谨呈：紫薇地产谨呈：紫薇地产谨呈：紫薇地产谨呈：紫薇地产紫薇地产榆卜界项目前期策划报告紫薇地产榆卜界项目前期策划报告紫薇地产榆卜界项目前期策划报告紫薇地产榆卜界项目前期策划报告克而瑞克而瑞克而瑞克而瑞2222000011112222年年年年3333月月月月项目主策：郑宏波（项目主策：郑宏波（项目主策：郑宏波（项目主策：郑宏波（QQQQQQQQ::3:3:338888444455558888000044445555\\\\\\\\\\\\11118888000099992222222233332222555577772222))))1工作整体框架工作整体框架工作整体框架工作整体框架第一阶段工作第一阶段工作第一阶段工作第一阶段工作第二阶段工作第二阶段工作第二阶段工作第二阶段工作项目发展战略基础研究项目价值梳理物业发展策略与项目定位城市宏观基本面分析发展机会盘点项目发展战略地块价值分析房地产宏观市场分析项目开发难点开发模式选择规划布局项目整体定位商业、酒店市场分析核心问题梳理建筑形象定位分维度房地产市场特点园林功能定位客户研究产品定位物业客户与市场关系对位分析客户定位开发分期价格定位2报告整体框架报告整体框架报告整体框架报告整体框架项目价值分析项目价值分析项目价值分析项目价值分析项目认知项目认知项目认知项目认知地块属性研判地块属性研判地块属性研判地块属性研判开发目标的理解开发目标的理解开发目标的理解开发目标的理解核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定报报报报开发战略开发战略开发战略开发战略告告告告项目开发战略项目开发战略项目开发战略项目开发战略大大大大及模式及模式及模式及模式开发模式开发模式开发模式开发模式形象定位形象定位形象定位形象定位纲纲纲纲价值体系构建价值体系构建价值体系构建价值体系构建功能定位功能定位功能定位功能定位项目定位项目定位项目定位项目定位整体定位整体定位整体定位整体定位产品定位产品定位产品定位产品定位地块价值分析地块价值分析地块价值分析地块价值分析客户定位客户定位客户定位客户定位规划布局规划布局规划布局规划布局物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议价格定位价格定位价格定位价格定位建筑建筑建筑建筑园林景观园林景观园林景观园林景观物业服务物业服务物业服务物业服务开发分期开发分期开发分期开发分期3ParParParPartttt1111项目认知项目认知项目认知项目认知?项目价值分析?地块属性研判4PPPPAAAARRRRTTTT1111项目认知项目认知项目认知项目认知地块基本认知地块基本认知地块基本认知地块基本认知项目地块位于榆阳区北部，距主城区项目地块位于榆阳区北部，距主城区项目地块位于榆阳区北部，距主城区项目地块位于榆阳区北部，距主城区21111公里222公里公里公里项目区位：项目区位：项目区位：项目区位：项目项目项目项目用地用地用地用地榆卜界项目位于榆林市老城区正北方向略偏榆卜界项目位于榆林市老城区正北方向略偏榆卜界项目位于榆林市老城区正北方向略偏榆卜界项目位于榆林市老城区正北方向略偏约约约约1111.2.2.2.2公里公里公里公里距距距距距机场约距机场约距机场约距机场约9999公里公里公里公里农业示范园区农业示范园区农业示范园区农业示范园区东，距离市中心东，距东，距离市中心东，距离市中心离市中心12122公里处，为原榆卜界休121公里处公里处，为原榆卜界休公里处，为原榆卜界休，为原榆卜界休镇镇镇镇北北北北台台台台闲度假村（已停业，设施废弃）。闲度假村（已停业，设施废弃）。闲度假村（已停业，设施废弃）。闲度假村（已停业，设施废弃）。约约约约7777距距距距公公公公榆榆榆榆里里里里林林林林市市市市?东距榆林机场9公里镇北台镇北台镇北台镇北台中中中中红石峡红石峡红石峡红石峡心心心心约约约约?南距市中心约12公里11112222公公公公?南距红石峡、镇北台约7公里里里里里榆林主城区榆林主城区榆林主城区榆林主城区?东南距农业示范园区约1.2公里5PPPPAAAARRRRTTTT1111项目认知项目认知项目认知项目认知地块基本认知地块基本认知地块基本认知地块基本认知土地为农用地，环湖而布，地形极不规整，地貌多土地为农用地，环湖而布，地形极不规整，地貌多土地为农用地，环湖而布，地形极不规整，地貌多土地为农用地，环湖而布，地形极不规整，地貌多样，最大高差约样，最大高差约样，最大高差约样，最大高差约51111米，地质为砂壤555米，地质为砂壤米，地质为砂壤米，地质为砂壤地块四至：地块四至：地块四至：地块四至：北：北：北：北：临农家乐废弃平榆乌公路（运煤榆乌公路（运煤榆乌公路（运煤榆乌公路（运煤废弃平房废弃平房废弃平房废弃平房房，与运煤专线相邻，专线）专线）专线）专线）榆卜界村榆卜界村榆卜界村榆卜界村外围1-2KM内有煤矿和废弃厂废弃厂废弃厂废弃厂高压线热电厂房房房房南：南：南：南：南侧主要是鱼池，461461461461亩湖面亩湖面亩湖面亩湖面地势平坦，为之前农家高压线高压线高压线高压线乐垂钓鱼池，成片树林榆卜界村分布于此东：东：东：东：东侧邻进入地块的鱼塘乡村道路，地势平坦有成片树林西：西：西：西：西侧临山坡，高差较大，外围500米处有废弃厂房高压线通过?用地面积：用地面积：用地面积：用地面积：333333333333亩亩亩亩?地块围湖而布,461亩湖面是项目独特资源；?容积率待定（以低密度为发展方容积率待定（以低密度为发展方容积率待定（以低密度为发展方容积率待定（以低密度为发展方?原生树木成片，分布于地块东、南两侧，是项目重要自然资源；向）向）向）向）?地块最大高差约15米，增加开发难度，但也利于形成丰富的景观和建筑层次。6PPPPAAAARRRRTTTT1111项目认知项目认知项目认知项目认知地块属性界定：地块属性界定：地块属性界定：地块属性界定：城市飞地，有一定水景资源、规模中等的低密度项目城市飞地，有一定水景资源、规模中等的低密度项目城市飞地，有一定水景资源、规模中等的低密度项目城市飞地，有一定水景资源、规模中等的低密度项目?区域属性区域属性区域属性区域属性城市飞地城市飞地城市飞地城市飞地城市以北，距榆林市中心约12公里陌生区域陌生区域陌生区域陌生区域地段偏远，区域内缺乏生活、市政配套，无房地产项目开发未来城市将以开发区为核心，整体向西南方向发展，北部是城市水源保护地，周边有煤非城市重点发展区域非城市重点发展区域非城市重点发展区域非城市重点发展区域矿，地下有资源，有形成采空区的风险，政府对城市北部区域的开发严格控制?地块属性地块属性地块属性地块属性低密度中等规模低密度中等规模低密度中等规模低密度中等规模占地333亩，低密度开发方向，容积率待定地块中心湖面461亩，地块周边有原生树林有一定水景资源有一定水景资源有一定水景资源有一定水景资源，湖面冰冻期较长7ParParParPartttt2222难点问题界定难点问题界定难点问题界定难点问题界定?开发目标理解?项目难点分析8PPPPAAAARRRRTTTT2222核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定———————开发目标理解—开发目标理解开发目标理解开发目标理解开发目标理解开发目标理解开发目标理解开发目标理解扩张企业战略版图，实现紫薇品牌在榆林的延续和升华扩张企业战略版图，实现紫薇品牌在榆林的延续和升华扩张企业战略版图，实现紫薇品牌在榆林的延续和升华扩张企业战略版图，实现紫薇品牌在榆林的延续和升华目标解读：目标解读：目标解读：目标解读：?品牌的延续和升华以良好的市场销售为前提；?以长线发展为目标达到扩张企业版图的目标，实现对榆林市场的深耕；打造标杆项目打造标杆项目打造标杆项目打造标杆项目?通过标杆项目的打造树立市场影响力，实现品牌的升华。实现项目较高的经济效益实现项目较高的经济效益实现项目较高的经济效益实现项目较高的经济效益目标解读：目标解读：目标解读：目标解读：?在低风险和可操作的基础之上实现合理利润。实现合理利润实现合理利润实现合理利润实现合理利润（相关链接：宁可将来因为现在看空而后悔，不要未来因为现在赌多而消亡。——周忻）通过项目开发，开拓和掌握陕北高端客群资源，是企业通过项目开发，开拓和掌握陕北高端客群资源，是企业通过项目开发，开拓和掌握陕北高端客群资源，是企业通过项目开发，开拓和掌握陕北高端客群资源，是企业占领市场未来发展的先机和制高点占领市场未来发展的先机和制高点占领市场未来发展的先机和制高点占领市场未来发展的先机和制高点目标解读：目标解读：目标解读：目标解读：?为企业深耕榆林市场奠定客户基础；?为企业在西安的项目积累潜在客户；掌控高端客户掌控高端客户掌控高端客户掌控高端客户?扩大企业在高端客户群体中的影响力和号召力，为企业可持续发展积累优质资源。9PPPPAAAARRRRTTTT2222核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定———————目标实现难点—目标实现难点目标实现难点目标实现难点基于市场调研、地块条件分析和开发目标梳理，发现项目开发存在以下两大基于市场调研、地块条件分析和开发目标梳理，发现项目开发存在以下两大基于市场调研、地块条件分析和开发目标梳理，发现项目开发存在以下两大基于市场调研、地块条件分析和开发目标梳理，发现项目开发存在以下两大主要难点：主要难点：主要难点：主要难点：项目开发目标项目开发目标项目开发目标项目开发目标市场及项目限制因素市场及项目限制因素市场及项目限制因素市场及项目限制因素?打造市场标杆，实现版图扩张、品?资源和配套支撑不足牌升华VVSS?区域陌生，价值认知缺失?控