自己2010-金域蓝湾策略提报-###回顾2009：关键词价值塑造PK价值落地小结：问题?金域蓝湾高端个性没有具象提炼？?高端性格如何成功落地？?如何寻找后续缺乏可持续增量新渠道？在这样的使命和问题之下，我们2010年的工作重点在哪里？如何开展？分析找寻属于金域蓝湾的高端个性找到属于自己的位置。高端性格落地问题落地，需要的是全方位系统推广分解。新渠道问题。计划的有效执行者。因此，2010金域蓝湾推广命题找到项目高端形象并深入目标群体策略方针：找到金域蓝湾高端后，做2件事情，分3个阶段第一部分：找自己全新传播主张我们的思考方式提炼项目独有的消费利益产品优势偏好差异传播主张消费者需求分析排斥竞品差异化检索解码物质与精神的核心需求实现和主要竞争对手的差异化1.产品优势自然优势，为安逸居住提供条件政策导向，为住区形成创造动力文化浓郁，土地百年传奇故事品牌开发商合力耕耘，热土诞生优越的区域属性，为高端居住产品提供了滋生的沃土，该区域渐成为高端项目云集之地，为本案诞生积淀下高端居住氛围。土地&产品关键字：沉淀2.客群分析1.从前期销售来看，2010要销售面积，以改善性居住为多，具有购房经历.2.年龄在35到60岁之间，他们在自己奋起的时代，经历起起落落，才有了现在是很有故事的一批人。3.在无锡他们渴望认同与尊重。所以，他们更明白社会成就的来之不容易。对于生活，更为务实，对于社会，更有不信任感，他们很挑剔，很细腻．他们需要,底蕴深藏。圈层区隔。彰显阅历]来享受现在.目标客群关键字经历我们的思考总结产品优势：区域环境&文化沉淀除了宣传品质价值，偏好差异我们更要灌输一种生活观念我们的传播主张消费者需求分析：竞品差异化检索：与经历有关，渴望享受排斥他们高端品质。我们文化味高端城市高端住宅的购买亦受身份所驱使追逐个性品位元素品位感非理性精神需求占有稀缺并炫耀稀缺感渴望尊贵至尚的地位身份感故此，客户身份给予高端营销动作以指引，高端住宅的定位需要——迎合客户的欲望需求由此可得金域蓝湾的高端姿态应该是：只有经历，才可享受的高端住宅。从感受定位出发：不凡经历·沉淀建筑这样的感性定位与金域蓝湾气质符合吗？浓缩一城之脉不凡经历沉淀建筑产品解析?荣家老厂的百年历练。?万科品牌，品质保障。?滨湖板块，城市CLD。?双河围绕，静谧空间，心情沉淀。?文化土地，历叱气息浓郁。?新装饰主义建筑，大气非凡。?全国万科第八座金域蓝湾。?超大中央景观区，无锡见所未见。?已在别的城市风生水起。?社区景观层叠，气质沉稳内敛。●万科金色系列顶尖品牌。?数年磨一剑，万科亍无锡首个高端项目。?具有无锡个性的高端公寓。高端客群购买动机与金域蓝湾产品价值梳理客户需求产品价值对接区位?地块的未来升值潜力?城市中心腹地?政府的觃划侧重，城市级的交通优势?荣家老厂,城市新价值裂变地块?未来成熟型的高端住区潜力?双河拥抱城市级资源规划?成熟觃划的高端住区?万科中国成熟品牌开发商作品?同质无锡高端住区的价值（交通、生态)?尊重无锡高端住区的“城市级交通+高端人群导入的吸引力+非城市化的社区文化”客户需求产品价值对接建筑?高档的物业?高品质的建筑立面?20年万科立面经验?差异化的内空间设计?万科物业?良好的社区邻居和组团中心景观●生态，有生态绿最好●中央景观区●良好的社区景观营造●万科的社区景观营造能力户型●舒适化，高端化化●万科-高端营造能力的公寓化●室内空间（露台、阳台）的别墅化●差异化的建筑格局戒品质卖点品牌●好品牌，才能保证好品质，即使价格很高也无所谓●万科品牌金域蓝湾高端定位成因分析一区域：湖滨板块，5公里范围解决各个主要出行地，两河一城，万顷中央公园，资源丰富解决了舒适第一居所功能产品：万科公寓产品系类高品质打造公寓，顶级国际团队联合打造，万科物业第一品牌满足了稀缺性的愿望人：对细节要求高，荣家老厂的土地认同感，改善性置业的土地属性。满足了身份的认同性基于区域价值以及产品消费者的分析，我们发现住在金域蓝湾“四周”就是车水马龙，入则就是静谧清幽的独立天地。金域蓝湾与竞品价值体系类比：项目功能配套距离环境西水东商业投资性强优时间成本低城市建筑密集区本案？第一居所优时间成本低城市资源密集区西水东：中央生活区首席宅邸如果说西水东是标榜城市综合体，本案正是对这样的项目概念的反动。所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。在如此复杂的居住形态中显然无法面面具到,所以,他们不够生活.2010年，“城市综合体”将不再受宠取而代之的将是个性独具，仅供生活的CITYHOUSE，尤其在沿河两岸我们把他称之金域蓝湾无锡首席·城市湾岸·脉HOUSE在城市更在湾岸，不做大盘体量，只做收藏城脉建筑,不是每个建筑，都叫脉HOUSE.基于“浓缩一城之脉”之下，我们有了阶段性广告口号SLOGEN:定位小节:感性定位:非凡经历,沉淀建筑产品定位:无锡首席·城市湾岸·脉HOUSE广告口号:经历之后,享城之脉实景呈现阶段商业推广阶段项目入住阶段非凡经历,沉淀建筑脉HOUSE,文化商业,城市湾岸体验生活,现场与品质展示阶段对于项目品质建筑另一种要求阅历在入主这里被肯定主题:传扬主题:界定主题:入主“非凡经历,沉淀建筑”不是所有商业，都能感动金域蓝湾脉HOUSE,张扬非凡经历第二部分：做2件事1高端形象塑造(沉淀建筑)2目标群体传达(非凡经历)高端形象塑造看到金域蓝湾高端感受到金域蓝湾高端听到金域蓝湾高端最大程度的现场打动最大程度的生活预演价位昭示让市场及目包括两个载体即：现包括载体：样板间，标客群知道，金域蓝场销售中心与中央景生活意味及高端生活湾已是无锡首席高端观区。体系打造。人居建筑，从价格层面并进行口碑传播。看到的金域蓝湾高端?最大程度的蓝湾式高端现场打动高端需要表现端口。2010年无疑是金域蓝湾的表现年，我们就说事实，并在细节处表现高端，售楼现场，实景示范区显然是我们的优势所在。利用并放大这个优势，在形象上更加一等，以此取得更高的客户认可度。实景呈现+售楼现场高端系统定制1：2010实景呈现下的3D体验体系红砖瓦砾叠水喷泉历史建筑景观示范区入口大门2１剧本式场景2D景观示范区1D售楼现场回家漫步体验高端氛围体验3剧本桥廊3D景观互动区心灵互动体验样板房样板大堂东南亚泳池界面高端系统定制2：2010实景呈现下故事演绎我们的故事“园林也可以精装修”故事性演绎核心价值高端产品力吸引点强化之：园林细节定义品质，全地形精装园林,●坡度稍有不适，整个园林的道路就打掉重建；●柱子的比例差一点点，推倒重来；小区的山石稍大，调走重装；●一个外墙花纹，一天只雕半平方，像这样的例子数不胜数。在这个兵马俑都可以“两个小时造一个”的年代，这份对细节的执卓追求，已近乎偏执的状态高端产品力吸引点强化之：园林细节定义品质，全地形精装园林●仅仅2.15米的高度，却历经67种施工工艺造就；种植78种绿色植物铺设。它不仅是单纯的观景式花园，更是两栋房子间的一种功能性的立体式生态氧吧。高端产品力吸引点强化之：园林细节定义品质，全地形精装园林,●仅道路就用了23种工艺在别人眼里已经是精品的石头，却只是我们1/2的精华。水洗石、透水砖、花岗岩、卵石、透石板、汀步嵌草道石板路、碎拼、架空木栈道，一条条蜿蜒迂回，向着家的方向延伸，每一条都有不同的质地与花色，漫步其间，繁花簇锦、绿荫盎然，惊觉间，家已呈现眼前。产品力吸引点强化之：园林细节定义品质，全地形精装园林,●负离子提升2—2.3倍让植物的造氧功能发挥到最大，负离子提升2—2.3倍，所以，对树种的搭配上的要求近乎于苛刻，植物间的功能都不相同，氧份与二氧化碳的吸收等因素，都需得于园林大师的精心配制。高端产品力吸引点强化之：园林细节定义品质，全地形精装园林●四季是一首歌，四季园林同样也是园林大师给我们强化着一种多变而丰富的转换价值。主动创造场地高差，形成自然的起伏跌起。绿植与原生树种和谐共生，平坡结合、乔灌并举、花草相间的巧妙构思，不仅遮阳、吸热、减噪，水的灵动与声乐的互动，强化听觉、视觉、嗅觉、触觉的多重心理感官的刻划。而且四季变化丰富，观赏、实用兼备。高端系统定制4：2010销售中心高端体验系统下我们的功能“是售楼中心也是高端体验中心”功能性性演绎核心价值高端化吸引点强化之：售楼中心无处不顶峰，销售中心功能型体验,●世界品牌展点(可以是自发展览)。高端吸引点强化之：售楼中心无处不顶峰，销售中心功能型体验,●高科技装修搭配设备高端吸引点强化之：售楼中心无处不顶峰，销售中心功能型体验,●休闲式销售：。夏日当夜变的漫长，金域蓝湾的高端生活衍生处夜的魅惑，你可以是幽静的音乐情调，高雅的上流派对，这里不是卖场，更像是交际圈，把也的神秘与圈层的尊贵紧紧相连。体验到的金域蓝湾高端策略：集中体验金域蓝湾高端生活在形象上利用现场实景的同时，也需要让金域蓝湾的生活全面集中地展示出来，让客户真实地感知，并且成为其向往的生活，进而全方位地打动客户。样板间的全面体验在未入住前,金域蓝湾生活如何体现样板间,是销售道具,还是生活共鸣点样板间容纳生活的地方不应该是一种简单的观赏,更应该是一种金域蓝湾生活的共鸣高端系统定制5：2010样板间高端打造体系故事系统：有故事的地方才有关注点，项目里的故事，应该散落在每个角落，通过点缀其间的艺术品，成为亮点。感受系统：样板展示区丰富道具，展示一些特别可供记忆的场景设置。展示系统：接待处除了强调基础功能齐备外，重点营造“仪式感”“尊贵感”。寻找记忆点苏格兰格子LV格子金域蓝湾产品概