香港豪庭商业项目营销提案战略运作建议书金邦敢为天下先!站在大北京的肩膀上，以京港大都市的高度看－－香港豪庭给你的就是利润和品牌扬名立万的前提？掌握规律，能先把简单的事情做好，才是发扬个性、创作精品的策划基础。商业地产多数问题出在哪儿思路?多数人无视行业规律，并在根本没有、也不打算了解规律的基础上随意发挥。香港豪庭自我运转/超值利润/品牌战略价值飞跃香港豪庭价值标榜渠道价值：商业地产的真正价值不在于钢筋水泥建得有多漂亮，而在于这块地点是否能有效交易（能够接触到他所需要的消费者）商业地产卖的是“接触客户的机会”而非建筑价值。开发商将交易场地租给商人，商人见到的客户越多、实现的交易越大，愿意付出的代价越高。渠道有效的露天大棚（只要能带来相应消费者），商业价值远大于渠道无效（造得好看、却见不到消费者）的摩天大楼。市战略场支撑大舞台设计提案要素营销推广决策品牌先人一步，需要大机遇（背景篇）运（市场篇）作先人一步，需要大智慧（产品篇）机先人一步，需要大魄力（运作篇）制先人一步，需要大手笔香港豪庭先人一步，需要大机遇（背景篇）先人一步，需要大智慧（市场篇）先人一步，需要大魄力（产品篇）项目整体背景情况先人一步，需要大手笔（运作篇）宏观背景：政府限购，投资住宅的商者，开始慢慢向商业移步。涿州正加速城乡一体化，经济增长迅速，都市融合加速；社会财富的增加以及人口扩张为房地产市场带来旺盛的改善型需求和生存型需求，市场存在较大的需求空间与投资空间；经济产业呈多元化发展特点；城市中低阶层是城市最具成长性的阶层，并引领城市的消费风潮，商业售租群体日益纵横延伸。建筑规模：香港豪庭总建筑面积10.66万㎡，其中商业1万平米，坐享范阳路主干道地段优势，与交通优势，高品质高端产品应运而生。香港豪庭先人一步，需要大机遇（背景篇）先人一步，需要大智慧（市场篇）先人一步，需要大魄力（产品篇）先人一步，需要大手笔（运作篇）市场大势分析涿州经济实力已进入河北10强,全国百强，人均GDP收入排名全国中上等，消费市场繁荣兴旺，消费需求不断增长。以下各项经济指标将促进房地产市场发展。目前涿州市场商业成型的规模比较大的业态集中在范阳路上。位置与交通，成为商业成功销售的两大王牌。政府层层出台限购令，投资住宅的门槛过高，风险过大，商业的投资者日趋增多。涿州虽然作为北京的南大门，商业地标式建筑，与北京品牌商业具有可比性的为数不多，部分商家盲目从商，没有做市场调研，给自己所经营的商品合理的定位。香港豪庭必将站在北京的高度问世涿州。先人一步，需要大机遇（背景篇）先人一步，需要大智慧（市场篇）先人一步，需要大魄力（产品篇）先人一步，需要大手笔（运作篇）商业要的就是统一的规划，统一的推广，统一的管理。香港豪庭产品已经成形，此刻的产品，应立于外围的广场的设置，公建会议节日活动场所的布置，通过人源的汇集，带动商业的繁华。先人一步，需要大机遇（背景篇）先人一步，需要大智慧（市场篇）先人一步，需要大魄力（产品篇）先人一步，需要大手笔（运作篇）?安全、服务、品质?转变经营思路，提升服务品质?安全是基础，服务是核心，品质是标准风水学中人流既是水流水流之处必是财源先人一步，需要大机遇（背景篇）先人一步，需要大智慧（市场篇）交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用先人一步，需要大魄力（产品篇）及车场等）停车场（规模、车位数等）先人一步，需要大手笔（运作篇）大型商业一般设置大型城市广场，大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；项目周边交通是否较为复杂？为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站；根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？建议在合理设置机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设置较为充足的非机动车停车位；项目整体在交通组织方面如何与环境（项目各业态板块间、项目周边大环境）相衔接大、小交通动线组织（机动车、非机动车、人流）、平面、立体（各车道、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决？兵马未动，配套先行关于配套设施先人一步，需要大机遇（背景篇）如若设计到步行街，则整个步行先人一步，需要大智慧（市场篇）街总体量、单层面积和长度是先人一步，需要大魄力（产品篇）否适宜？货梯、扶梯、观光梯先人一步，需要大手笔（运作篇）、卫生间、消防通道等配套设施是否匹配得当？不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其它低价值位置；区域面积设置消防楼梯数量是否过密？建议在消防要求允许的情况减少该楼梯设计，以增大可租赁面积；先人一步，需要大机遇（背景篇）产品定位先人一步，需要大智慧（市场篇）先人一步，需要大魄力（产品篇）先人一步，需要大手笔（运作篇）由于项目产品设计已初步确定，此处不再赘述，仅就部分细节提出一些想法仅供参考。就小卖场而言：1.建议小卖场以全层整套设计商铺为主流产品，内设单独上下水等，整套出售；内街考虑全部采取该模式，经营灵活，且方便出售；该类产品需开间、进深适当缩小，单铺面积控制在80-120平米；2.局部采取连通做开放式大卖场、整楼整套设计形式，临主通道面可以考虑该形式；特定大开间商铺仅针对特定商户，如品牌娱乐场所、大型餐饮等，还需结合招商情况适时调整方案；3.增加端头位商铺展示面；各分区采用不同的色彩分割，增加整体美感，同时便于区分；考虑露台、飘窗等户型创新。我们的运作策略在哪里……提出？先市场后策略占位突击项目核心价值挖掘项目核心价值挖掘项目的核心价值体系是由区别于其他项目的独特价值点为核心构成，是项目总体定位形成的基础。从项目情况看，由功能（业态）、规模以及相应的附属配套特征构成的产品特点是项目最独特的价值点，同时考虑到项目地块周边发展程度良好，进而，项目核心价值体系应围绕项目产品特点并重点着眼于“未来”，即强调项目产品特色及项目极大的升值空间，抓住区域、交通、政策偏向等开发机会，突出优势，强势树立“地标式商业建筑”形象。项目核心价值关键字：一站式交易平台，1万平米，商务配套项目核心价值挖掘项目的核心价值体系：——1万平米黄金地段商业地标——综合便利消费中心——复合城市商业公园的市场综合体商业形态，填补涿州商业空白，建立全新城市商业标杆，打造商业新中心：不止是专业市场，现代化商业新城——中心城区，紧邻城市交通动脉，商业发展潜力大，升值空间无限——政府重点建设项目，发展前景有保证项目总体定位“8+1”城市圈综合市场综合体定位分解：?对消费者而言城市新商业中心时尚生活领地?对经营商户而言范阳路黄金地段北京南大门?对投资者而言商业蓝筹股，财富直通车?对城市而言城市商业又一新标杆，城市发展里程碑，范阳路社区新热点形象定位项目整体形象定位一方面需有足够?大而全的高度，体现其对涿州市商贸业、餐饮业规模大，业态多，功能全的影响力；另一方面体现希望给消费者的?一站式感观印象。品类丰富，一站购齐；品牌齐全，中高品牌引领，大众产品聚集范阳路商贸新特区?实惠百货店的体验，大市场的价格?体验式现代的消费服务，时尚的购物风格，优雅的自然环境目标客群定位基于迅速盘活市场的目的，本项目目标投资者前期应以开发品牌经营户和品牌厂商客户?一般投资者（约70%）群体为先导，开发自购自营客户为主体，该类人群具有稳定的中高收入水平，以功能规划引导品牌和经营者，投资客为中青年，职业以公务员或类公务员为主，涵盖部补充。分北京市籍外出工作者、涿州市及周边地区实力目标经营者阶层；纯投资客为主，已拥有至少一套物业，需?核心客户（约20%）求面积偏小，支付能力较强，以按揭付款居多。知名综合品牌，行业领头羊；厂家?特定投资者（约30%）直营店或大型代理商/经销商；当地知名商该类投资者属于金字塔尖阶层，收入家，大铺需求者。水平高，已拥有多套物业，职业以企事业单位高?主力客户（约80%）层管理者、私企业主、品牌经营商为主；纯投资中小型综合经销商，无品牌或中低客和自营商户，需求面积大，支付能力强。端品牌代理，经营情况较好，有扩张需求。占位突击提出我们突击营销中若大战役项目一期营销策略！！！基本原则?一期终极目标：按时开业、正常经营作为整个项目的首期，将成为整个项目的前期参照，为了保证后续开发的顺利进行及市场价值的最大实现，一期建议以“按时开业、正常经营”为终极营销目标，在必要时需对部分大铺进行持有。?招商先行，保证按时开业，坚定投资者信心，提升项目价值?绝大部分实行整套产权式商铺，仓储式卖场和部分小卖场持有建议主动持有比例约为20%（含仓储式卖场和部分大铺），最终自持比例不超过30%。?经营户优先于投资客，大铺优先?招商实行泛营销，对所有经营户进行推售入市策略入市时机本项目的上市时机规划，要考虑如下因素入市需要具备的条件：?招商启动，主要品牌基本确定；?项目的工程形象进度?商业经营管理队伍确定；?商业经营旺季与销售周期的关系?项目商业业态定位及组合确定；?避开邻城或涿州市竞争对手的大动作和?项目商业功能分区确定；集中入市期入市需尽量避开竞争对手的大动作?按揭银行确定；，如开盘、封顶、竣工、开业造成一定的冲击，?项目主体达到一层以上；并引发客户观望。?项目预售的法律文本到位；。?项目销售前期工作全部准备到位。入市策略入市姿态项目一期的入市姿态，将直接决定项目整体的市场形象，也将决定市场以及目标客户对于项目的心理预期。对于项目一期的入市姿态需考虑以下因素：?项目整体定位高度?市场和消费者的期望?竞争条件下的差异化与同质化?政策因素根据项目基本情况及对涿州现有市场的基础调研，由于项目目前状况，地块的价值还不能凸显出来，因此，建议一期入市姿态应“一高一低”，即整体形象的高端：高品质、现代化、大规模、管理优、政府重点项