））月月1010年年南京公司20112011中粮置地规划设计推进委员会规划设计推进小组的户型设计的详细指导的户型设计的详细指导中粮置地有限公司中粮置地有限公司（适用于诸如长阳半岛模式经济性产品中小户型住宅产品规划设计指引2））OFCOC中小户型以目前的南京市场为例（（目录建筑设计要点建筑设计要点中小户型住宅设计新方向研究中小户型住宅设计新方向研究第一章前言：创新与变革的时代第二章中小户型住宅分类及特征分析第三章中小户型住宅产品市场分析第四章场地规划设计要点第五章第五章第六章室内装饰设计要点第七章第七章第八章结论与展望中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引3OFCOC中小户型要需求主住宅将成为未来住宅市场的型中小户中小户住宅将成为未来住宅市场的要需求—中小户型住宅市场形成的原因中小户型住宅市场形成的原因.—1.中国房地产住宅产品的格局223.中小户型住宅的概念4.中小户型住宅的特点5.中小户型住宅比例增加对于房地产开发与规划设计的影响一前言：创新与变革的时代中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引4OFCOC中小户型自1998年以来，房地产行业作为国民经济的支柱产业，其地位始终没有改变。从针对房价不断上涨的情况，政府出台了多项政策措施来加强对房地产市场的监管，旨在防止房价过快增长。2006年5月29日国务院九部委下发的《关于调整住房供应结构稳定中国房地产住宅产品的格局中国房地产住宅产品的格局.2005年开始，房价出现快速上涨的势头。目前，北京、上海等一线城市房价已经处于高位，一些中西部城市以及发展迅速的中小城市房价相对较低，但也保持了高速的增长。房价的意见》明确规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%。这些量化的强制性规则必然会对房地产的供应和市场带来巨大的影响。11中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引5的住定程度OFCO较低较低C一中小户型总价，，加强望情绪限贷政策使房价在限贷政策使房价在定程度观、、户客客观加强限价限价，，、、列反应的限购的限购”生一系产国十条国十条“价也，，房房产列反应市场对高，，价。同时在市场方面，城市人口的增加以及家庭结构的变化带来了巨大的刚需购买力，另一房房方面仅就目前市场的状况来看方面仅就目前市场的状况来看上得到抑制，但是即使房价增速变缓乃至回落，依然有相当数量的人群难以承受已经高企的宅供不应求等现象不断出现。市场对调控政策的巨大反应也迫使产品供应开始寻求变化，以适应中国的房地产市场发展。因此，服务于刚性需求的住宅产品受到越来越多的关注，市场将目光投入到中小型住宅的市场上来，中小户型将成为未来市场的主流产品之一。中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引6OFCOC中小户型因为这种梯级消费的因为这种梯级消费的，单个家庭人口变少直接导致所需居室数量变单个家庭人口变少直接导致所需居室数量变。。多代同堂已不多见多代同堂已不多见，结构发生变化口家庭越来越多家庭越来越多家庭人结构发生变化家庭人”房屋的品质不在面积大小，而决定于是否能满足它所对应客户的需求。如今“一步到社会的开放带来了各种新的思潮与新的生活方式。个性化生活成为时尚，三口之家、“一部分成长型的公司把中小户型当做他们特定时期的办公场所一部分成长型的公司把中小户型当做他们特定时期的办公场所丁克丁克；；2.中小户型住宅市场形成的原因少。位，买个大房子”的置业观念已经发生了变化，多次分阶段置业的观念正在为更多的人所接受。一部分比较年轻、经济承受能力有限的人群把中小户型作为自己某一人生阶段的住宅宅原因，使中小户型这种过渡型产品将一直存在。（一）（二）消费观念发生变化，过渡型消费永远存在。中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引，较适合资金量不大的中小投资者。7维修基维修基、OFCOC中小户型契税契税、容易转让等特点容易转让等特点、如购房款如购房款，交易费用低交易费用低总价较低的中小户型具有强大总价较低的中小户型具有强大、，对他们来说对他们来说，准入的资金门槛低准入的资金门槛低所以所以、。这其中既包含了前期购房费用这其中既包含了前期购房费用，风险相对较低风险相对较低、还要住的起还要住的起，易于出租易于出租、除了买得起除了买得起年轻的置业人群购房受到的限制主要来自经济压力，他们面临的不是能够买多好的房小额不动产投资在各大中城市越来成为广大居民的投资手段之一。在包括教育、股票、而是是否能够买得起房子的问题而是是否能够买得起房子的问题，商业保险、汽车、银行储蓄和房地产六大行业的理财综合指数比较中，房地产的份额占到了35%，高居第一，其次是教育，占25%，小户型房地产住宅项目一般具有低总价、投资回报率高回报率高子子的吸引力。金等，也包含了后期居住的运行费用，如采暖费、物业费等，这些费用主要依据建筑面积来核算，选择小户型也会使后期居住费用降低。（三）房产功能发生变化。（四）房价不断攀升，总价相对较低，目标客户群体庞大。中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引8OFCOC中小户型。：：通常可以这样理解通常可以这样理解建筑面积为40－60平方米的一居室；建筑面积为60－80平方米的二居室；建筑面积为80－100平方米的三居室；都可认为是中小户型。其中，由于气候的差异与生活习惯的不同，对于以上的对于中小户型住宅的概念，目前没有一个严格规范的说法。面积概念在南方与北方也有所不同面积概念在南方与北方也有所不同3.中小户型住宅的概念中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引9OFCOC中小户型不让住户花冤枉钱去购买使用不让住户花冤枉钱去购买使用。。空间安排紧凑空间安排紧凑，。值得注意的是，中小户型不是越小越好，而是应该在注重功能的基础上，尽量将不让消费者花钱购买浪费的面积不让消费者花钱购买浪费的面积，面积分配合理面积分配合理））中小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，每个房间面积都比较小，但能满足中小户型住宅的特点中小户型住宅的特点一.44人们生活的基本需求人们生活的基本需求户型做到紧凑合理户型做到紧凑合理不合理和浪费的面积，是中小户型设计的灵魂所在。（（中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引10OFCOC中小户型中小户型的配套建设方面主要注重三点：符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的习惯。。设计合理，功能齐全，在满足居住的前提下，还应满足住户会客，休闲等其它生活要求。重点考虑收纳功能，虽然根据市场定位可对某一功能进行偏重，但仍应做到功能良好的区位、便捷的交通、方便的购物和娱乐环境等因素是消费者选择小户型的重要考察因素。齐全齐全（二）功能设计合理，功能齐全。（三）配套设施齐全，符合日常生活需要。中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引11，每一套住房的总价自然下降，这样将有更多的民众进入住宅市场。在这种情况下，整OFCOC中小户型而大户型而大户型，。在单价基本不变的情况下在单价基本不变的情况下，就由谁来决定建什么样的房子就由谁来决定建什么样的房子个较小的范围，一把住房面积限制在个较小的范围把住房面积限制在，同时同时。以往房地产的开发模式是谁拿到土地以往房地产的开发模式是谁拿到土地定位于高端客户，单价高、利润高，导致了开发商生产的住房越来越向高端产品靠拢。现在政府用细则、量化的方式把中小户型所占的比例规定下来，那么未来国内房地产开发商就必须在限定的模式下进行开发，国内房地产市场的中低端产品也就会越来越多，这样将从根本上改变目前的住房供应结构，使满足一般城市居民需求的中小户型项目成为主流项目成为主流个房地产市场的供求关系和消费者住房模式将会发生很大的改变个房地产市场的供求关系和消费者住房模式将会发生很大的改变（一）改变国内房地产市场的发展模式与居民的住房消费模式。5.中小户型比例的增加对于房地产开发与规划设计的影响中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引12OFCOC中小户型所容纳的总人数会增加约所容纳的总人数会增加约，户计算户计算//人人5.353按照按照，33%33%与此同时，户数的增加及中小户型的客户群体决定了中小户型社区的销售与入住率会比大户型社区高许多。开发规模是以可建设用地面积和容积率指标来控制的，户均面积是与总户数成反比的，户均面积减小也就意味着总户数的增加。户均面积为90平方米的居住小区比户均面积为小户型的住户年龄结构、行为方式与生活理念等与一般社区有很大的区别，其价格、平方米的小区总户数会增加约平方米的小区总户数会增加约12012033%，以户数和千人指标为基数的所有配套设施的规模均需相应增加，比如汽车库的停车位、自行车库面积、配套商业规模、幼儿园班数等。区位、环境配套、产品定位、功能划分、产品形态也发生了很大的变化，中小户型业主对于社区配套的要求正在走向多元化、家庭化与生活化。同时，将家庭活动延展到社区正在成为一种趋势，使中小户型的社区生活更加精彩纷呈。（二）“90/70”新规定改变了小区经济技术指标，同样容积率下小区人口将增多。（三）中小户型比例增多将对小区配套提出更高的要求。中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引，，13但对高但对高OFCO。C中小户型如果户型面积如果户型面积，，这样的话这样的话。。相对固定的值相对固定的值、、其面积大小与宽度要满足使用要求和各项规范其面积大小与宽度要满足使用要求和各项规范。。个调整余地较小一前室以及其他辅助面积前室以及其他辅助