北京市豆各庄地块分析报告关于豆各庄项目地块市场可行性研究2011-8-17协成机构1.项目背景及开发商诉求分析2.项目地块条件分析3.区域宏观市场概述4.地块周边市场概况5.住宅项目产品建议6.商业项目产品建议豆各庄B地块主要经济技术指标东名称数量单位备注岸十集体村建城）八用地性质R2二类居住用地　区总占地面积77100平米　公建里总建设用地面积41500平米　消安店防拟建总建筑面积153869平米　第二置学安控制高度60米　监狱校房置拟建层数20层　混凝土公司房拟建总基底面积4647平米　B北看（拟建建筑密度11%　CA朝容积率2.24　阳住宅92949平米　产豆各庄经口地上建筑面积托幼3472平米　济适用房合计96421平米　业车库41311平米　用富力又一城地下室0平米拟建地下地建筑面积机房设施16137平米　合计57448平米　项目背景条件分析对市场而言，开发商的品牌效应在市场上已经形成了一定程度的认同对于本项目将成为区域内又一个全新杰作也是面向中端客群的又一典型项目！核心目标?开发商经过多年的积淀，多个项目先后入市，在本项目势必承担着品牌、价值提升的重要使命；?开发模式必然为“先快速回款后体现价值的盈利模式”；?将建设成为一个契合地块特性的居住社区；?打造成为区域内即“富力又一城”之后的又一地块新地标项目；?完成改变、提升区域整体形象的重要使命。1.项目背景及开发商诉求分析2.项目地块条件分析3.区域宏观市场概述4.地块周边市场概况5.住宅项目产品建议6.商业项目产品建议项目地块研究——区域印象项目所在区域正处于城市建设发展阶段，区域整体升值空间极大项目位置：位于京沈高速以南，东临富力又一城、南临大鲁店北路，西接南五环，西北角为北京第二看守所。处于豆各庄距离京沈高速：1公里距离东四环直线距离：5公里距离东五环直线距离：500米距市中心直线距离：16公里项目地块研究——交通条件区域外部交通通达性很好，内部交通待完善?项目距离京沈高速路1公里?距离五环５００米京沈高速?区域外围可达性较好，但是，项目周边公共交通条件匮乏，地铁7号线距离本项目约自东有1公里、公交仅有411路公交车。五道环地铁7号线路B地块A地块大鲁店北路项目地块研究——四至分析区域条件弊大于利京沈高速自东有五东侧:原有道路南侧：富丽又一城道环地铁7号线路B地块北侧：北京看守所A地块西侧：五环路出口非传统住区------现阶段生活配套设施欠缺正处于城市建设阶段------居住氛围不成熟大鲁店北路环境资源------无自然环境资源项目地块研究——环境配套项目地块四周现阶段还处在城市建设阶段，除项目南侧富力又一城拥有沿街商业以外，其它地段商业配套设施极度匮乏。配套集中区域京沈高速自东豆各庄村有五道环地铁7号线路看守所B地块A地块大鲁店北路配套集中区域项目地块条件分析（SWOT分析）strength——优势opportunities——机会?项目紧邻东五环，随着城市的发展区域内已无?项目所在地段正处于价值洼地，升值空间极大；可供应的住宅用地；?随着城市的发展，区域内已无可供应的住宅用地；?　区域内无同类型竞争楼盘，无竞争压力；?　项目所在区域内可竞争楼盘较少，无竞争压力；?项目土地整体使用年限为70年；?随着道路的建设，未来出行将会便捷；weakness——弱势threat——威胁?项目所在地段紧邻北京看守所，在一定程度?地块自身环境相对较差，周边缺乏生活配套上会对购买人群产生抗拒心理。设施；?　城市整体住宅供应量巨大势必对本项目构成?项目周边生活配套设施现阶段较为匮乏；一定程度的威胁；?　项目周边道路出行条件非常不理想，同时?房地产政策调整的心理预期影响只有411一条公交路线。项目地块研究——结论与思考??土地价值判断：地块价值一般，地理位置相对优越（紧邻五环）但无景观资源优势，同时周边环境氛围相对不足（群楼环绕阻挡视线、道路通行不便捷、紧邻看守所等）。?住宅部分地形相对较为规整，商业部分地形呈现不规则性、另外周边居住氛围存在劣势；?项目整体被包围在群楼当中无形象展示、同时居住环境及现状无法得到利好改变。结合项目自身条件以及现实条件，我们面临的问题：??如何使本项目开发建设成为区域内又一新地标项目？??如何使项目的定位契合市场、区域的未来发展，同时得到市场及客户的认可？??如何为开发商赢得最大的利益？关键点：项目如何定位，才能在解决矛盾的同时成功吸引目标客群。1.项目背景及开发商诉求分析2.项目地块条件分析3.区域宏观市场概述4.地块周边市场概况5.住宅项目产品建议6.商业项目产品建议2011年北京市宏观经济环境经济发展面临诸多因素影响，进一步保持经济平稳较快发展上半年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，政府坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。初步测算，上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。当前，经济发展面临的国内外环境依然十分复杂，不稳定、不确定因素较多。下阶段要坚持宏观经济政策取向不动摇，继续保持政策的连续性、稳定性，继续把稳定物价总水平放在宏观调控的首要位置，增强政策的针对性、灵活性、有效性，进一步处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，加大改革创新力度，加快经济结构调整和发展方式转变，促进经济又好又快发展。2011年北京市房地产政策环境分析国家政策持续调控，楼市发展愈加规范土地政策?国土资源局《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》（2月5日）?土地复垦条例（3月5日）?北京国土资源局《北京市2011年度国有建设用地供应计划》（3月30日）?住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（6月3日）?201163房地产关于政策做好年扩大农村危房改造试点工作的通知（月日）?财务部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（1月28日）?北京市人民政府《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》?北京建委《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（2月17日）?国土资源局《商品房销售明码标价规定》（3月16日）?北京住房和城乡建设委员会《关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》（3月27日）?财政部、住房城乡建设部关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知（6月14日）2011年北京市房地产政策环境总结?2010年房地产调控政策频出，严厉程度不断加剧，但对市场的影响明显；?2011年开年房产调控力度升级，中央明确表明对房产的调控信心，短期内政策未有松动迹象。?政府调控的决心将使得未来1－2年房地产调控的趋势可能成为常态。?宏观政策加速房地产企业转型；?促进房地产市场多元化、精细化趋势明显；2011年北京市土地交易情况2011年北京土地交易情况宗地位置规划建筑面积(平方米)规划用途成交日期成交价(万元)楼面地价（元）F1住宅混合公建用地；R53托大兴区北臧村镇1315751月5日1000007600幼用地大兴区黄村镇12139R2二类居住用地1月24日76006261大兴区瀛海镇99841二类居住用地及商业金融用地1月24日537005379怀柔区杨宋镇303132文化娱乐、商业金融及居住1月24日653002154丰台区花乡四合庄170814C2商业金融用地1月27日1028306020丰台区花乡四合庄152020C2商业金融用地1月27日998006565丰台区花乡四合庄170444C2商业金融用地1月27日1022806001通州区运河核心区西岸121000F3其他类多功能用地2月18日1064808800通州区运河核心区西岸72000F3其他类多功能用地2月18日633608800通州区运河核心区西岸71200F3其他类多功能用地2月18日626568800R2二类居住、C2商业金融、丰台区长辛店镇张郭庄村1862792月21日1210906500U13供燃气用地顺义新城20街区20250R2二类居住用地2月22日162418020丰台区丽泽金融商务区E-17地块56400C2商业金融2月22日9100016135丰台区丽泽金融商务区E-18地块61850C2商业金融2月22日10000016168平谷区马坊工业园区内56288F3其它类多功能2月23日4505800平谷区新城第5街区83304C2商业金融2月23日183802206大兴区黄村镇306228C2商业金融用地2月23日995003249丰台区东铁匠营顺八条12423F3其它类多功能用地2月24日1540012396C2商业金融、F3其它类多功平谷区马坊工业园区内1521453月7日12150799能2011年北京市土地交易情况2011年北京土地交易情况宗地位置规划建筑面积(平方米)规划用途成交日期成交价(万元)楼面地价（元）房山区青龙湖镇51366旅游业用地3月9日194003777丰台区丽泽金融商务区E-13、E-14地块112191C2商业金融3月30日14700013103门头沟区永定镇葡萄嘴环岛西侧35704C27综合性商业服务性用地4月13日196005490朝阳区崔各庄乡大望京村391877.7商业金融用地、文化娱乐用地4月15日3040