周村汇龙街项目市场调研及定位报告义和团地产机构2010/6/21给汇龙街找魂儿——核心竞争力的解释?传统意义上的商业文化决不是商业街的核心竞争力。?百年老街和新城市文化的氛围、城市功能均有区别，不能单纯的强调某种单一的功能元素。（例如文化因素的单一表现）?不是每条商业街都拥有建筑文化与人文艺术的完美结合，每块街区的石块上都镌刻着一个故事的商业街只是少数，人们在那些著名的商业街上，能够感受得到特殊的时代和文化气息，情操会得到很好的陶冶，这固然很好，但不是商业街的核心功能，只能是商业街的附加功能。商业利益是首要的，文化要为商业服务，其实饮食文化、茶文化、建筑文化、时尚消费本身何尝不是文化？只要定位准确，那么，不求特色，特色自然流露；不求文化，文化自然显现，才彰显出一个具有生命的商业项目的核心魅力。?绝大多数的观点认为，建设商业街是要打造城市的“名片”，建设城市的“窗口”。?义和团不能够苟同，我们认为真正的商业行为的目的应该是满足消费者的需求；市场需要什么样的商业街，我们就应该建造什么样的商业街。?准确的定位将是商业街的最主要的核心竞争力！?将商业与文化融为一体，通过文化休闲留住人们，再用合适的商品吸引人们消费购物，显然已成为目前商业街的最大商机与挑战。??本次报告将以项目的市场综合态势为分析基础，结合目前的市场环境，对项目进行定位分析，为项目的启动并成功运作打下基础。本策划案整体框架第一篇项目整体战略定位↓第二篇项目行业定位↓第三篇项目运营推广第一篇项目整体战略定位?一、项目概况?汇龙街项目北临周村新建路西段，南邻周村南下河路，西邻拟新建路东昌阁胡同，东临周村古商城大街，外观设计以明清仿古建筑为主，与大街的古色古韵相辅相成、唇齿相依。地理位置优越，地域文化浓厚，建筑特点明显。本项目位于周村市区偏西，属于周村区老商业圈范畴。整体初步规划指标该项目总占地面积：88亩合计58696平米总建筑面积：45200平米地上建筑面积：35300平米园林绿地面积：7300平米水域面积：15100平米净容积率：0.98建筑密度：26.3%绿地率：48.6%停车位：302个本项目总面积：2万多平米（估算）从规划指标看，项目是一个：相对低密度，高绿化率，揽湖，环境和氛围优质的中等规模商业地产项目。二、区域市场调研1、调研目的通过走访调研，有效的掌握周村区域市场的情况，收集区域版块内的大量信息并加以分类、汇总、分析，为汇龙街的市场定位、招商提供必要的理论依据和数据支持。具体调研内容如下：1.1区域文化特征周村是淄博市辖区之一，总面积263平方公里，总人口32万，现辖4个乡镇、4个街道、1个省级经济开发区，230个行政村，商业文化背景浓厚，旅游资源丰富，近年随着周村区旅游业的发展，为老商业圈的复兴提供了良好契机。一部《大染坊》更是让全国人民认识了周村、认识了周村大街，周村大街真真正正成为了周村的城市名片。周村自古就是齐鲁商业重镇，商业文化积淀深厚。1750年乾隆南巡时曾来周村，并御封周村为“天下第一村”。1904年周村与省府济南、潍县（今潍坊）同时被清政府批准为自开商埠后，商业更加繁荣当时可谓“日进斗金”。被誉为“金周村”“旱码头”。周村是封建社会后期经济转型中兴起的手工业、商业重镇，明清时期发展成为我国北方的重要商埠，是鲁商文化和商埠文化的重要发源地之一，也是北方丝绸之路的源头所在地。周村区内的文化资源丰富、底蕴深厚，尤其是现在部分保存比较完整的古大街建筑群，被专家che称为“中国活着的古商业街市博物馆群”。本项目紧邻的周村古商城位于老城区的中心位置，主要有3条街道组成：大街，南起丝市街北至新建路现全长315米。丝市街，东起保安街西至南下河街现全长216米。银子市街，北起丝市街南至棉花市街现全长245米。有今日无税碑、状元府、杨家大院、大染坊等15处景点，历史文化资源丰富。1.2区域消费结构和消费习惯1.2.1百货行业济南的银座超市和奥德隆的利群超市，已基本形成了对周村零售业态的垄断，而本土如淄博商厦、金桥商厦、夏源商场等逐渐没落。分析总结：周村大型商场主要分布集中在中心商圈（人民广场及步行街）区域，商圈辐射范围和成熟度已较高；大部分商场多为品牌加盟式进入，在进场费用3-5万不等；租金水平比沿街商铺要高，且有品牌进入限制；从周村零售业态发展来看，已接近饱和，该业态的发展机会和空间已受到较大限制。1.2.2餐饮行业高端消费集中在站北路的盛唐斋、锦纶大酒店，新建路的嘉州宾馆，张周路的知味斋等；中端消费集中在正阳路西侧中档酒店、二十里铺农家院、西外环的农家饭庄；低端消费就近小餐馆以及临时地摊（多集中于闹市，一般都是晚上出摊）。分析总结：普通小型餐饮商家多且杂，几乎各条街道或社区都有分布，消费水平普遍不高，经营情况比较一般；特色或大型餐饮商家分布较为分散，尚未形成档次、规模比较统一集中的区域；目前餐饮业态的商铺租金水平相对都比较低，主要原因是大众餐馆对地段、档次形象等要求都不高，消费水平不高所致。1.2.3服饰行业高端消费银座商城以及选择张店；中端消费集中在步行街、中和街市场；低端消费集中在周村大集。分析总结：步行街作为服装业态的集中区域，人流量和影响力根深蒂固，租金水平处于周村商铺租金较高水平，年租金基本在400元/㎡左右；从该业态经营来看，中低档竞争激烈，高档品牌服装受消费水平限制，高档服饰生意一般。从业态饱和度来看，服装业态竞争激烈，市场饱和度较高。1.2.4酒店住宿行业相对集中分布在新建路沿线；嘉周宾馆、旱码头食府是旅行社指定餐饮住宿点；有住宿需求的客户选择到张店住宿的占相当大的比例。分析总结：周村的酒店住宿业发展还处于中低水平，星级酒店数量稀缺，随着旅游客群和商务人群的增多，当地的酒店住宿已逐渐不能满足需求，造成了高端客群的外流（张店主城区）。1.2.5休闲娱乐行业高端消费张店为主；中低端集中在国泰街（北长行街）正阳路南首；中高端集中在天乐园、皇家钱柜、好时光。分析总结：周村的娱乐休闲业态，品位档次相对不高，多为个体老板经营，经营理念落后，缺乏高雅氛围，配套等与大城市仍有较大差距；当地市民的休闲娱乐消费观念相对落后，对于娱乐场所的观念有待改观，主要消费群体是周边及外来客商较多；该业态中低档已近饱和状态；具有一定规模的大型休闲娱乐业态存在机会。1.2.6家居建材行业高端多数考虑去张店；中低端一般都在周村本地专业家具市场消费；周村的建材很分散主要集中在棉花市街，一般中低端较多，高端一般也是首选张店。?1.2.7日常消费八成的居民采取就近消费，其中不可忽略的是周村大集，周村大集远近闻名，5天一集，逛大集已经成为周村的一种日常消费习惯。本项目南首南下河街就是大集的组成部分之一，项目北首沿河为大集的花鸟市。此外，随着淄博义乌小商品城的逐渐成熟，和34路公交车便利的交通，周村市民小商品等方面的消费也在发生着改变。综上所述，从消费结构上来讲，周村市民的中低档消费占主导。从消费习惯上来讲，周村市民偏爱集中消费和就近消费，高档消费仍多选择异地消费或去更高一级城市消费。当然，像家具、布匹窗帘、不锈钢等在周村发展较早且具备相当大影响力和竞争力的行业在满足本土消费的同时，也吸引着全国各地的客商。1.3区域主导行业的数量及特征专业市场1.3.1家俱类国际会展中心、明珠家俱城、凤阳家俱城，为目前周村3大家具城；胜利家俱市场，以中低端的小件家俱为主。现在淄博人（除周村外）了解周村最多的就是周村的家俱市场，周村家俱市场现在已经成为周村最为成功的专业市场取代以前的布匹市场跟纺织大世界，周村家俱市场已经成为中国北方第2大家具集散地，主要以批发沙发为主，多数企业为自产自销，会展中心在2003年的摊位售价约4000元/平米，2010年的出租价格按100平米计算年租价可达15万。投资回报率约为40%，可以说达到了有市无价的地步。1.3.2不锈钢类周村的不锈钢市场号称江北第一市场，也达到了空前的体量，主要也是以分销为主。1.3.3布匹城、丝绸城：该行业已经走下坡路，租金已经降到历史最低点。丝绸城的外围的房租每间在1800—3000元/年。1.3.4旅游业国家4A级旅游景区“周村古商城”，省委、省政府已把该项目作为全省旅游业发展的“一号工程”予以扶持，省旅游局推出“一山(泰山)、一阜(曲阜)、一村(周村)”的山东省文化旅游黄金线路；同时随着古商城景观改造和扩建工程的加快，加之周村影视拍摄基地的吸引，更多的消费者将被吸引到周村旅游和休闲度假，整体市场份额将逐渐放大，旅游地产升值潜力空间广阔。门票收入：2004年为6万元，2005年为21万元，2006年为60万元，2007年为179万元，2008年预计收入500万元。如大街二期（官方指汇龙街项目）开发顺利开展，预计游客将以年22%的速度增长。预计到2010年，景区旅游面积扩大至24公顷，达到年110万人次的接待水平，实现旅游营业收入5000万元，综合收入达5亿元。1.3.5餐饮服务业现在周村的餐饮业态分布十分零散，基本处于低端竞争状态，缺乏有号召力的餐饮美食的消费聚集地带，对要求较高的商务人士和游客一般选择到张店或其它地方消费，地方名吃除周村烧饼外，品推广力度较小，有较大潜力可挖，如蚕蛹、五香羊肉、蜜罐等。1.4区域收入结构和综合收入水平周村区域内按收入区分大至分为：从商者属于高收入群体；技术类群体主要是各专业市场的技术人才与企事业单位的公务员收入一般在2000—3500元/月；普通工人、从事服务业人员一般工资在1200---2000元/月；其他群体月收入一般千元左右。1.5房地产行业的数据及分析售价/均价（元/项目名称类型地理位置户型面积租金备注㎡）商铺45000.5元/