第五园四期推广参考风火广告事业二部第五园项目组我们寻找了市场上和我们有一些类似共性的项目做参考现市场上在线热销的楼盘鼎太风华沙发—7期沙发占地面积:27865.58㎡总建筑面积:340000㎡开发周期:7期开工时间:2006-9-13总户数:876套产品类型：11栋11层鼎太风华：璞真园、臻美园、金色华尔兹、芭蕾旋舞、节奏布鲁斯鼎太风华—沙发2008年11月底12月初入市；2008年12月8日取得预售许可证；2008年12月20日开盘，起价7380元/㎡，第一批推出400套单位；2009年2月28日推出第二批单位，共170多套，价格在9000-9500元/㎡最大优势在于价格和教育配套。一方面，沙发前期发售的单位最低的仅7380元/平方米，在关内绝对属于最低价位水平，虽然新推单位均价到9800元/平方米，还是有很强的价格吸引力；其次，它的面积全部是50多平方米到80多平方米的小户型，总价低，首付10万基本就能搞定。沙发在学区划分上目前属于名校南山实验学校的鼎太分部，这对习惯围着小孩转的中国家庭而言，是一个很重的砝码。价格和教育配套令置业者出手“１１层亲地小高层”“８０后，生活的柔软时光”2006年热销项目星海名城—5期第五公社占地面积：30万平方米建筑面积：80万平方米，16万平方米的园林；总户数：1329套建筑面积：83627.58平方米停车位：527个建筑规模：4栋32层户型：单房至三房期数：7期，一期、二期七组团及八组团、三期沁园、五期第五公社、六期城中央）“大社区内的极品小户”属定：80万㎡新青年聚落广告语：好好生活，天天向上；青年聚落，青春生活；房子可以小，心的世界很大；深圳的大社区桃源居—N期桃源盛景3期锦绣清华园世外桃源大城小院桃源盛世园桃源盛景园更换案名，宣传表现调性延续风格，只做部分元素上的更改坂田片区的项目参考星河丹堤—E区、F区，后期高层及洋房九仰、九玺新鲜感的加入，能在市场上激起波澜；形象能在近期产生区隔，重新引起关注；可是我们也得看见他们与我们之间的不同。沙发是鼎太风华最后一期产品；第五公社也是星海名城5期同期销售时的唯一的一条产品线；桃源居在售的产品，也是一条产品线；星河丹堤去年同期在售的九玺、九仰，在是在同一调性上的不同元素演绎。2009年第五园的产品线？2009年第五园的营销节点？2009年第五园的营销重点？第五园、大社区5期4期5期第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段线5月1日，景台1—3号楼5期4—6栋开盘4期2栋推出4期2、3号楼5期7—10号楼5期11号楼4期2栋楼上3月4月5月6月7月8月9月10月11月3月28日景台开盘线89㎡，72套单位下第五寓200套单位的消化5期：884套，共10栋，120—160㎡大户型单位；4期：800套，共6栋，40—60㎡小户型单位；1、推广节点众多——是否需要精简，对外宣传的声音统一？2、产品线覆盖广——是分散击破，还是抓主要方面？3、营销费用划分——5期？4期?还是第五园带出产品？4、市场的需求度——是侧重刚性需求旺盛的小户型？还是倚重本大可观望的换房客？5、区域市场竞争——中小户型：金地·上塘道，金地·梅陇镇？大户型：溪山、龙岸针对四期推广。四期以一房、两房为主，基本属于“小产品+大社区”的类型。风火建议不要把四期分开为独立的项目，而是统一在第五园文化面相之内，作为第五园的产品线而存在。理由有二：1、造成推广力量的分散！造成推广力量的分散！造成推广力量的分散！造成推广力量的分散！有限的推广费用和资源，如果两个项目区分开使用，显然捉襟见肘！！2、失去第五园大社区价值支撑的四期，与市场上的小产品相失去第五园大社区价值支撑的四期，与市场上的小产品相失去第五园大社区价值支撑的四期，与市场上的小产品相失去第五园大社区价值支撑的四期，与市场上的小产品相比缺少竞争力！比缺少竞争力！比缺少竞争力！比缺少竞争力！试想一个普通单房，和第五园大社区的单房，价值体系是完全不一样的！关于四期推广：1、本阶段主要面临四期中小户型产品，而本期的产品在居住功能上优势不突出，但是作为新品类型具备收藏和投资价值——本期产品的价值也主要是基于社区的宏观未来。2、第五园的文化本身具有时尚性、稀缺性和收藏价值3、本区域的未来发展规划与前景，以及坂雪岗大道的开通，都为第五园的升值保值潜力铺垫了基础……因此，本阶段在线上保持调性和形象以外，线下主要配合做第五园的前景价值和未来。包括交通前景、区域价值、收藏性等。第五园的中国式时尚线上：“越中国、越时尚”的社区价值线下：价值系列—“体验CBD距离“名车试驾紫砂壶展览、藏品展、第五园社区名犬沙龙、等体现五园资本价值的渠道、活动