太白里B、C栋产品建议项目概况项目概述本项目总占地50余亩，总共开发十余栋楼，目前在售的为A栋高层。太白里B/C坐总建面6万平方米，容积率4.0，建筑密度20%，绿地率30%，两栋33层的高层。预计四月份动工。本区域属于城南和高新交界区域，周边项目众多，且多为商品房项目，价格普遍较高，竞争十分激烈。本项目进入市场不久，体量较小，且属于城改项目，若想在市场占有一席之地，价格是我们最大的优势。A栋楼为两梯五户，其中四个户型都为南向，户型设计较为合理，建议B、C栋楼继续坚持A栋楼的风格，人性化设计，追求居住舒适度。A栋楼销售情况及客群分析目前在售A栋楼共33层，两梯五户，一室户型占20%，两室户型占20%，三室户型占60%。不到两个月的时间，目前销售面积约占总面积的10%。客户来源分析据不完全统计，来电来客多为周边居民。其中城南约占35%，高新占35%，其他区域占30%。可见我们的目标客户应该锁定为区域周边。客户需求户型分析统计现有来电来客：客户所需户型一室约占30%，两室占35%，三室占35%。在三室户型的货量占到60%的条件下，客户对三种户型的需求程度相当，三种户型的成交比例也相当，可见客户对小户型的需求量较高。客群特点分析客户年龄结构统计现有来电来客和所有的成交客户：客户以年轻人居多，多为一次置业。我们的目标客户群绝大多数在40岁以下。也就是说我们的主力客户群为年轻人，多为一次置业，他们的月收入较低。他们在本区域居住多年，对本区域有着难以割舍的情怀。他们迫于目前的高房价，买房多要依靠父母，所以更看重房子的低总价和居住性。他们早出晚归，讨厌枯燥，拒绝乏味，更喜欢清新亮丽的颜色和风格。他们是刚性客户，所以小两室将是他们的首选。已售房源分析目前已销售情况：48㎡一室：11套；88㎡两室13套；125㎡三室6套；128㎡三室3套；129㎡三室1套。发现一室和两室销售情况理想，三室户型尤其是较大面积三室出现滞。三个三室户型大同小异，所以128和129㎡的三室较难消化。刚需客户居多，投资型客户其次，未来的大面积三室将是我们需要攻克的难点。为了避免B、C栋出现同样的问题，建议两室和三室户型面积不宜太大。另外阳光行在售项目御锦城、锦华园等均出现一个现象——两室房源不够，而三室房源出现滞销！最近这段时间，由于政府政策的影响，再加上刚性需求的扩大，市场上小两室户型明显热销，三室户型需求量减小，据了解，目前市场上众多楼盘出现两室户型供应量不足的现象。所以建议B、C栋应以两室户型居多。市场分析西安市场分析城南市场分析城改项目分析周边项目分析西安市场分析2009年完美收官高速反弹的2009年已经落下帷幕，这一年西安商品房市场总销售1337.6万平方米，与去年相比增长99.97%，而2房3房的刚性需求依然占据主导。2010年市场预测市场波动起始阶段3月开始楼市迎来阳春回暖成交量下降1——10月销量超历年全年总量成交价格将在一定时间内保持稳定房价突破5000元大关市成交量持续走低西场11月市场成交量达到152.9万㎡安成交价格也将开始下降规市，抵08年单季总量。律达到最低点场市场谷底12月销量突破200万平方米成交量的率先回升……成交价格也将重回上升轨道市场复苏从市场量价规律判断，未来1-2年内，西安市场会继续上升调整态势。西安市场小结西安正在向国际化大都市迈进，预计西安在未来五年将逐步具备国际大都市的框架和雏形，根据09年宏观市场表现，西安的地产市场已向稳定期发展，按照这个趋势，整个市场前景将向良好态势发展。城南市场分析城南作为西安传统的房地产市场火爆区域，多年来房价居高不下，一直处于引领西安市场的角色。2009年城南与西高新携手，占据了37.82的市场份额，尤其是城南其施工、竣工新开面积均为西安市场之首，也充分说明了城南市场的综合实力与不俗的潜力。城南客户2房的成交量占到总数的1/3，尤其是90㎡左右的舒适性2房能占到25%，这主要是由于目前城南的市场相较于其他区域，无论在放量还是成交价上普遍偏高，所以客户多呈现为刚性需求为主，因此2房需求成为城南的主力。城改项目销售分析兰蒂斯城项目位置：兴庆路中段西安交通大学东门对面开发商：西安永德隆房地产开发有限公司占地面积：98716㎡建筑面积：60万㎡容积率：6.8绿化率：25%面积区间：39—128㎡主力户型：两室总户数：5000左右户型：一室两室三室项目动态：工程已近封顶销售价格：均价5000元/㎡交房时间：2011—06—01不同户型配比及销售情况户型面积（㎡）比例销售情况2—2—179.5510%据销售人员反映，2室类此两种销售最好2—2—278.1815%此户型销售情况稍慢2—2—184.6310%认购客户70%选购此种户型3—2—2103.0430%相比上另一3室销售较慢3—2—2128.0125%热销户型，只有28层1—1—13910%项目总体评价及借鉴◆从户型上来看，兰蒂斯城涵盖的户型面积范围较广，从一室到三室均有所涉及，以满足不同置业群体的购房需求；◆均价是4500—5500元/㎡，价格在现在周边配套已经很成熟的地段位置来看，性价比较高；◆部分户型设计不够理想；◆开发商实力较弱，经验较为欠缺；◆项目处在沙坡居住圈，周边的配套设施共享，区域发展较早，属于城东科教集中区域，配套设施以及交通便利程度较为完善，人居氛围浓厚，居住便利程度较高。曼城国际开发商：陕西恒天置业发展有限公司项目位置：南二环与太乙路交汇处西北角占地面积：24.4亩建筑面积：16万㎡（含3万㎡商业）建筑形态：3栋32层高层+主题步行街绿化率：30%容积率：6面积区间：47—130㎡规划户数：1200户车位数：500个项目动态：工程已出到地面14层销售价格：4800元/㎡20%10%70%123-88㎡紧凑三房55、47㎡小一房105-77㎡舒适两房项目总体评价◆本项目为西安市碑林区城市道路拆迁，城市改造建设示范项目，是碑林区商贸经济和城市基础建设重点工程；◆项目地处南二环与太乙路立交，交通便利，有一定的升值潜力；◆小区规划设计中引入先进的“街区”设计概念，将街区型商业与住宅融入为一体，底层为开放式的商业休闲街区，形成一个“大的四合院落”业态；◆项目由3幢32层高层和一条主题商业步行街组成，建成后将成为一个集购物、美食、娱乐、休闲、服务、居住于一体的栖息之所，倡导慢节奏的生活方式，注重休闲购物体验和消费休闲理念；◆容积率较高，居住便利的同时带来的问题是环境较嘈杂，居住舒适度不高。金色城市项目位置：西安市文艺北路五羊酒店北侧开发商：广安地产占地面积：约37亩建筑面积：13万㎡建筑形态：27—31层高层容积率：5.1绿化率：36%户型：一室两室三室面积区间：43—133㎡销售均价：5110元/㎡交房时间：2011年6月户型面积（㎡）比例销售情况一室43、53、5526%一室户型销售较好78、81、89、91、两室55%两室部分户型较为畅销99三室124、13319%三室户型销售一般总户数880户，现销售已经400余套。19%26%55%一房两房三房项目总体评价◆项目建筑面积近13万㎡，包含住宅、公寓、商业等业态，产品类型丰富；◆项目地处文艺北路，周边配套比较成熟，地理位置优越；◆项目距钟楼、小寨、雁塔三大核心商圈距离均较短，生活设施便利；◆注重小区内环境景观设计，提升业主居住品质；◆户型形态有一室、两室、三室，适宜居住及投资置业者；◆周边居住氛围较差，比较嘈杂；◆容积率较高，居住品质一般。城改项目现状供给角度前期区域供给量基本已消化，新城改项目推出较多，市场供给量充足。需求角度80㎡以下两房、110㎡左右三房销售情况都较好，市场消化的速度相对较快。产品角度在售两房面积基本在60-100㎡之间，以80㎡左右的产品为主，多为高层住宅，属于主流的居家性产品；在售的三房面积集中在110-130㎡之间，属于改善性居住产品；四房、五房产品基本没有供给。城改项目市场分析小结?中端产品为主，开发商多不具备知名度。?容积率多在5以上，对小区景观绿化重视程度较弱。?产品品质参差不齐，价格差别较大。?刚性需求显著，约占60%以上。?85㎡以下两房，110㎡以下三房产品销售快速。周边项目分析融侨馨苑项目位置：太白南路3号（木塔寨）开发商：西安融侨房地产有限公司占地面积：432亩建筑面积：80万㎡容积率：2.7绿化率：40%面积区间：50—220㎡主力户型：三室总户数：5500左右户型：一室两室三室四室项目动态：准现房销售价格：均价7000元/㎡不同户型配比及销售情况户型面积（㎡）比例销售情况1—1—15110%多位投资客2—2—260-9010%此户型较畅销2—2—290-11020%大面积2室销售情况一般3—2—2103.0440%主打户型4—2—2150以上20%大户型，销售较慢项目总体评价及借鉴◆从户型上来看，融侨馨苑涵盖的户型面积范围很广，从一室到四室均有所涉及，以满足不同置业群体的购房需求；◆均价是7000元/㎡，较高的均价也客观反映了周边商品房的销售现状。◆开发商实力较强，小区也是高品质社区；◆项目依靠其开发商的实力及小区的高端品质在电子城区域占有了一定的市场份额，太白里未来与其竞争的优势在于价格和户型的差异化。城市理想项目位置：太白南路与电子二路交汇处开发商：荣禾集团占地面积：40亩建筑面积：10万㎡容积率：3绿化率：40%面积区间：70—220㎡主力户型：三室户型：两室三室四室交房时间：2011年销售价格：未开盘，预计均价6000-7000元/㎡不同户型配比及销售情况户型面积（㎡）比例2—2—289-12030%3—2—2130-17040%4—2—