HeaderTable_User5017309HeaderTable_Industry13020600看好investRatingChange.same173833597房地产行业苦雨终风也解晴Table_Title——房地产行业2014年策略报告Table_Summary行业评级Table_BaseInfo看好中性看淡(维持)投资要点房地产沪深300国家/地区中国/A股?关于政策，我们认为，未来调控思路将向“更市场化”、“更着重增加供应和保障”、行业18%房地产“更趋区域性和灵活性”转变，而这种变化将更有利于保持需求稳定释放，保持房价报告发布日期2014年01月10日和投资稳定，降低行业波动性。9%?预计2014年基本面将较2013年降温，但降温更可能体现在增速上，而不是绝对数的行业表现0%大幅衰退。我们认为市场降温的理由是：（1）部分城市针对需求的政策面收紧；（2）房价上升对购买力的负面影响；（3）2014年供应增加将缓减供需矛盾；（4）信贷边-9%际改善效应减弱。但，我们仍可找到更多理由来说明市场不会大幅度衰退：（1）2020-18%年之前适龄购房人群仍在高位；（2）“已城镇化人口向真正市民化转变“过程中总计可能有29亿平米潜在住房需求，这还不包括每年新进城市人口住房需求及已有住房人-27%口的改善需求。（3）目前需求主体刚需化，对政策敏感度不高。（4）目前12个城市提高限购门槛或提高首付，其住宅销售面积占全国仅13%。若其住宅销售面积下降10%，拖累全国住宅销售增速仅1.3个百分点，影响相对有限。（5）房价涨幅比较高13/0113/0213/0313/0413/0513/0613/0713/0813/0913/1013/1113/12的主要是部分一二线城市，三线城市以及全国整体看，价格涨幅并不大。（6）尽管信策贷对房地产销售的边际改善将减弱，但如果整体新增信贷仍有所增长，则中长期居民资料来源：WIND略贷款也可能随之增长，那么对住房销售仍是有利的。（7）截至11月，住宅新开工面报积增长10%，意味着2014年供应增加幅度不大，还不足以单方面大幅改变供需格局。（8）房企短期资金状况较好，对房价的控制权仍较强。（9）地方财政的土地依赖依告然突出，且2014-2015年是地方偿债高峰，对房地产的维稳意愿仍很强烈。因此，我们假设2014年商品房销售均价涨幅将回落到5%（预计2013年增9%），则2014年全国商品房销售面积可能实现6%增长，对应商品房销售金额将增长11%。投资策略与建议：?目前市场处于长短期悲观情绪叠加，长期担忧是行业大周期拐点到来，短期担心2014年需求不振以及高地价对盈利挤压。但经过2013年大幅下跌，地产股PB及相对PB均进入历史极低水平，悲观情绪已得到充分释放，2014年机会在于：现实可能不及市场预期的悲观而带来的修复机会。对行业长期，市场可能忽视或低估了两个利好因素的影响：一个是存量城镇化的巨大潜在住宅需求。第二个是二胎政策放开的积极影响。短期（2014年）基本面可能会降温，但更多可能体现在增速上，而非绝对值的明显衰退。大企业在2014年仍有充足的推货，同时市占率可能继续上升，销售增长将具有较大确定性。对于2013年高地价对盈利的侵蚀，客观存在，但我们也要看到房企盈利不是来自地价，也不是来自房价，而是来自房价和地价的差价。而且地价也有周期。因此，我们认为，中短期悲观情绪大概率将修正，在这个位置上，2014年地产股整体趋升的可能性更大。我们推荐成长性和业绩确定性较高的开发类龙头荣盛发展证券分析师Table_Author杨国华(002146，买入)、金地集团(600383，买入)、招商地产(000024，买入)、万科A(000002，010-66210585买入)，建议关注“从投资布局进入深耕收获期并积极转型资产管理”的轻资产服务类yangguohua@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860510120009【公司世联地产(002285，未评级)、以及依托大股东有望获取优势资源并具有“横琴、行自贸区、国企改革”等主题概念的格力地产(600185，未评级)。业Table_Contacter·风险提示相关报告Table_Report证成交量从高位小幅回落后保持平稳2013-12-11券?中长期居民贷大幅紧缩；经济增长明显变差，对三四线住房需求影响；区域房价快速研看好12-1月地产股表现2013-12-06上涨引发的区域调控政策风险；地价上升可能压缩房企盈利能力究十八届三中全会对地产业明显利好2013-11-18报告】HeaderTable_StatementCompany东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。渐飞研究报告-http://bg.panlv.net房地产策略报告HeaderTable_TypeTitle——苦雨终风也解晴目录调控政策思路将转变......................................................................................8更市场化............................................................................................................................9更着重增加供应和保障.......................................................................................................9更趋区域性和灵活性...........................................................................................................92014年基本面将较2013年降温，但不会是大衰退.....................................12市场可能降温的因素：.....................................................................................................12降温幅度可能不大的因素：..............................................................................................13区域表现仍可能不同....................................................................................17短期看，三四线销量确定性可能好于一二线.....................................................................17目前看，一线销售规模已经见顶，其他城市销售规模仍在上升趋势.................................17长期看，一线城市未来将是“价”的市场，而非“量”的市场........................................19长期看，二线城市量价都有空间.......................................................................................19长期看，三四线城市是未来，但分化也是必然.................................................................19行业面临新格局，房企也需“变中求进“........................................................21从住宅一枝独秀到细分领域百花齐放................................................................................21机会利润向管理利润转变.................................................................................................21强者更强，行业集中度将持续提升...................................................................................21金融脱媒，融资渠道将多样化..........................................................................................22房地产将从建造向全方面服务转变...................