成都豪宅市场研究报告2013年1月11日壹成都房地产市场分析壹成都房地产市场分析成都经济发展与政策走势成都GDP及第三产业平稳增长，增速高于全国平均水平，未来增长后劲十足，商业地产发展拥有良好的土壤！2012年国内GDP57.34万亿元，从三驾马车对GDP贡献率来看，投资、消费仍为拉动GDP的主力需求，在全球经济影响下，出口对GDP形成拖累。相对成都宏观经济运行良好，地区生产总值（GDP）稳步增长。2012年全市实现GDP6854.6亿元，上半年增速全国第一，下半年继续保持高速增长，跻身全国10强。成都经济增速持续数年高于全国平均水平，并且未来增长后劲十足。经济快速发展尤其是第三产业快速发展，为商业地产的发展奠定了坚实的基础。2012年四川省1212实现社会消费1010品零售总额首次突破7000亿88元大关，201266年四川省社会消费品总额将44增长18%，绝22对额超过9000亿元，跃上100个千亿级新台成都市GDP及第三产业增长情况（2004-2012年9月）数据来源：成都市统计局阶。page3壹成都房地产市场分析成都经济发展与政策走势2012年1-11月，成都市社会消费品零售总额为3021.2亿元，达到了一个新的高度，成都市民消费结构、消费习惯已逐步走向国际化。2012年人均可支配收入为23932元(不到4000美元)，人均消费性支出17795元，按照国际惯例，人们的消费需求处于由物质需要的实用层次，向心理需求相联系的体验层次快速转移的过渡期，体验消费将是相当长时间的持续消费核心。元12亿：位成都是一座消费型的城市，住单10房消费占非消费性支出比重45.2%；其中非消费性支出占家庭8总支出的26.2%；也就是说住房6消费占总消费性支出的比重15%，属于小康水平。随着闲暇4时间的大幅度增加，成都城市的2游憩需求已经成为一种基本生活需求。02002年-2012年成都社会消费品零售总额走势壹成都房地产市场分析成都经济发展与政策走势社会零售商品销售总额节节攀升，居民人均可支配收入稳定上升，购买力持续增强。成都市2012年社会消费品零售额走势u2012年全年成都社会消费品零售总额保持平稳的增长，全年增幅几乎保持在18%以上，高于全国水平，显示地区消费能力稳步增长。u2012年成都市实现社会消费品零售总额3021.3亿元，其中，批发和零售业实现增加值581.0亿元，增长12.4%；住宿和餐饮业实现增加值244.1亿元，增长12.5%；社会零售商品销售总额节节攀升，消费品市场呈现持续繁荣景象。数据来源：成都市统计局成都作为西部的商贸中心，进出口总量呈逐年递增态势，2012年成都进出口总额379.1亿美元，增长53.9%，反映出成都对外经济联系更加紧密，通过资本等要素留人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模化经济等途径，促进区域经济进一步发展。同时，居民购买力持续增强。2012年成都市城市居民家庭人均可支配收入达到23932元，居民可支配收入稳定上升，购买力不断增强。2012年城镇居民家庭人均消费性支出为17795元，消费支出呈上升态势。2011年城市居民恩格尔系数为37%，比重逐年下降，居民财富进一步积累，投资及储蓄比重不断升高。page5壹成都房地产市场分析成都经济发展与政策走势2012年受国家房地产调控的影响，房地产开发投资增速有所放缓，社会固定资产投资中房地产开发投资占比31.87%成都市2012年固定资产累计总额走势u2011年全市固定资产投资累计完成5006.02亿元，比去年同期增长19.2%，其中第一、二、三产业投资完成比例分别为：0.75%、30.11%和69.14%u从经济类型看：国有经济完成投资1418.90亿元；非国有经济完成投资3587.12亿元；民间投资完成3192.05亿元2012年成都市房地产开发投资走势u成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有依赖作用。在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP对房地产的依赖程度难以弱化（房地产开发投资/GDP0.2），而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。page6壹成都房地产市场分析2000-2012年1-11月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况1212101088664422002005-2012年1-11月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图120.4100.3860.240.1200我方观点：固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额稳步增长壹成都房地产市场分析2012年楼市动态2012年12月12房产税试点明年有望扩围沿海城市,广东深圳首当其冲日2012年11月24中央屡释坚持楼市调控信号各方热议政策新手段日2012年11月18国土部：住宅用地闲置面积等于10450个足球场日2012年11月12住建部：加快完善符合国情的住房体制机制,坚持房地产市场调控政策不放日松2012年11月3万科、保利等大开发商不惧调控，发布业绩，称提前完成年销售目标，部分日开发商逐渐将重点从现金流安全转变为保证利润率2012年10月27香港对内地炒家收重税日2012年5月82012年金融政策多动态个城市“松绑”公积金房贷，包含武汉、南昌、郑州、沈阳等多个城市日2012年12月13中国财政部：1-11月土地出让收入同比降17.5%日2012年10月7陕西划定房地产合理利润率为10%日2012年6月8日央行三年来首度降息，下调金融机构一年期存款基准利率0.25个百分点2012年5月12央行年内第二次下调，人民币存款准备金率下调0.5个百分点日壹成都房地产市场分析3月5日温家宝2012年领导人、单位针对房地产行业的重要讲话2012年抑制楼市投机，巩固调控效果，促房价合理回归4月13日温家宝坚持调控不动摇，增加普通商品房供给5月19日温家宝1月31日温家3月14日温家严格实施差别化信贷、限购政策宝宝，增加普通商品房供给，推进保抑制楼市投机，促房价还远远没有障性安居工程建设房价合理回归回到合理价位5月20日梁小青“扬州新政”应当予2月13日王钰3月23日秦虹6月27日王钰林以肯定和支持林抑制投资投机需限购政策短时间内5月17日张小宏地方政府不得擅自求长期不变不会放开决不让调控出现反复调整楼市政策4月29日秦虹6月18日住建控制房价上涨，加大保障房部供给，满足市场刚性需求严格执行好差别化住房信贷政策4月25日住建部房地产6月5日住建部司坚持执行调控政策，执行差别化信贷抑制投资需求，支持居民合、税收政策和住房限购等措施理购房需求上半年领导专家强调各类政策从严，延续2011年政策不放松壹成都房地产市场分析7月26日2012年领导人、单位针对房地产行业的重要讲话（完）财政部：严格实施差别化住房7月13日国家统计局税收政策调控不能放松银监会：坚决贯彻落实国家房8月28日央行12月2日国土部地产调控政策下半年将会严格实行差要贯彻十八大的精神完别化住房信贷政策善国土规划7月7日温家宝7月15日徐绍史9月29日国土部&住建12月18日国土部经济下行压力仍然较大继续坚持房地产调控8月18日国务院督查组部建立房地产企业大地块决不让房价反弹不动摇不得以任何理由放松对楼开发商囤地一年禁止再买跟踪督查制市调控地12月9日中央政治8月23日住建部7月19日国土部&住建局会议正研究进一步强化楼市部10月19日明年坚持房地产调控控的政策措施坚决防止房价反弹调国土部：调控将持政策不动摇7月12日国土部续从紧坚定不移贯彻房地产调8月13日住建部控政策房价若反弹将引出更严11月12日住建部厉调控政策坚持房地产调控不放松8月29日7月31日中央政治局12月25日住建部国务院：将稳步推进房产各地要坚持楼市调控政策坚决抑制投机投资性住税改革试点房需求，支持合理自住发改委：坚决抑制投机投和改善性需求资性需求防止房价反弹下半年各部委频繁出政策，警惕市场反弹，加强督查力度壹成都房地产市场分析公积金政策放宽首付标准调整：武汉厦门、沈阳、重庆、滨减税或补贴、天津预售监管州、克拉玛依、蚌埠、营口、扬州、南京利限令：陕西武汉、山东、广济南、信阳、呼和浩特普通住房标准调整、深圳州税费收紧、南昌、郑州、武汉、厦门、天津、上海户籍放松香港、澳门上海、深圳、南京等、中山、东莞从化、遵义、贵阳限价调整户籍放松限购松动中山（叫停）：住房上海（叫停）：居住象山（官方否定）公积金政策放宽限价由去年每平5800减税或补贴证3年以上可购二套厦门（官方否定）重庆：叫停公积元上调至6590元芜湖（叫停）房石家庄（未获上级主金余额补缴政策湖南（官方否管部门批准）定）珠海（叫停）河南（被撤销）2012地方微调暗涌，默许被停各半，保刚需促经济成主流p中央坚持调控，地方微调暗涌，这一基调仍贯穿2012年中国楼市。政策宽松与收紧并存，如多地放松公积金政策，而像陕西则从严调控，出台“限利令”；p从以上地方微调政策看出，在中央调控红线内的微调政策，中央表现出较大的容忍度，而对于像放松限购到两套及以上住房，或者借机为两套及以上住房提供贷款利率优惠的，中央坚决取缔。壹成都房地产市场分析2009－2012年土地成交情况121210108866442200?由于受调控政策影响，2011－2012年10月成都土地成交宗数、成交面积较前两年都有大幅下滑，但受2012年刚需市场利好影响，且华府板块等一批优质地块的入市，土地成交价格较前三年却有大幅上涨。壹成都房地产市场分析2012年单月土地成交情况?受楼市调控影响，11年至12年上半年挂牌土地减少，基本都是底价成交，且屡现土地流拍，成都土地市场成交降至冰点。下半年受市场利好及国家土地政策影响，大批土地入市