万科城二期营销推广计划目录——?一、市场分析?二、产品分析?三、销售目标及任务分解?四、销售阻力及难点?五、市场对策?六、客户对策?七、推盘策略一、市场分析打击投机，遏制投资，加大政策供应，抑制房价快涨。政策核心摘要政策核心摘要态度坚决，速度敏锐，力度猛烈，精度准确。4月15日——《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以家庭为房产界定单位——阻力：婚房算二套（未取得结婚证）；首套90㎡以上，首付不低于30%——机会：85㎡仍可20%（周边同类同期约1000余套）；二套，首付高于50%，利率高于1.1倍——阻力：115㎡首付+24万，利息上调至1.1倍；三套及以上，大幅提高首付比和利率——阻力：投资客户（尤其专业炒家）被阻断。打击投机，遏制投资，加大政策供应，抑制房价快涨。政策核心摘要政策核心摘要态度坚决，速度敏锐，力度猛烈，精度准确。4月17日——《国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》针对房价过快上涨的部分城市——城市清单暂未包括武汉；商业银行可暂停三套及以上贷款——合同自动失效，投资房源自动流入市场；无1年以上当地纳税或社保的非本地居民，暂停发款——限制进城，限制外投；一定时期内，地方政府可限定购房套数——团购难度增加，集团投资受控。打击投机，遏制投资，加大政策供应，抑制房价快涨。政策核心摘要政策核心摘要态度坚决，速度敏锐，力度猛烈，精度准确。4月19日——《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》商品住房严格实行购房实名制——完善商品房销售制度；认购后不得擅自更改购房者姓名——严厉打击投机性人群；政策解读——一期户型政策解读——一期户型对应户型旧政策新政策多付多付购房需求产权产权面积功能配比首付利率首付利率首付利率次数次数婚房上调家庭上调50%30%10%二次40%拆迁个人刚需70㎡2*263%20%70%首次进城家庭上调20%75%同换城首次5%个人上调家庭上调独立40㎡1*126%20%70%50%30%自住首次10%二次40%个人上调家庭上调首改回归70㎡2*263%20%72%50%30%二次10%二次38%个人上调家庭上调求便40㎡1*126%20%72%50%30%二次10%二次38%30%72%个人50%大幅家庭20%大幅多改83㎡3*211%以上以上三次以上上调三次以上上调30%72%个人50%大幅家庭20%大幅本地70㎡2*263%以上以上三次以上上调三次以上上调投资30%72%个人50%大幅家庭20%大幅外地40㎡1*126%以上以上三次以上上调三次以上上调政策解读——二期户型政策解读——二期户型对应户型旧政策新政策多付多付购房需求产权产权面积功能配比首付利率首付利率首付利率次数次数婚房上调家庭上调50%30%10%二次40%拆迁个人刚需85㎡2*266%20%70%进城首次/////换城个人上调家庭上调独立85㎡1*166%20%70%50%30%自住首次10%二次40%个人上调家庭上调首改回归85㎡2*266%20%72%50%30%二次10%二次38%个人上调家庭上调求便85㎡1*166%20%72%50%30%二次10%二次38%11530%72%个人50%大幅家庭20%大幅多改3*234%㎡以上以上三次以上上调三次以上上调30%72%个人50%大幅家庭20%大幅本地85㎡2*266%以上以上三次以上上调三次以上上调投资30%72%个人外地85㎡2*266%/////以上以上三次政策解读政策解读一、房地产是民生，更是党生和国生产业；二、任何时候，不要低估中央政府控制地方经济的决心和手段；三、总经理应该学会“听”总理的话；四、银贷现时紧缩，有利抑制通胀，变相升值货币，呼应中外环境，短期不会松绑；五、住宅投资由一二线转移，有利促进商业地产、工业地产、三四线均衡发展；六、在建项目严格开发与销售管理，有利市场良性发展，有利品牌企业扩张;七、局部控制城市化进度，维护社会与人口结构的基本稳定，缓解城市社会矛盾；八、控制财富距离拉大的速度，挤压富人资产中的国民水分，缓解社会舆论压力；九、全局依然是“保增保稳”，房地产的产业综合性和行业重要性不会根本动摇；十、土地供应体制转变前，面供小于求，点供大于求，以及住宅的投资属性，不会改变；十一、国家干预市场最猛烈的表现，直接影响国民投资热情的生存与培养环境；十二、以上措施，只是开始。十三、物业税在一线上海、北京、广州、重庆试行，武汉为中部二线龙头，势必次波卷入。政策政策影响影响增加投资型购房者购房成本，抑制其购房行为加重持房者抛售情绪及购房者观望情绪政策逐渐发挥效应，楼市即将步入阶段性调整期近期内房价和去化速度将会受到一定程度的影响2010年房市即将进入调整期，房价上涨的空间缩小20102010年年楼楼市调控市调控基基调调最先波及北京、上海、广州等一线城市在2-3个月之后将逐步蔓延到二三线城市政府目的政策方向调控方向调控手段?低收入群个体购买保障房希望房地产市?保障安居工程?中等收入群个?税收政策场能够实现?支持自主购房体购买中低价?土地供应“软着陆”并?抑制投机位普通商品房?金融政策稳定房价?规范市场?高收入群体购买高档商品房周边周边竞竞品品由于目前武汉受到新政影响相对一线城市较小，万科城周边竞品还未出现明显量价齐跌的现象。但在不同程度上，各个项目都感受到了新政的压力，带有观望情绪的客户越来越多，投资客户的比例也越来越少。万科城周边，部分项目也采取了以下动作——1、金地格林春岸：3月28日3号楼精装大中户型开盘，4月17日加推72套普装大户型。价格基本稳定在6500，2、三金鑫城国际：3月中，成交均价从9000涨至10000元/㎡，销售良好；4月初，成交均价跃为11000元/㎡,客户来访及成交尚能稳定。各地市场—北京各地市场—北京北京新盘“打折风”再现随着一系列调控政策，打折促销重现北京新房市场。最近三天内，北京一共有92个楼盘开始打折，其中折扣最大的楼盘出现全款95折、按揭97折的优惠，而普遍的折扣力度在97折至99折之间。另外，“2万抵12万”、“立减10万”等标语频频出现。在14日-20日新政出台几天里，退房率已经逐渐上升，特别是只交付订金排号选房的客户。一些原本还捂盘惜售的开发商开始加紧放盘。各地市场—深圳各地市场—深圳深圳投资客抛盘激增上周末房贷新政刚出来，深圳部分敏感的投资客已开始放盘抛售。4月15日政策出台以后，周六的二手住宅成交量应声下跌50％。若按政策出台的前三天（4月13日-15日）与后三天（4月16日-18日）二手住宅成交量相比，按套数计算下跌达到57％。另外，银行加速收紧房贷，一些已签约的买房人由于不符合条件，无法获得贷款而不得不解约。各地市场—上海各地市场—上海上海买家“毁约”渐增上海二手房挂牌量急剧放大，买家则出现了浓厚的观望情绪，部分炒家加速离场，个别楼盘和二手房业主报价出现松动。楼市上升时，房地产诉讼案中较多的是卖家为卖更高价而毁约，而到了下跌时，买家毁约的情况增多。4月初，卖家主动毁约或坐地涨价现象普遍，但从18日起，已经有买家毁约。武汉市场武汉市场武汉市房管局市场处负责人表示，目前武汉房地产市场总体平稳，是否属于“价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，还有待最终认定。此轮国家出台的调控政策不止包括信贷政策，还涉及到土地供应等多个方面，近期武汉市会研究此次宏观调控政策，届时“落地”细则等有望出台，是否停止三套房贷款和限制外地人购房，应该是由银行根据风险状况确定。　但目前武汉已执行新规的银行表示，在二线大城市中，武汉不算价格上涨过快的城市，并未接到总行通知要求暂停发放三套及以上、非本地居民贷款。未执行新规的银行人士也预计，武汉预计不在被暂停之列。　但外地居民若到本地购房，只要曾在银行贷过款，便可在人民银行征信系统里查询到。即便能够买房，也将执行新政多付首付和利息。总结1、坚定信心；首先是坚定对城市的信心；2、放弃投资客户；旗帜鲜明的排斥投机客户；3、保护和引导二改（尤其是部分由原刚需转变）客户；4、刺激并争夺刚需客户，确保基本盘；5、放大万科品牌价值，提升项目总体形象；6、深入挖掘二期产品价值，突出万科的保值实力和升值潜力。目录——?一、市场分析?二、产品分析?三、销售目标及任务分解?四、销售阻力及难点?五、市场对策?六、客户对策?七、推盘策略二、产品分析万科城保万科城保值值实力实力论论证证楼市存在涨跌现象，也就有大致的抗跌因素，核心因素是性价比。楼盘的抗跌标准体现在三方面。首先，楼盘地段及区域是关键因素。其次，楼盘产品，楼盘是否能够成为市场大量需求的目标。第三，楼盘价格，优异、实惠的价格必将引起市场关注。伴随区域市场分化及抗跌性表现不一，不同类型的房源抗跌性也不尽相同。但就房源特征而言，具有地段价值、产品价值、配套价值、教育附加值、物业价值等5大价值的楼盘，普遍具有较高的抗跌性。30万的社区规模；将居住、商业、商务有机整合规划于同一地块，产品价值同时兼顾了综合性业态及整体布局两方面，商住分离，商不扰居；﹢超高实用性全装修户型；地段价值武汉门户地段；城市名片；拥有近20条公交线路，城市快速道、﹢地铁、飞机、火车等的立体交通体系。万科城社区内，配备有商业、写字楼、幼儿园、7000㎡中心花园；保值实力配套价值社区外，三重公园环绕，周边超市、教育、医疗、餐饮等设施配备论证﹢齐全。社区中规划配备幼儿园，周边有2所幼儿园—永红幼儿园、育儿幼教育附价值儿园；3所小学—红领巾小学、红光小学、姑嫂树小学，2所高中﹢——武汉市一中，武汉市第七十一中学等。物业价值万科金牌物业万科城具有较好的市场抗跌性二期产品分析二期产品分析A、B、C栋优