唐山御园2012年度推广沟通Longbow北京隆樾机构2012/02/20目录Part1市场素描Part2价值梳理Part3策略主旨Part3视觉表现Part1市场素描知己知此百战不殆御园所在的南湖区域，以其优秀的自然环境，现在已是唐山富人居住的地方，千万级以上的别墅已出现在市场上。为了进一步了解目前的高端居住市场，让我们先扫描一下竞品项目的进展。1、楼盘名称:南湖壹号物业类型别墅、独栋、联排装修标准毛坯开盘日期2011-12交付日期2012-09开盘价格11300起目前销售价格11300起开发商唐山开滦茂华房地产开发有限公司总占地面积145416平方米总建筑面积180000平方米规联排前三后四划规划户数374楼层数独栋前二后三设全明地下一层计容积率0.56绿化率33%车库配比2:1主力户型300-500平米会所：约计3445平米左右，设有真3D弧幕影院、影音室、儿童游乐室、健身房、KTV、茶艺棋牌室、台球室、兵乓球室等设施；小区配套12班双语幼儿幼儿园：面积:3561.98平米，室外设计了活动场地，内部设计了活动室、寝室、音体室、厨房等各种功能用房最新动态：工程大部分封顶。现全款优惠4个点，贷款优惠1个点。核心推广诉求：法国浓荫里的皇室风华项目介绍：南湖壹号项目由唐山开滦茂华房地产开发有限公司开发建设，项目位于唐山市南湖生态城，依托南湖水系临水而筑。北临唐山市植物园、西畔南湖城市中央生态公园，自然景观得天独厚；循建设南路直达唐山百货大楼商圈、距唐山中心仅五分钟车程。项目规划用地20余万平方米，以15万平米的法式别墅及7万平米的五星级滨湖酒店成为唐山首个以自建高端酒店来满足别墅住宅需求的“独立王国”。项目水系环绕，与南湖大观水景交相辉映，主轴水系景观穿插形成半私密组团布局，连同全地下停车场，共同保障居住的静谧性、景观的纯粹性。产品采用华美法式立面。仅建300余栋洋溢贵族气息的法式大宅，包括独栋、联排别墅，彰荣尽显。2、楼盘名称:万科红郡装修物业类型住宅毛坯标准开盘日期2010-10-24交付日期2012-12-01开盘价格450万元/套目前销售价格450万—1500万元/套开发商唐山万科房地产开发有限公司总占地面积200505平方米总建筑面积125087平方米一期为121户联排别规规划户数墅；二期为216户联楼层数地上三层半地下层划排、双拼与独栋别墅设计容积率0.6绿化率35%一户两位,车位比主力车库配比联排2:1,车位全部赠送户型小区配套私属会所，沿街商业，幼儿园最新动态：二期工程部分封顶。核心推广诉求：赖特主义低密度人文社区项目介绍：万科红郡由万科企业股份有限公司开发建设，项目位于南湖生态城，占地面积约20万平方米，建筑面积约12万平方米，住宅用地容积率0.6。是万科进入唐山的第一个纯高端项目，从品牌到品质，从血统到地脉，都以高端人群的切身需求为出发点。?　　渊源——万科红郡传承500多年的英伦皇家建筑形制，将带有浓郁文化背书与时代精神的都铎风格带到南湖畔，意在为唐山尖端人士打造顶级的栖息之所。　血统——沿袭万科TOP系产品的唯一性，无论是在建筑形式上还是景观营造上都以最高标准为参照。以纯粹、纯正、纯熟的姿态筑就第四代英伦典范。?　　地脉——作为万科在唐山的第一个低密度产品，选址在了唐山最有升值潜力的南湖片区。景观——规划初期深研皇家礼秩，营建百年英伦景观大宅，60米银杏仪仗，100年柏树王，与到处洋溢着都铎风格的植被细节，构成了一张500年皇家园林景致，这不仅是营建者的至高信仰，更是对极致人群的敬意表达。3、楼盘名称:中骏南湖香郡物业类型联排、双拼、独栋装修标准毛坯开盘日期2011-08交付日期2012-09开盘价格400万起目前销售价格400万起开发商唐山中骏房地产开发有限公司总占地面积106661.18平方米113292.32平方米总建筑面积规规划户数342地上三层半地下层划楼层数设计容积率0.56绿化率33%车库配比1:2/1:3主力户型300-500平米会所：约计3445平米左右，设有真3D弧幕影院、影音室、儿童游乐室、健身房、KTV、茶艺棋牌室、台球室、兵乓球室等设施；小区配套12班双语幼儿幼儿园：面积:3561.98平米，室外设计了活动场地，内部设计了活动室、寝室、音体室、厨房等各种功能用房最新动态：一期别墅主体结构全部封顶，别墅砌体完成46600㎡。核心推广诉求：水景第一排，双湾私岸高档豪宅项目介绍：中骏南湖香郡位于南湖生态城，一期占地面积约113292.32平方米，一期建筑面积约106661.18平方米。项目采用封闭式物业管理，共计512个停车位，其中488个地下停车位，24个地上停车位。做到人车分流，最大化保障了小区内部通行的安全；双会所规划，服务功能分区，让您畅享高层贵族式生活；小区物业管理联盟为全球最大的物业管理公司“第一太平戴维斯”，世邦泰和。园林景观由全球著名的园林景观设计公司“源树”精心绘制而成，园林景观结构层次分明，错落有致。以欧洲皇家园林景观设计理念，引领唐山高端人群的极致生活！真正做到“五步一换景，十步一重天”。优势有：1、青龙河、南湖同时拥有，风水宝地。2、地面抬高3米，地下室采光、通风、观景效果做到极致。3、赠送面积多，使用率200%。4、客厅调控7、4米，气派奢华。5、双会所设计，娱乐设施齐全，网球场、双泳池，极具特色，双语幼儿园、商业街配套设施齐全。4、楼盘名称:瑞宫物业类型别墅、独栋装修标准毛坯开盘日期2011-05交付日期2012-08开盘价格待定目前销售价格450万—1500万元/套开发商北京天泽地产总占地面积113292.32平米总建筑面积106661.18平米规划规划户数120楼层数地下1层，地上2-3层设计容积率0.5绿化率36%每户车位车库配比主力户型300-500平米至少2个以上五星级豪华酒店、全市顶级资质私属幼儿园、水上娱乐、临湖餐饮，共计7万小区配套平米高端定制商业最新动态：现售楼处正在接受客户咨询、登记。核心推广诉求：唯一纯独栋别墅社区项目介绍：瑞宫位于南湖生态城核心景区，南湖城市中央生态公园西侧，紧邻南湖，青龙河城市滨河景观走廊自项目西北向东南贯穿始终。该项目是迄今为止唐山市区第一个也是唯一一个纯独栋别墅社区。瑞宫项目以唐山龙脉所在的南湖公园为规划遵循的最大自然肌理，站在历史的高度，通过走访上海、美国、意大利等多地经典公馆建筑，以艺术创作的态度，参酌中西，兼容古今，潜心雕琢。瑞宫项目一期总占地116563平米，仅规划100余席。项目采用城市别墅的最高价值形态——城市公馆大宅的形式，实现以传统经典艺术回应、承袭历史，保护与再生城市生态；以丰富的现代生活体验打磨居住的空间尺度与艺术，实践并开创现代城市生活理想。瑞宫项目不仅是唐山豪宅地产的开篇力作，也是中国城市化进程中市中心低密建筑与城市历史、人文、生态自然完美共融的典范。建筑类型：公馆建筑，围合式，深宅大院，多进庭院。竞品项目或封顶或销售中，已经在市场上形成一定地位，“第一”“唯一”“豪宅”“王国”等词语已经被用滥，留给我们的问题是推广的创新、客源的争夺。2012年的推广如何做，让我们先从理性的视角，审视项目产品本身，进行价值梳理。Part2价值梳理1、项目周边尊享配套一站式高端配套，尊贵生活触手可及；事项状况描述市政府迁入交通，南湖紧邻建设生态城路唐将胥路和成为唐山市市政规划道政路务中心教育南新道幼儿园、南新道小学、第二十六中学、河北联合大学医院工人医院、中医院、妇幼医院商业南湖美食城、百货大楼、万达广场、三利购物中心，华润万家超市公园唐山市南湖中央生态公园、65公顷唐山植物园娱乐南靠18洞国际标准高尔夫球场银行工行、建行、农行、中行、交行行政市政府迁入，南湖生态城将成为唐山市政务中心酒店举步可达沿建设路规划中的三个五星级酒店2、项目独有四大价值体系1）中轴龙首。风水润泽堪舆宝地2）两湖相拥。源头活水富贵天成3）系出名门。秉承皇室建筑思想4）法式传承。帕拉迪奥百年经典1）中轴龙首。风水润泽堪舆宝地古人认为，住宅风水的好坏，直接关系到“家代吉昌”。而购置房屋，正如开采矿产一样——择址最为重要。?中轴龙首，路通财通。唐山御园位踞第一主干道建设南路旁，东至建设南路，南至唐胥路，西至唐山市植物园，北至唐山市植物园，是真正的城市中心别墅。建设南路如龙一般盘旋而上，龙口衔着南湖，大有龙衔帝王之势。且距离市中心车程极短，此谓路通财通。唐山中心?两园环抱，聚纳龙气。御园位于南湖生态园与植物园两园腹地，为二者所环抱。背园面水，负阴抱阳，呈现“形局完固”的上佳风水格局。两园形如同护法，使龙气兜聚不散、五福齐天。御园纳园林之境于己身，理想的外部自然环境使居住更为人境和谐，两园与周边地形地势完美融和，基地内土壤深而肥沃，地气颇佳，形成了百年难得一见的绝佳居住格局.这样的天然形胜，尊贵气度与生俱来。“园环水抱”之处直接受到山水灵秀之气的润泽，无论从磁场学、美学还是心理学的角度来看，确实都是理想的选择。所以古代的高士隐居林壑、发达国家的富庶居民移居郊外山水之间，这都是深谙堪舆学真论。“水”分动静两种，动水主“短期投资”、静水主“长线发展”。南湖时而宁静、时有波澜之水，既适合做实业的老板业主在此居住，更适合做投资、物流等行业的老板居住，开旺门、收旺水，水流环绕，颇聚财气，是“企业风水”之地。2）两湖相拥。源头活水富贵天成源头活水，向来是风水中最重要的住宅择址要点之一。大小南湖从斗河水系沿着唐津运河、渤海直至西太平洋，生生不息，富贵天成。?两湖水系，福禄旺门。御园西邻两个西湖大小的南湖水系。依园筑，临水居，湖水形曲折有情，湖园互通生气，成就如意吉祥的贵人水，都