#2#17#在建3#4#18#1#5#19#未建2-6#20#C7#8#21#地库A9#22#10#23#2#11#24#2-12#25#地库BC13#销售14#26#中心一幼15#16#会所27#二小28#2一、项目简介本项目地处宣城市老城区，由陶然新村第一组团、第二组团组成，总用地面积15.75公顷；净用地面12.49公顷。东至拱极路，北至双塔路，西至敬亭路美食街交通便利，并临近素“江南诗山”之称的敬亭山风景区。物业类型由多层洋房、别墅、小高层、高层、电梯洋房、沿街商铺、服务中心、小学、幼儿园组成。开发总建筑面积19.8万平方米。容积率：1.52。绿化率：30%以上。3一、项目简介项目定位：从打造第一品牌楼盘的战略思路出发,围绕各类成功人士的改善性住房为中心，结合目标客户需求特征和本项目区位优势,提出尊贵的KING生活典范,满足了客户对居住荣耀的渴望;2009开盘至今已树立了宣城第一品质楼盘标杆形象。开发目标：主打品质、景观、教育、物业服务等使本项目的销售率和销售价格进一步提升，实现本项目社会效益和经济效益最大化。4二、项目整体开发目标及计划2009年开发2010年开发2011年开发2012年计品项总开发面积面积面积面积划开发面积备注多层住宅建筑9321953426705932734高层住宅建筑65227200662216123000商业建筑21011591872937800共建建筑1057510575地下建筑189072402121754330不计容半地下储藏室740253522050不计容合计216341646964739569120351305三、项目开发现状6本案前期所推住宅产品受到市场追捧，目前已经售罄，一期房源已基本交付?本案整个社区采用地中海建筑风格，社区内建有会所、露天泳池、篮球场、4公顷景观绿化，产品无论外观和品质在宣城市内都属于独一无二未售部分，项目前期一经推出便受到市场追捧。?目前本案前期所推住宅产品已基本售罄，市场未售部分对本案产品认可度高，对于本案后续产品的推售和价值提升具有积极地推动作用。?本案体量在宣城属于中大规模，项目后续仍有大量住宅体量上市，鉴于目前的市场形势和竞争格局，后期销售仍应以本案产品高端形象灌输作为营销重点结合适当的价格优惠获取市场关注。?本案沿街商铺形象初显，和周边项目形象拉开了一定档次，后续包装推广正酝酿中。77项目整体推盘情况明细表物业类型幢号开盘时间套数面积(m2)总案值(万元)9#11#13#15#2009.9.1317417209.076812.23#-8#2009.12.2025227708.8211661.2612#2010.2.27364276.761903.65住10#2010.3.28364276.762031.66宅1#2#2010.8.1415919936.429642.4814#2011.1.20163708.62317.9221#22#2011.6.29728249.274607.22小计　74585365.738976.399#11#13#15#储藏室2009.9.131471747.72198.943#-8#储藏室2009.12.202553344.5388.78储12#储藏室2010.2.2736520.0260.5藏室10#储藏室2010.3.2836520.0260.521#22#储藏室2011.6.29721020.46184.63小计　5467152.72893.35车库14#车库2011.1.2016330.56264.45商业15#商业2011.9.4121543.172556.19　合计　131994392.1542690.388项目整体销售情况明细表已签约已大定未大定物业类型幢号总金额面积总金额套面积总金额套数面积（万元）套数（万元）数（万元）9#11#13#15#17417209.076543.580000003#-8#25227708.8211304.6400000012#364276.761864.41000000住10#364276.761945.29000000宅1#2#15418738.568445.841257.63131.264940.23466.1214#163708.62225.200000021#22#707979.264439.510002270.01141.41小计73883897.8336768.471257.63131.2661210.24607.539#11#13#15#储藏室1471747.72198.140000003#-8#储藏室2533331.9387.4000160.66储12#储藏室36513.4259.78000000藏室10#储藏室35520.0260.500016.60.7321#22#储藏室701000.01181.35000220.453.72小计5417113.07887.17000433.055.11车库14#车库7145.29116.239185.27148.22000商业15#商业1138.64218.5491164.631918.492239.9404.85　合计128791294.7637990.41191607.532197.97121483.191017.499交房情况明细表楼栋号销售（套）交付（套）交付率9#、11#、13#、15#17417299.2%（4套尚未交3#-8#252250付，其中2套在维10#、12#7272修，另外2套业主没合计498494有时间来收房）10四、目前环境分析?市场分析?竞争对手分析?客户分析?项目SWOT分析11市场分析宣城1-9月市场供应情况宣城1-9月市场成交情况数据来源：宣城搜房网供应方面：9月份，市区普通商品住房供应量为1919套，同比增加1026套，环比增加1883套，总供应面积为210575平米。9月供应量是2011年以来的月度新高。本月供应量增长的主要原因：一是受传统的“金九银十”影响，开发企业加大上市量；二是国庆黄金周期间秋季房展会开启，开发企业在此之前也积极上市销售。成交方面：9月份，商品住宅成交97套,成交均价4990元/平米；而2011年8月份，宣城市区商品住宅成交208套、成交均价4920元/平米；去年同期2010年9月份，宣城市区商品住宅成交705套、均价3590元/平米；今年9月份的销售无论是月度环比还是月度同比都有非常明显的下降。价格方面：1-9月商品房住宅销售均价约为4800元/平米，同比增长20%，9月份商品房销售均价为4990元/平米，月度环比持平，均价同比上涨的主要原因为今年以来各在售楼盘均价普遍较去年有所提高。12市场分析2011年10月1-20日宣城市场主要项目成交表现销售金额均价城区楼盘名称销售套数销售面积（万元）（元/平米）开发区翡翠城38418017334438东门城区国鑫世纪新城37392218904820南门城区美都新城35385019555077东门城区宣城柏庄30345018845461中心城区国购广场28299618576199中心城区东方润园1416109916158北门城区盛世百合141400719513310月1-20日，新建商品房交易量较上月同期有较小反弹，部分区位、价格等不占优势的楼盘仍然面临一定的销售压力，上月新建商品房登记销售3.9万㎡，同比出现小幅增长，月环比增长2.14%；其中住房3.2万㎡，增长幅度近14.6%。东方润园于10月中开盘，在开盘当日一举销售占此次推盘总量的近75%，毫无疑问将成为宣城2011年单月的销售冠军。并且就目前宣城市场价格而言，均价超过6000以上的楼盘为数不多。国购，首当其冲。在楼市愁云遍布的今日，观望气氛也日益浓厚，如此不蜚的佳绩，可谓是一个奇迹。而这，也从一个侧面验证了宣城区居民的购买力以及对新政下楼市的态度。1313市场总结一、供应量有所下降。随着“金九银十”热潮逐渐消退，开发企业在高库存压力下会放缓上市节奏，导致全市供应量有所下降，但是也不排除部分新楼盘大批量推盘上市；二、销售量基本保持稳定。在政策不转向、信贷不放松、价格不下降的情况下，购房观望情绪较浓，势必会导致销售量的下降；三、销售均价基本平稳。在高库存压力下，第四季度各开发企业会通过各种方式积极促销，在当前低迷的市场环境中，不排除开发企业为取得较好的销售业绩，有大范围降价的可能，但是今年下半年，宣城高档房上市较多，因此全市均价下降可能性较小，甚至受个案楼盘影响，部分月份住宅均价有小幅上涨。1414竞争个案分析——大唐国际城该项目先期住宅部分已经售罄，目前在售为其商铺，后续住宅为小高层，年内开盘可能性不大。1515竞争个案分析——大唐国际城月均去化在售均价楼栋入网套数已售套数待售套数在售去化率（套/月）（元/米）先期已售罄24932491299.8%1044600数据来源：10.21宣城搜房网?该项目先期推出的住宅已经售罄，销售价格在4500-4600元/平米，目前在售的只有商铺，价格在17000-18000元/平米，2012年将推出后续的小高层、高层部分，预计价格将达5000元/平米。1616竞争个案分析——大唐国际城2011年9月27日大唐风情街26席稀缺沿街旺铺10月份推出，全球选主，同期启动“121计划”，即两年121%高回报高收益。1717竞争个案分析——徽商领尚花城该项目一期1-17#楼已接近全部售罄，后续新一期预计将于内内推出，具体售价预估在5200-5400元/平米。1818竞