天来国际广场商业研策定位报告终稿研策定位篇2011年11月17日ThisPresentationhasbeenpreparedbyTheTaubmanCompanyLLCand/oritsaffiliatedcompanies.ByyouracceptanceofthePresentation,youherebyagreethatyouwillnotcopy,reproduceordistributethisPresentation,inwholeorinpart,atanytimewithoutourpriorwrittenconsent,andthatyouwillkeepconfidentialthisPresentationandanyandallnon-publicinformationConfidentialcontainedherein.Nothingcontainedhereconstitutesacommitmentoragreement.经与贵司沟通，本次报告终稿将分为三大独立板块提交，分别为：A.研策定位篇B.招商应用篇C.运营管理篇2A.研策定位篇3研策定位篇目录一、项目立地分析?地块概况、经济指标、功能组合二、市场研究主要结论?宏观市场?区域供应?消费者研究?租户访谈?案例借鉴三、商业整体定位?客群、商圈、形象、档次等四、业态布局策略?业态需求类型?分层业态布局五、商业开发策略4一、项目立地分析?地块概况、经济指标、功能组合二、市场研究主要结论?宏观市场?区域供应?消费者研究?租户访谈?案例借鉴三、商业整体定位?客群、商圈、形象、档次等四、业态布局策略?业态需求类型?分层业态布局五、商业开发策略5一、立地分析?项目地块三面临路，地块形态整体方正，光华大道、温泉大道两条主要干道在地块东侧交汇，提供了良好口岸条件，同时，在城市快速通道—光华大道沿线展示面长度约430米，拥有极佳的可视性。基地?从基地现状分析，项目地段优越，具备打造大型商业的基础条件。6一、立地分析项目基础数据占地面积80,049㎡总建筑面积574,313㎡酒店建筑面积82,141㎡写字楼建筑面积40,836㎡住宅建筑面积183,138㎡购物中心建筑面积120,634㎡机动车位3,400个非机动车位5,000个?从项目功能规划看，本项目将是集合办公、居住、商业、商务等多重功能的完整综合体形态；?商业将为办公、居住、酒店等板块提供配套支撑，并带动项目价值提升，而多板块产品的互动也是商业消费人流的重要来源，如何处理好几大板块之间的关系*，对项目至关重要。注：详情见我司于4月28日提交的《天来项目规划调整建议》，已从多角度详细阐述。7一、立地分析通过立地研判，本案具备打造为特色化综合型商业中心的基础条件。要素地块特性启示温江新城，住宅密集开发区，但商业发非传统核心商业区；地段展不足生活型商业具备空间体量商业体量达12万㎡以上一站式综合性商业临近地铁（四号线）辐射范围较大，延伸至温江老城及青羊区部分交通紧邻快速通道（光华大道）区域。典型的城市综合体（五星级酒店、高端产品商业需兼顾商务/居住内循环客流公寓、商业）基本呈长方形，沿路分布，展示面宽，可形成内部街区；形态动线较长需在端头规划主力店引导人流其他规划打造大型城市广场（光华广场）商业融入城市景观；利用大型广场聚集人流8一、项目立地分析?地块概况、经济指标、功能组合二、市场研究主要结论?宏观市场?区域供应?消费者研究?租户访谈?案例借鉴三、商业整体定位?客群、商圈、形象、档次等四、业态布局策略?业态需求类型?分层业态布局五、商业开发策略9二、市场研究主要结论作为西部重镇，成都市的快速发展，正带动商业向更高层级转变。成渝经济区将构建“双核五带”总体布局，?以成都，重庆为核心，带动发展“五带”：长江发展带，成内渝（成都、内江、重庆）发展带，成南（遂）渝（成都、南充、遂宁、重庆）发展带，渝广达（重庆、广安、达州）发展带，成绵乐（成都、绵阳、乐山）经济带；?重庆要提升两江新区综合功能，而成都则为“规划建设天府新区”，其重点为发展总部经济和循环经济。人均GDP商业发展阶段商业消费特征商业形态与农业经济匹配的地1,500美元以下传统商业价格敏感摊、集贸市场1.500-2,000美元配套商业价格敏感底商等基本生活配套百货、综合超市、专2,000-4,000美元综合业态注重选择多样化卖店SHOPPINGMALL、4,000-8,000美元多元化质变体验式购物需求旅游地产、主题街区8,000-20,000美元转型阶段个性消费主题购物公园等成都2010年人均GD为48,343元，约合7,078US$10二、市场研究主要结论成都正从单一核心拓展到“大都市区”格局，外围组团发展空间广阔。?第一、二圈层人口保持了持续增长，第三圈层人口出现下降；?第二圈层占全市总人口的比例31%，接近1/3，十年内增加了114万，相当于一个中等城市。?区域发展的不平衡导致第三圈层人口逐渐向一、二圈层流动；?温江作为第二圈层重点区域，对崇州、邛崃等三圈层的辐射为商业提供更大空间。?2007年，四大新城规划提出；?2009年，四大新城规划升级为“六大新区组团”，即新都—青白江组团、温江组团、郫县组团、东升组团、华阳组团及龙泉组团。?六个新区组团将和中心城区形成统一的“成都都市区”，实现一体化发展；?到2020年，成都市现有的一、二、三圈层格局将改变：中心城区和二圈层地区（包括龙泉驿区、温江区、青白江区、新都区、双流县、郫县）变成一个巨大的“都市区”，三圈层区域则将发展为整个成都都市区的卫星城。11二、市场研究主要结论成都市圈层分布图第一圈层成都都市区960万锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流县、郫县温江第二圈层成都远郊市县446万金堂县、大邑县、蒲江县、新津县、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市12二、市场研究主要结论核心商圈持续发展，区域性商圈逐渐兴起，购物中心已成为主流发展方向。?区域商圈?核心商圈（春熙路、盐市口、骡马市）?为成都市传统核心商圈，仍然聚集了大量双楠?核心商圈?消费群体，但商业物业的陈旧限制了其发新南天地?春熙路展；?老会展??盐市口多个区域性商圈逐渐兴起，出现了购物?建设路?骡马市中心、集中式卖场等核心商圈所缺乏的业?金沙-光华态，完善了整个成都市的商业形态。?双桥子?商业形式由传统的百货商场逐渐向多元化发展,百货购物中心化趋势明显；?核心商圈地标级购物中心与区域商圈中高端的全业态一站式购物中心是未来大型商业的发展趋势。13二、市场研究主要结论温江—传统的“西贵宝地”、新兴的房产开发热土，内蕴消费潜力庞大；“金温江、银郫县”：温江经济发展水平在成都第二圈层中处于领先位臵。?成都市第一个卫星城；?四川省第一个小康县；?西南地区最大的国家级经济开发区—成都海峡两岸科技产业开发园；?国家级生态示范区；?全国经济综合实力百强县（区）；?温江区的地区生产总值增长率、人均可支配收入等关键指标均高于成都市的平均水平；??说明整体的经济发展较为迅猛，这也为区域内温江新城区作为距离成都主城区最近的区域，随着光华大道沿线房产的密集开发，会更多地承接成都市主城区的城市居住功能；的商业发展提供了良好的契机，商业将步入快速?发展阶段。常住人口的增长为区域商业发展带来更好的机会14二、市场研究主要结论温江有望成为成都首个成型的城市副中心，商业随之将步入发展快车道。规划文件成都市总体规划成都市成都市成都市开展国家服务业综合（2003-2020）四大新城战略规划西部新城规划改革试点总体方案行政办公、商业、总部经青羊区和温江区作为一个居住、教育、高新产业、教育、医疗体育、体育休温江区济、科技咨询、研发和先试点区，发展休闲养生、旅游为主，万春镇为城乡闲、文化旅游等服务业为进制造业、文化娱乐、健医疗康复、体育健身等新产业发展方向统筹重点示范镇。主。康增值服务业。兴产业。商业政务?升级城市副中心发展历程内在规律：商务商住发展交通发展——住宅开发——商业开发——商大开交通发务办公发展——更高阶商业。改善区政府搬迁光华大道?房产开发迅温江商业发展符合城市副中心商业发展通地铁4号猛线行规律，已经完成了交通、商住开发、政务……总部经济项目启动搬迁等关键步骤，目前正处于商业升级的爆家乐福开业…光华大道发前夕，大型商业即将加速发展。15二、市场研究主要结论温江现有商业发展严重滞后，消费潜力无法释放，商业升级是大势所趋。业态发展商业档次?餐饮业态较为发达，已形成数个聚集区；?商业种类比较齐全但特色不明显，经营品种档?服饰、鞋包在老城区底次较低；商分布较广，但尚未形成集中效应；?精品店、专卖店、名店少，以小型铺面、底商?美容护理、通讯等业态为主，规模较小。分布较广，但缺乏知名品牌。品牌层级物业形态?温江目前已经成型的商业集中区域主要为三大片区：?品牌丰富性不够，整体层?老城区商业区级较低；?商业广场数量较多，但?普遍定位不明确，设施大学城商业区?餐饮以本地菜、江湖菜为配套不齐全，档次偏低；?国色天香商业区主，缺乏知名品牌餐饮，大型商务宴请餐饮较少；?空间布局拥挤，缺乏开?仅可满足基本需求，无法承载区域内升级消费力，发展空间极其有限；敞空间和停留空间、停??休闲娱乐同样缺乏知名品车场等，购物环境已落温江作为西部新城核心区，经济快速发展，现有商业升级是必然趋势。牌进驻。后于商业发展潮流。16二、市场研究主要结论温江新城五大商圈规划，商业放量庞大，对本案商业定位形成直接影响。预计2014年商业供应面积824,000㎡新城庞大商业供应利弊皆存：利：抱团发展