遵义市余庆县房地产——市场调查研究报告九鼎营销(中国·重庆)2010年10月城市篇?县城情况简介?历年经济数据分析余庆市场情况城市概况余庆地处黔中腹地，遵义东南角，是遵义、铜仁、黔南、黔东南四地州市结合部东与石阡县接壤，南接黄平县，东南连施秉县，西南临瓮安县，西北界湄潭县，东北与凤冈县毗邻，省道湄黄线和久铜线交汇于县境龙溪镇。余庆山清水秀，气候宜人，最低海拔400米,最高海拔1386.5米。境内生态良好生物资源丰富，森林覆盖率达55.7%，贵州第一大河流——乌江横贯县境中部。余庆市场情况城市概况余庆幅员面积1623.7平方公里，总耕地面积28万亩辖9镇1个民族乡，69个村（居、社区），全县总人口近30万人，其中农业人口26万人，是一个典型的山区农业县。全县有汉、苗等21个民族；县内生物资源充裕盛产水稻，优质烟叶，茶叶蔬菜水果等农产品及优质香米，龙家红豆腐等特色农副产品，是贵州省的生态农业示范县和优质烟叶盛产基地，并享有“中国小叶苦丁茶之乡”的美誉。其“四在农家”的城镇建设力作为榜样。余庆市场情况由上表可以看出，一、二、三产业快速发展，对经济贡献逐年增加。农业产业结构调整不断深化；工业生产从逆境中走出，实现较快增长，第三产业在生产总值中占有越来越重要的地位，增长较一、二产业更为快速。由此反映出产业结构不断优化，全县综合经济实力进一步增强。余庆市场情况从上表可以看出，金融机构贷款余额和金融机构存款余额呈逐年上升趋势，上涨的幅度较其它相对比较大，体现了全县经济实力正逐年增强。余庆市场情况由上表可以看出2006年到2009年，居民储蓄存款稳步增加。在享受社会经济发展的同时，居民将有更多的资金用于消费，对房地产市场的购买力提供了资金支持。短期贷款在08年金融危机时，有大幅度减缓。随着09年产业复苏短期贷款快速反弹，更多的企业对资金的需求加强，用于带动整个行业的快速发展。由此可以看出全县经济正快速稳步的发展。余庆市场情况从上表可以看出随着社会经济发展，单位从业人员和在岗职工的年收入逐年增加。对于传统行业，人均纯收入增长缓慢如农业。传统的储蓄习惯让更多的人选择把收入存进银行，造成居民储蓄余额逐年递增。而城镇居民可支配收入增长缓慢，由此可以看出，虽然社会经济发展带动了收入的稳步上升，但是居民对消费的支出仍然只占很小的比例。更多的人还是选择把来之不易的收入存入银行。对整个社会经济可持续发展，带来一定阻碍。余庆市场情况从上表可以看出居民各类消费价格指数从2006年到2008年逐年降低。其中服务项目、衣着类、医疗保健品较其他类别变化波动比较大；娱乐与教育文化用品和居住类别变化波动较其他类别比较小。余庆市场情况从上表可以看出，目前余庆经济产业状况，产生了比较庞大数量的事业、机关和企业职业者。他们有着较其他行业者更稳定的工作和经济收入，他们希望有代表高生活品位和身份的居所，因此对第二套及以上住房的要求较高，有着对改善自身生活质量的迫切需要,他们是余庆主要的住房消费人群之一。余庆市场情况从上表可以看出金融业、批发和零售业以及企业从业人员的年平均报酬较其他行业较高。特别是金融业从业人员收入水平居高不下；诸如电力、水的生产和供应业等垄断行业从业人员年平均劳动报酬也偏高；而制造业和建筑业等基础产业从业人员平均报酬普遍较低。余庆市场情况从上表可以看出，余庆教育情况，小学占的比例很大。远远高出中学，高中及职业中学数量。08年与09年相比，小学数量减少了4所，其他学校数量无变化。余庆市场情况从上表可以看出，余庆小学人数数量居多，其次初中，再次高中。教师数量08年与09年相比，专任教师、高级教师、中级教师数量都有所增加，说明余庆的教育质量正在一步步增强。房产篇?县城楼盘简介?石羊湖新区介绍?SWOT分析余庆县房地产发展简介u2006-2009年余庆县房地产业实现了跨越式发展，城镇面积成倍增大，城镇化率跃升到43%，居民住房从“有其屋”到“优其屋”升级发展，人均住房面积提高到35.5平方米。u近5年来，县城商品房开发项目累计18个，开发面积32.91万平方米,且竣工面积32.1万平方米,其中住宅面积27万平方米;销售面积25.5万平方米。商品房销售平均价格已达到1680元/平方米。多层房在1500-1600元/平方米之间，在2009年，“时代花园”首次出现电梯商品房。现在销售价格在1800-1900元/平方米范围。u房管局资料显示：到2009年，龙溪、大乌江、构皮滩、敖溪、松烟等乡镇累计开发商品房项目共计9个，竣工面积9.4万平方米，约820套,满足了乡镇不同群体的购房需求。鑫众·峰景名苑?楼盘简介：?该项目位于乌江路段，紧近石羊湖主干道。?县城最大规模的封闭式物业小区，共360套。配备楼宇对讲系统，小区内有地下停车库。?2009年开始销售，1梯四户结构，至今销售90%，剩余130平米以上顶楼的房源。?销售价格：1580-1680元。?三室户型设计占70%，且错层结构。?项目今年年底前交房。鑫众·峰景名苑?户型设计：?结构较为方正，面积控制较为合理。?三室户型多为双卫，厨房面积较小。?无赠送面积。两室房源（10%）面积区间71.33平米三室房源（70%）面积区间94-119平米四室房源（20%）面积区间122-129平米鑫众·峰景名苑华夏·时代花园?楼盘简介：?该项目位于中华路，体育场旁边。?县城唯一的高层电梯房项目，多层房已售完。电梯房2层底商，17层电梯住房，两梯8户，共136套。?2009年开始销售，至今销售80%，剩余130平米左右户型。?销售价格：1800-1900元?项目今年年底前交房。华夏·时代花园?户型设计：结构一般，厨房、卫生间、餐厅采光较差。电梯房为平层户型，厨房面积较小，无赠送面积。华夏·时代花园石羊湖新区规划介绍地块区位：余庆县城入城口片区位于余庆县城区东北面，湄余公路穿越地块。片区的建设将极大的推动余庆县城区入口形象的提高。地块现状：用地北高南低，为山地丘陵地貌，地形起伏，地势高差较大；湄余公路西南侧用地中部为地洼地。用地西南侧现有马家沟水库。地块内部建筑及功能杂乱，中有砖厂，加油站，殡仪馆，及少量居民住宅。总体结构及功能布局：形成一条主轴·一个核心·两大主题片区·三条景观廊道。各片区结合道路配置，结构清晰，联系紧密，又各成体系。一条主轴指沿36m入口主干道形成的以两个转盘为中心城市节点。一个核心指库岸为界的核心湖面。两大主题片区指沿36m入口主干道形成的南北两个片区。三条景观廊道指的是入口大道景观廊道、库岸景观廊道以及广场景观廊道。.石羊湖新区项目SWOT分析WeaknessStrength1、开发周期长，市场变化难预测。1、地块较为平整，易于规划。2、36米主车行干道，分辖人群生活半径。2、大盘规模大、号召力强，宣传影响力大。3、处于县城边缘，目前生活及商业氛围很冷清，商3、道路交通便利，周边生活配套逐渐成熟。业环境较差，车流人流较少。SWOTOpportunity1、城市扩张，石羊湖新区被市民接受有较高的认可。Threats2、市场上在售楼盘房源和预期将开发地块不多，开1、作为全国新农村建设的示范点，其“四在农家”的发时机较好。建设成果，将较大影响乡镇进城购房的群体。3、县城房产项目的环境打造和建筑设计处于初级阶2、乌江以北的乡镇大多不愿到县城购房，松烟、熬段，购房者大多看好环境好、户型好、配套齐及物管溪乡镇吸收和消化了大量乡镇购房人群。好的品质小区。4、余庆的特色“办酒”收取礼金的风俗，将带动一批3、近两年来，县城档盘消化了部分企事业单位购房置业需求。人群。5、规划审批中的“凯里—余庆”的高速公路建设,将拉动余庆相邻的外县乡镇购房群体。调查篇?问卷调查分析?事业单位调查?乡镇走访调查?市场市调小结.市场调查前言一、问卷调查执行介绍重庆九鼎公司本次对遵义市余庆县住宅消费人群的情况、住宅需求结构、购买能力以及对开发商的要求进行了一次详尽而充分市场问卷调查和走访，以期能够更好的把握目前及近几年余庆县住宅市场的需求情况，为本项目的策划与开发提供一个科学的市场依据。本次调查走访了余庆县各个政府机关、企事业单位、乡镇农家以及城区各大街道商铺等人群，充分地了解了其目前的居住状况和未来3年内的购房计划。商品住宅的潜在购买者是我们问卷调查的对象，他们的构成特点、年龄、受教育状况、收入、职业特征、性别、家庭结构等情况都是为本次项目规划设计、产品定位提供重要的依据。二、调查对象介绍调查范围余庆县城和余庆县所辖乡镇：地点：党政机关公务员、各楼盘销售中心、居住小区、车站、医院、商场、沿街商业门面、余庆各个乡镇街道、农家等调查人群余庆县常住人口，具有购买力和有一定购买意向的群体调查方法随机街访+目标客户走访调查数据说明本次调查共计采访300余人，有购房需求发放问卷共计150份，有效问卷132份，均由重庆九鼎营销公司市调工作人员和重庆顺和投资公司工作人员亲自前往余庆县及所辖乡镇调查完成。第一部分问卷调查资料一、被访者背景资料被访者区域筛选情况本次走访，县城和乡镇各有一部分，县城居民购房需求比例最高，乡镇中以龙溪镇的购房需求比例比较大，各个政府机关有一部分购房者。012345678910被访者性别特征从图表分析来看，本次被访者的性别主要以男性占大部分，也凸显余庆县男性在家庭的主导作用，男性在对房地产市场的关注程度要比女性高。被访者年龄段比例1050本次调查，30岁-40岁的人房屋需求量最高，占本次调查的50%以上，这一部分人群工作、家庭、收入等相对稳定，对住房渴求程度最高；其次是30岁以下的青年，占20.83%。被访者家庭结构特征从图表看，夫妻加未成年孩子或单身加未成年孩子的家庭结构购房需