复地浦江镇漕浦1#及4#地块项目整体定位报告（初稿）2011年6月PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com定位工作思路地块分析R=1.8办公限高60米商业40%/60%---50%类住宅产品类型定位产品配比运作建议市场现状各类产品相互关系推盘次序建议客户容量产品配比规划初排现金流估算（暂无）价值实现项目地块初判?周边情况四至范围：1号地块863国家孵化基1号地块位于红星美凯龙、旭辉地地美凯龙地块块与863软件园之间，4号地块位于旭辉地块浦江智联航路、浦江智汇园与科学园之间，动浦江汇园迁镇政且紧邻镇政府；府4号地块房?科学园交通：距离8号线联航路站仅700米，联航路站30分钟可达人民广场；?周边地块：未来美凯龙地块将打造成大型家居购物中心，旭辉地块将以小户型SOHO办公为主。1、科学园2、镇政府3、浦江智汇园4、863国家孵化基地5、浦江智谷浦江镇规划发展2015年2008年2009年2010年2011年2012年2013年及以后8号线浦江镇内站点开通闵浦大桥通车交通两条越江隧道8号线南延伸段工程新浦江城规划建设世博家园安置区全面入住市政配套保障性住房建成航天博物馆公园建成仁济医院浦江南院建成“一路一湖”核心风貌区建成未来规划8号线1、仁济医院浦江南院，占地108亩，一期工程8万平方米，设计床位600张，一期投资5亿元，将有100万人口受益。银都路-芦恒路隧道2、航天产业园规划建设，首期规划用地970亩，建设内容包括航天博物馆、公园绿地和互动配套区，成为具有经济效益和社会效益，国内唯一、世界一元江路-江月路隧道流的大型航天科普教育基地。3、一路一湖”核心风貌区，即陈行公路以及江月湖，2打造为拥有办公、商业、购物、文化、娱乐等多样1本案功能，充满新型都市特有的动感活力和现代城市风貌。34、8号线直达市中心人民广场，联航路站距本案仅700米。8号线未来将继续向南延伸，将使浦江镇的区域范围更加扩大，5、两条越江隧道开建加强与浦西的联系。本案距离江月路-元江路隧道仅4KM。8号线南延伸段浦江镇市场——住宅现状项目物业类型价格面积区间一品漫城一品漫城叠加别墅、3.5万120~180二期联排别墅万科翡翠别墅万科翡翠低密度别3000-5000浦江380-580别墅四期墅万/套颐城浦江公寓78-华侨浦江华侨公寓、联2.1万92；叠院城城三期排、叠加165-240公寓2万，公寓160-公寓、别已售罄190，别浦江颐城墅别墅2.8万，墅270-少量330世博家园已售罄1.6浦江浦江智汇11幢小高万，目前智汇67~131园层住宅二手房价本案园格1.75万二手房价动迁房世博家园多层公寓浦江镇原居格1.7万民集中区66浦江镇市场——住宅未来供应项目总建面预计物业类型上市时间12一品漫城三期暂无小高层2011年71四、五期暂无未知20122保障性住房218万方高层20123143号地块63.6万方未知待拆迁9.2万方，容4陆家嘴地块以低密度产品为主2013积率0.74624万方容积以联排别墅、叠加5保利项目率0.88、2013别墅为主51.44128-2、128-3别墅、多层、小高637万方2012地块层花园洋房、公寓、2011年77华侨城四期暂无联排别墅、SOHO月7本案8蓝领公寓25.82万方小高层20139139号地块0.32万方多层商品房20128910201-C2地块10万方小高层（拆迁房）20127住宅小结?品牌开发商的陆续入驻为浦江镇的房地产未来带来更大的发展空间。?商业住房集中在浦星公路以西，浦星公路以东住宅项目较少，且均为保障性住房、动拆迁房。?目前在售项目的销售情况都较好，如一品漫城一、二期、华侨城三期大部分房源都已售罄。8浦江镇市场概况——类住宅现状及未来供应1、世博家园酒店，共12层，单价面积70平米左右，共100多间。月租金5000元。长租客，以在周边工作的工程师、台湾人为主。2、未来有华侨城的四期小户型SOHO，面积未知。华侨城结论：类住宅整体供应很量四期小。SOHO世博家园酒店式公寓本案99浦江镇市场——商业现状项目物业类型11一品漫城配套商业22都灵广场配套商业3漕河泾开发区配套商业34卜蜂莲花购物中心5浦驰路商业街商业街46绿地沃尔玛购物中心857浦江智汇园配套商业67本案8浦江智谷配套商业社区商业商业街大型购物中心10浦江镇市场——商业未来供应物业类上市时项目型间121玉文化城未知20153一品漫城配套商22012二期商业业万科3底商2011VMO4小型商4地铁广场2012业广场华侨城商商业广552014业广场场6世博家园商业中20116商业广场心本案社区商业购物中心其它11商业部分小结?目前浦江镇整体商业氛围不浓，以社区配套商业为主，基本能满足居民的日常生活需求；?目前无商务方面的商业配套，伴随未来地铁广场、华侨城水岸商业广场的建成，商务配套将有所改善。12浦江镇市场——办公现状及未来供应物业类上市时项目总建面单套面积价格型间低密度、低密度500、独栋1万科VMO8.87万花园洋1000，洋房3600万/在售1房70平起套万科6号地27.27万低密度未定未定20132块前期报价1.6万，标准层24003无成交，多层、与4800平，3地铁广场30.8万目前在2011年小高层最小面积租，租1200平金为2.57元8弗朗特企业3层办公44约2万方每层约5K平租金1.6在租，9大厦楼55旭辉地块7.2万SOHO未定未定20136约1.2万，700076浦江智汇园240套房高层50平米（整体售罄本案源出售）项目体量物业类型7华侨城27万小高层未定未定2015上海蕾特纺织制品有限公11.2万高层司扩建厂房2爱登宝电梯三期工程3.8万高层3新建智能化防爆电器厂房1.6万高层办公小结?办公在售项目较少，价格较低。?随着未来的规划，整体的办公氛围将有所提升。园区分布项目目前物业类型未来供应备注对公司限制大，需要90%以上对外进出口加工区多层办公无出口有较大规模的地块待规划，1标准办公、低高科技园区可能为标准办公、低密度F区多层在售，8500元/平米密度办公办公与定制总部双创园多层办公无在租，租金1.6元派拉蒙中心莘闵2高新技术暨回国小高层办公二期4000平米小高层一期23000方在租，租金1.6元留学生创业园8独栋办公其中9栋由于产权问题需集863软件孵化基研发楼、独栋只剩两个地块，为企业自3体出售，目前在租，其余18栋已售，地办公建满足优惠政策租金为23万/年可能会有4000-5000独栋同时租售，售价8500-1.2万，租金4浦江智谷多层研发楼2办公，可能会整体出售1.8-2.54在租，租金1.5，一家新加坡公司5科学园3层办公楼有空臵地块，为商办产权3持有，只租不售一栋小高层办6必翔科技城有空臵地块在租，租金1.4元左右公5本案7天兴园厂房无无6三鲁路东将建小高层办公，8奇士科技园厂房厂房在租，租金0.6元只租不售79航天产业园办公楼、厂房无对外供应无小结：园区内未来可售的小高层办公几乎没有，未来低密度办公只有高科技园区与浦江智谷，且体量偏大，高科技园区内整体办公品质一般，档次有限。SWOT分析S?项目距8号线联航路仅700米，步行6分钟W?地块周边无良好的景观资源;即能到达，距离即将开工建设的江月路-元江路隧道仅4KM，交通便利;?周边项目以工业园区为主，整体人气较差，商业配套不足。?紧邻浦江镇政府,?项目体量较大，规划可操作性大；O?地块靠近浦西,为导入浦西客群提供了可能;T?地块周边有美凯龙和旭辉的地块，将?浦江镇目前已有绿地、万科等几个大型开发来会形成竞争;商进驻，保利也已拿地规划，未来浦江镇的?未来几年房地产市场政策频出，调控房地产市场将发展迅速，更为成熟；持续，楼市风险较大。?区域住宅市场成熟，办公市场迎来发展契机。核心问题?区域住宅市场成熟办公商业?商业配套逐步成形中综合?办公市场有发展契机类住宅用途?园区物业可能低价分流办公客户R=1.8大平层办公楼与园区物业类似，不建议。地块限高60米采用低密度+60米小高层形式更易突破区域价值。条40%商业性质若小户型类住宅不受规划限制，可成为最佳现金流产品。件60%办公性质可通煤气，可考虑在办公中融入部分居住功能。核心问题--是否以办公作为主力产品？商业定位和租售建议？哪些综合用途产品可作为分流和补充？定位工作思路地块分析R=1.8办公限高60米商业40%/60%---50%类住宅产品类型定位产品配比运作建议市场现状各类产品相互关系推盘次序建议客户容量产品配比规划初排现金流估算（暂无）价值实现定位工作思路核心问题--?是否以办公作为主力产品？?商业定位和租售建议？?哪些综合用途产品可作为分流和补充？小户型40%商商业业性质类住宅60%办低密度标准低密度200平米综合类住宅用途公性质办公办公类住宅19定位工作思路低密度办公市场客户价值竞争容量实现现存未来已存潜在比较价格市场供应客户客户价值空间可行性评价/风险评价/对其他物业的要求产品关键点建议/附加值建议当前上海低密度办公的整体市场主要有三种存在形态，各自特点及地域分布不同：老洋房创意园区外郊产业园、总部园区当前上海低密度办公的整体市场（老洋房）以居住功能为主的老洋房集中地徐汇区——天平路街道和湖南路街道静安区——静安寺街道虹口区——乍浦路街道、四川北路街道卢湾区——淮海中路街道、瑞金二路街道以办公功能居多的老洋房集中地长宁区——新华路街道、江苏路街道?全市约4000-5000栋，面积250-450平，?因为历史权属遗留等问题，可供交易的数量极少，约60-70栋。单价超10万。?2010年政府新规定，老洋房产权交易叫停房产中介