南通壹城阶段性营销报告分析现状、锁定目标、精准营销2012年11月09日引言目前区域内的竞品数量较多，市场12月份推盘的风险性最高，如何降低风险又能够实现二期尾盘快速区划的目标，我们目前只能借势三期卖二期，同时也正好为了3期的蓄水。由于目前市场情况不乐观，年内整体市场走势不清晰，客户观望气息浓厚，故年终销售不容乐观，在剩余房源的销售过程中，暗折暗扣力度建议加大，以加快去化速度。结合活动和三期的即将公开，强势去化房源，以保障资金回笼，实际价格以集团内部团购的最低价，分点数分项目进行折扣。难于蜀上道青难天，？易难否否？？粮破知敌天草敌己众下论论论论论提纲一．宏观分析（宏观政策、土地市场、南通成交情况、媒体表现统计）二．竞品分析（各竞品简述及量价走势分析）三．阶段目标（1.剩余房源分析，2.目标导向推导）四．营销战略（1、指导性方向确定2、主导广告语）五．形象策略（1、案场横幅2、楼梯灯光字3、入口标识亭子4、清水样板间5、售楼处周边和街区罗马旗6、销售道具完善)六．推广策略（1.线下推广2、夹报3、直邮4、软文5、短信6、邀请函直邮7、高档消费场所易拉宝和台卡8、百货微型展9、户外）七．价格策略（1、案场价格引导2、特价房源推出）八．活动策略（详见拉斯维加斯方案）目录一．宏观分析二．竞品分析“基于市场”三．阶段目标四．营销战略五．形象策略“借势3期”六．推广策略七．价格策略“精准策略”八．活动策略天一、下宏论观分析政策导向：2012年政府换届期间，至年底预计政策无松动迹象?2012.08.24住建部：地方不得以任何理由放松调控；?2012.08.29发改委：稳定房地产市场调控政策不动摇；?2012.09.24住建部：对放松楼市调控地区将适时实行问责；?近期正值十八大，国务院发表：坚决打击投机，不要幻想房地产大反弹；全年成交走势：?下半年成交量出现短暂回3月开始通城各项目以升既进入回落高折高扣为主打，刚需客户逐渐回到市场，成交量出现小幅回暖现象；2012年1-10月住宅成交走势2000180017911600150414001200第四季度市场1000形势严峻80062760057451054040043031320013912501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月10月土地成交表现：本月共有20宗土地挂牌，并未延续9月南通土地市场的“推地潮”，与9月45宗土地挂牌量相比下降了62.5%。竞得单位/起挂价成交价序号区域地块编号地块坐落用地性质出让年期成交日期人（元/㎡）（元/㎡）10月土地挂牌中，只新华路、长泰远宏集团1港闸区R12032居住70年10月10日43504350路东有限公司有一宗土地遭到流江苏隆源将达路东侧、2开发区M12220工业50年10月12日生物科技384384武夷路北侧拍，位于通州区张芝有限公司小森机械江广路西侧、山镇，用作商住型用3开发区M12221工业50年10月12日（南通）384384武夷路北侧有限公司地，挂牌价3750元/永和路南、长居住、商业、居住70年，商业、仲本企业4港闸区CR1203310月19日36003600华路西商务商务40年有限公司平米。其余挂牌成交南通宝湾幸余路南侧、5港闸区W12222仓储50年10月29日国际物流384384的土地有一宗位于崇秦灶河西侧有限公司川区，用作拆迁安置幸福大道东侧、林森物流6港闸区W12223中心规划路南仓储50年10月29日集团有限384384侧公司房；6宗位于港闸区，幸福大道东侧、林森物流一宗用作居住，一宗7港闸区W12224中心规划路北仓储50年10月30日集团有限384384侧公司用作复合型地产开幸余路南侧、林森物流8港闸区W12225交运物流一期仓储50年10月30日集团有限384384发，其余均用作仓东侧公司南通天一储；2宗位于开发区，学田东苑东、居住（拆迁安9崇川区R1203470年10月31日置业有限390390龙王桥东路南置房）公司用作工业开发；其余南通华德兴仁镇孙家桥商业40年、住宅7010通州区CR2012-075商住10月22日房地产有1650226011宗位于通州区，大村2、4组年限公司多用于工业开发本周成交表现（11.5-11.11）：全市共成交228套，比上周成交增加49套，环比上涨32.02%；本周多家开发商利用“光棍节”主题大搞活动，大打折扣牌，特别是刚需小户型项目，达到良好去化效果本周平媒表现：本周共有20个楼盘在平面媒体上投放广告，相对于上周20个楼盘，无显著变化。排名区域楼盘《南通日报》《江海晚报》投放内容物业类型二期全新亮相预约1崇川区万濠星城2版图片2.5版图片住宅5000=200001版图片，1/3软1版图片，1/3超越八仙城百万变千2崇川区五洲国际广场住宅文软文万1/2图片，1/3软首次开盘！狂销4123崇川区星光耀广场1版图片住宅文套即将开盘VIP卡火爆预4港闸区中港城.皇家公寓1版图片住宅约中5开发区中港翡翠城1版图片VIP购房卡正在中…住宅别漾生活繁华映翠的6开发区中南军山半岛1版图片别墅院落7崇川区苏建学府雅居0.1*50.1*59月22日接受预约住宅二敌、众竞论品分析存量及本周成交统计存量及本周成交统计重点竞品10月成交表现标示主力竞争产品总建面报价10月去化目前存项目名称容积率物业类别面积段（㎡）优惠积（㎡）（元/㎡）（套）量（套）33#所剩房源85普通公寓90-1607500172折优惠橡树湾44万2.25大平层170-255780095-96折0907联排230-26021000-2400095-96折0独栋37026000-2700095-96折0普通公寓92-1407500无11景瑞18号32.8万1.72178叠加153-19810000-1800097折优惠2叠加170-210110002万抵12万1军山半岛38万1.24全款9折、按揭334花园洋房120-150110002293折联排266-35515000-180000双拼336-46820000-220000山水壹号10.3万0.96——65叠加190-24014000-150000独栋500-56035000左右0全款92折，按星光耀广场44万2.61普通公寓92-16011500-1500001044揭94折目前竞品存量较大，后期极易导致恶性价格竞争重点竞品分析—华润橡树湾基础数据总套数：1357套最近推盘：9月22日近期推量：196套主力户型：2房--95㎡3房--130㎡、140㎡大平层--185-255㎡联排--230-260㎡余量：575套成交表现橡树湾成交价格走势10000900075007500800072003月伊始，橡树湾开始采6000用降价策略“以价换量”，与同区域内的景瑞400018号同时将价格拉至“7”字打头，因此拉低2000了整个区域内的公寓价格；01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月样板房表现色系：淡色风格：现代简约楼盘名称活动时间活动内容华润“寻找最SMART家庭摄5月15日影秀”小朋友好可爱“大手拉小手”父亲节手绘T6月17日恤主题活动橡树湾端午粽子派送“橡树湾6月23日喊你下楼拿粽子”7月1日国际美食节华润橡树湾“奥运”全家总动7月3日员一起high翻7月更有万元奖金游伦敦！华给力亲子活动第二周火热报名！7月10日润万元现金大奖这周别错过!第二周活力篮球：童趣无处不7月16日置在，搞笑活宝集中营~最后一周华润亲子活动正在火7月17日地热报名！“田忌赛马”一家三口发挥各7月23日自优势橡万元大奖究竟花落谁家，谜底7月24日即将揭晓~树“迎奥运狂欢派对，万元大奖7月28日游伦敦”湾平凡的夏夜不平凡，天上掉下7月30日个万元大奖~大品牌，大回馈，华润橡树湾8月10日惊喜房源致礼南通8月11日橡树湾举办首届业主羽毛球赛8月18日橡树湾健身中心试运营绽放凡尔赛华润橡树湾＆阁10月29日楼摄影签约影展案场入口1、华润橡树湾工程进度1、华润橡树湾?建筑类别：低层,小高层,高层物业类型：普通住宅,别墅?开发商：华润置地（南通）有限公司装修情况：毛坯?物业公司：华润置地北京物业管理公司南通公司销售许可证：通开发房预售证第2011001号?占地面积：197000平米建筑面积：440000平米?建筑栋数：不详规划户数：2800户?容积率：2.25在售户型：A户型3室2厅2卫约130平米，B户型1室2厅1物业费：元/平米/月卫约88平米，C户型3室2厅2卫约140平米。公寓90-300?绿化率：40%平米别墅250-350平米车位数：2300个?产权年限：70㎡㎡㎡社区规模：大型公寓8000-9000元/；联排21000元/；独栋26000元/1、华润橡树湾位置面积单价总价折扣41-102室185.83㎡9118元/㎡169439895折41-1102室186.09㎡9928元/㎡184750295折41-1102室255.65㎡9438元/㎡241282595折46-1102室249.81㎡9098元/㎡2272893立减15万1、华润橡树湾结论：以楼盘的品质来弥补地段的缺欠，小区配套游泳池和会所，案场形象和目前的入口实景都非常好，案场的人气比较旺，接待人员专业。185-255的大平层和壹城存在直接的竞争。华润的知名度较为高，以及操盘的专业性和价格的优势（9000-10000）还享受95折和立减15万使得楼盘的去化较好。2、山水壹号?建筑类别：联排别墅,独栋别墅,叠拼别墅物业类型：别墅?开发商：星洲房地产开发有限公司装修情况：毛坯?物业公司：戴德梁行销售许可证：通开发房预售证第2010017号?占地面积：106677平