住交会分享总结当前宏观经济形势与房地产市场发展趋势报告摘要1、2013新领导班子对房地产持续调控：a、继续推进保障房建设；b、房产税会回来；c、打击投机性住房，调控二手房买卖；2、新调控体系下，房地产面临转型，实现多元化产业结构；3、现阶段调控有效,体现在：房价上涨趋于理性—放缓；成交量上涨；土地成交活跃，但成本较合理；4、房地产已走出低谷；5、持续的调控抑制了其他资本进入房地产领域；6、调控导致的结果：房地产商进入成本控制阶段，例如土地、原材料供应。更理性考虑供求关系；7、调控导致：大型地产越来越强；中型地产或转型，或死亡。2当前宏观经济形势与房地产市场发展趋势报告摘要?8、未来中国物流地产会有很好的前景；?9、城镇化以后在一段时间内一些二三线的小地产企业得到提升机会；?10、未来财政政策会向城镇倾斜；?11、旅游地产要有8-10年才会有成效；?12、城市化不是简单的房地产化；城市化需要有占比达到60%的生活配套产业完成3的前提下，才有实施的可能性。?13、科学发展观：尊重认识，顺应客观规律的发展观，不以主观意志为转移。?14、中产阶级：家庭正常支出不超过1/3，具备资产累计能力的。?15、工资涨一倍，住房消费增涨3-4倍；当前宏观经济形势与房地产市场发展趋势报告摘要?16、预计2020年，中国前10名房企销售面积占全国的50%；?17、我国现在只有52%城镇化，离发达国家80%实现城镇化至少需要20年；?18、287个地级城市230个提出90-120㎡的房子最好卖。?19、总结：房企洗牌加快；一二线更旺，4需求刚性；转型过程中有泡沫陷阱；楼市年底同比上升，实现软着落，收入增加大于房价上涨时合理回归；?20、房产告别三个时代：一、告别暴利时代；二、告别投资时代；三、告别粗放型发展的跑马圈地时代。?21、不能用地产开发模式做商业地产！中国绿色地产发展高峰论坛嘉宾观点文旅公司2011.12.12中国房地产协会会长:朱中一?“十八大”中讲了努力推进生态城市建设，而且提出了“建设美丽中国”这样一个非常吸引大家目光的口号。?1、转变城市建设和房地产业的发展方式，今后宏观经济的形势密切相关，也与行业的发展阶段密切相关。?2、转型发展也是中国应对国际减排压力的积极回应。?3、咱们的城市建设和房地产业经过了十几年的快速发展以后，也确实进入了转型发展的阶段。6中国房地产协会会长:朱中一?我们房地产业经过十几年的快速发展以后，也确实到了转变发展方式的重要时期，主要也是由于咱们资源、能源、环境的制约因素。另外，咱们新的业态，包括这次会议上商业地产、旅游地产这些新业态的出现。具体有几方面：?　　第一个因素，房地产业是大量消耗资源、能源的一个产业。据全国政协人口资源委员会2010年的调查，我国建筑在建材生产当中能耗占社会总能耗的49.5%，我国住宅建设的用钢量比发达国家高出10%-15%，每一立方米的混凝土比发达国家高出45公斤。随着城镇化的继续推进，建筑能耗的比重会继续增加。我们房地产转变已经到了等不急、慢不了的发展阶段。?　　第二个因素，这次十八大提出了城镇化、信息化、农业现代化的同步发展，这个重视将会改变和调整一些地方前些年在城镇化发展过程当中过分依赖房地产业和土地财政的情况。?　　7中国房地产协会会长:朱中一?第三个因素，房地产业经过了前一二十年的快速发展以后，绝大多数的城乡居民的住房条件有了明显的改善。比如在1978年的时候，城镇的人均住房面积是6.7平方米，2005年达到27.8平方米，2011年的时候达到32.7平方米。显然，老百姓对住房的需求由过去面积的增加转向对性能和品质的关注。?第四个因素，随着市场配置和政府保障相结合的住房行业的完善和业态的细化，也要求我们转变发展方式。我们要完全6000万套的保障房目标，随着国家对商业和旅游行业的支持，商业地产、旅游地产、产业园区地产和老年地产的发展也要求我们转变发展方式。?“十八大”报告里面提到了哪些内容呢？跟城镇化建设有关的，一个是城镇化建设问题，一个是住房保障体系问题，人居环境问题，建设市场配置和住房保障制度，加强保障性住房满足人居的需求。8清华大学建筑设计院绿色技术设计所副所长:黄献明?1、我们国家的绿色建筑基于自己评价标准来评价的项目数量每年都在翻番的增加。从2010年开始，住建部把一二星级绿色建筑评价状况落到地方去评价，可能很多项目在各地进行自己的评价。据我们上个月开会时候的统计，拿到标识的项目已经接近500到600个项目，今年离去年这种翻番目标的实现问题不是很大。?2、从量上、从未来的展望上可以来看，“十二五”计划我们提出新增绿色建筑面积10亿平方米，2020年绿色建筑占新建建筑比重超过30%，可以看出2013年到2015年乃至2020年整体的绿色建筑的压力还是很大的。我们提出的目标很宏大，但是从2011年和2012年完成的情况来看，离这个目标差距还是挺远的。各地政府也发现了这样一个问题，如果还是延续70%的比例来看，未来若干年里面绿色地产需要完成的绿色项目的规模也是非常可观的。9清华大学建筑设计院绿色技术设计所副所长:黄献明?3、越来越多的房地产企业开始涉足绿色建筑的开发尝试，万科、朗诗、当代等领跑。?比如，万达非常有特点，万达集团在这几年的绿色评价过程中参与的数量非常多，另外一个特点是参与的这样一个等级基本上都并在一星级，可能等级上比较低，但是从自己企业内部核算的反馈信息来看，每个绿建项目每年带来的经济收益都在1000万人民币以上。?绿色建筑是发展趋势。10万科企业股份有限公司建筑研究中心的总经理：王蕴?从产品到服务，从营销到技术。面临的两个很重要的转型。?我们认为华为对于研发的投入、对于技术的关注，很大一部分的销售金额的投入都是放在了他们的研发上面，而且他们也有很多人员从事技术的创新、技术的引领，所以这在他们的业绩增长中起到了重要的作用。?从产品角度五个步骤来完成整个技术的研发、转化到升级的过程。?一、“坚守底线”；对于我们的工程质量的基本底线的提升是非常显著的?二、“领先半步”；新技术的采用，，对万科提升工程质量有非常大的效率。?三、“影响产业链”，产业化推广带动项目周边的相关产业链的发展；?四、“研发储备”；具备对于技术的理解、吸收和消化的能力?五、“下一代平台”；是在研发储备、技术储备的基础之上，把所有的前瞻性技术做成组合性的概念性产品，并且在这样一个平台上进行实施，11这是下一代平台面临的问题。万科企业股份有限公司建筑研究中心的总经理：王蕴?1、两个这样的技术平台，一个是在东莞松山湖，08年开始建立，现在很多设施设备都已经投入使用。?2、从去年开始我们计划在北京建设第二个平台、第二个基地，整个大的公园是1000M，创新公园170M左右。第一期将有21栋实验楼，目前正在设计和施工过程中的有3栋，万科自己做一个自己的实验楼，还有两国英国团队帮我们做的另外两个实验楼。游客中心我们也要去参加一个最高级别的奖项，对我们也是非常有挑战性的项目。我们希望把这个项目打造成纯开放的国际化平台，欢迎跟我们有共同意愿的企业、协会、合作方一起来参与整个项目的建设和后期的运营。12当代节能置业股份有限公司首席研发设计官：凌胜利?2011年包括2012年绿色项目的发展，从各相关数据统计来说，2011年是前几年绿色建筑发展最快的一年，其中2011年达到241项绿色建筑的申报。在2012年，这个速度还在增加，已经达到了6200万平方米。截止到10月份之前，已经公示和发牌、发证的有601项。绿色建筑当中二星和三星占绝大多数。同时，在绿色建筑的标识阶段，我们分为运营标识和设计标识，可以看到设计的标识是占90%，也就是说预计到2013年有一大批绿色建筑运行标识经过一年的数据得到检验。?绿色建筑的应用以一个房地产开发商的流程控制来说，很重要的就是项目的运作看流程是否清晰，人力是否匹配，成本是否控制。分为六个阶段：在科研和方案阶段，以及建筑设计的扩初设计阶段，施工图设计阶段，招标采购阶段，开发施工阶段，运营评估阶段。13当代节能置业股份有限公司首席研发设计官：凌胜利?在实际开发过程中，相信每一位专业同行都有很多的困惑。?1、首先从规划设计开始，设计院和咨询公司之间的设计标准不一定一致，开发商要面对的问题往往是设计的施工图完成之后，公司做绿色建筑的决策。但是你会发现，这时候再做绿色建筑基本上是换标阶段，其实绿色建筑的内涵，包括舒适、健康、节能、环保已经在方案性阶段起作用了，这是设计的困惑。?2、在产品采购的时候，这些绿色建筑的增量成本投入的时候好像并不能看到直接产出，因为销售价格并没有得到直接的提升。今天我们讲了绿色建筑的贡献，很可能消费者买房并不是冲着绿色建筑买的，可能是根据地段、区位来买的，但是如果你是绿色建筑就多卖五千，这不太现实。我们采购的时候往往会提出来花这些钱有没有必要。14当代节能置业股份有限公司首席研发设计官：凌胜利?3、在行销过程当中要求更加高了，因为既然产品的核心定位在绿色建筑，可能所有人都定位在绿色建筑，老百姓会问它到底好在哪里。大部分销售代表是回答不出来的，是建筑的绿化好吗？是户型通风、采光比较好吗？其实很难通过一个具体的量化指标去形容。如果通过绿色建筑的内涵，我们会做的更加的健康和舒适，再加上我们的体验中心和体验样板间，老百姓就比较容易感受到绿色建筑的好处，这都是一些宏观的概念。?4、绿色建筑最终的要求是要达到运行标识，在运行阶段要通过长期的运行记录的检测，通过有效的物业管理才能控制、检验和评判。但是大部分物业公司，当物业的管理者，甚至那些技工还是高中生的时候，他不一定能够看得懂这些数据，往往对这些数据产生