——从从土地到客土地到客户户——从从客客户户到到产产品——品——新江湾城C2地块定位报告土地土地属属性性认认知知土地属性【交通条【城市角色】【配套设施】【环境景观】【新江湾城】【创智天地】件】■宗地位置?杨浦区北部，五角场以北1公里，新江湾城■城市角色新江湾城原空军基地，定位于知识型、生新江湾态花园城区，占地9,45平方公里。中心区唯城一的处女地。五角■产业构成场十一五规划五角场是九个城市市级商业中心之一。功能定位为以大学城中央社区为特色，融商业、金融、办公、体育、文化、高科技研发及居住为一体的综合性市级副中心。2010年五角场地区规划有100万办公、50万商业。目前项目正在进展。土地属性【交通条【城市角色】【配套设施】【环境景观】【新江湾城】【创智天地】件】■轨道交通项目东侧M8、西侧M3号线今年底通车，由于据宗地距离尴尬，穿越新江湾城的M1号线09年底才能通车。短期内对于中高端客户还是以私家车出行为主。■道路交通目前还没有公交系统，出行也私家车为主，从便捷性以此强弱如下：1、四平路黄兴路沿线的杨宗浦北，15分钟；地2、中环西南侧沿线，最远到古北25分钟3、逸仙高架，宝山中心区20（分钟）；创智天地4、翔殷路隧道、五洲大道，到外高桥金桥25分钟；5、四平路大连路，浦东陆五角场家嘴40分钟；6、到人民广场和外滩50分钟。土地属性【配套设【城市角色】【交通条件】【环境景观】【新江湾城】【创智天地】施】■商业办公目前商业只有3万，写字楼10万。依托于五角场、创智天地以及新江湾城内部的配套，整个板块商业总有50万，写字楼100万左右，2010年才能基本建成，新江湾城■教育教育对杨浦区客户没有吸引，但是对于外区域客户有一定的吸引力，同时新江湾城内已复旦引进了宋庆龄幼儿园，对全市的高端客户有吸引创智天地■医疗区域医疗配套非常好，距离适中。内有一级五角场甲等长海医院、东方肝胆等，但是医疗配套不是核心优势，新江湾城内引入长海医院的门诊、疗养院。新江湾城六大版块土地属性【配套设【城市角色】【交通条件】【环境景观】【新江湾城】【创智天地】施】■五角场目前已建成金岛大厦、亚繁商厦商业等，商业4万、办公8万，但是品质一般规划中有三个中高档商业中心1、万达商业广场。10万平米商业07年开业，13万平米办公楼08年入伙；2、百联又一城07年开业，10万平米；华联“又一城”3、麦科特金亿广场10年开业。总建面积10万平方米，包括数码广场、家居广场、运动广场等主题百货，上江湾五角场现在已逐步发展成为上海海第一家真冰冰刀溜冰场，以及拥有12个放映厅的市东北部的重要交通枢纽和地区商业多厅电影院中心，与另一个城市副中心徐家汇遥相呼应。万达商业广场总建筑面积为23万大西洋百货平方米的商厦，分麦科特金亿广场沃尔玛、大洋百货建筑面积10万余平方、影城和书城、家米，拟建集甲级写字具装饰广场、灿坤楼、商场、多厅放映数码广场五个组团影剧院和五星级酒店亚繁商厦金岛大厦为一体的建筑群。新江新江湾湾城六大版城六大版块块土地属性【环境景【城市角色】【交通条件】【配套设施】【新江湾城】【创智天地】观】■环境景观?50万平米绿化景观。?6公里景观河道和排水河道。?生态走廊、新江湾城公园等景观。?城市中心绝版生态居住社区环境资源以及整体社区氛围在上海具有唯一稀缺性土地属性【新江湾【城市角色】【交通条件】【配套设施】【环境景观】【创智天地】城】■新江湾城江湾天地上海游艇产业节点。目前已经规划成型的项目为游艇俱乐部1、复旦新校区30万平方米，1万名左右的学生，以，与商务高尔夫、极限时尚运动中心共同构筑的新江湾城的休闲娱乐运动主题中心。留学生和研究生为主，08年开始招生；2、江湾天地，以游艇码头为主题的休闲度假区，包括酒店、高级公寓等。3、中央公园。容积率在1.6左右的居住区、以及占地15万的休闲公园。4、自然花园。低密度的生态住宅和高尔夫商务公寓。复旦大学中央公园5、都市村庄。50万平米容积率30万平方米，计划2008年底竣A功能区：智慧广场、智慧大厦、工，届时新校区将入住1万名左极限运动中心。B功能区：大型在1.0左右的主题居住区右的学生，以留学生和研究生为超市、休闲娱乐、商业步行街。C主功能区：中密度住宅区、教育配6、知识商务。60万平米的办公套设施。区域，包括酒店、餐饮等自然花园都市村庄由于引人了人工河流，该区域将都市村庄是以绿色开放空间为核心的形成绿化与水系充分融合的高档多元居住混合区域，是新江湾城的主低密度住宅区，该区域分为两大题居住区。物业以小高层、多层为主块：生态住宅、高尔夫商务别墅。。知识商务50万平米，以知识型企业办公为主导的“知识商务”功能区，融写字楼、旧店、公寓、美食广场和商业服务等多种业态于一体。新江湾城六大版块土地属性【新江湾【城市角色】【交通条件】【配套设施】【环境景观】【创智天地】城】用地指标板块内住宅230万平米，办公约60万平米，商业餐饮配套20万平米，B1建德国际公寓酒店2座等B2建面9万，容积游艇码头率1.7目前共有四个项目在售，A区的C2：总建面22万B3方容积率1.6B4建德国际公寓、东森花园、上海C1梦想三项目，以及合生一期等，复旦新校区合生：建面C2总:28C4：总建面7万已销售约40万平米，今年还将万方、容积率:1.6推出国兴项目，预计明年A区基方C4容积率1.0本售罄C7A上海梦想C5：住宅总建面22C5C6总建面:15万方城投的推地节奏：万方容积率1.8容积率:1.706年前：A区、C1（合生）、C5（美国汉斯）、D06年：C2、50万平的E区翡翠东森花园C6：总建面8万总建面:6.9万方知识商务方容积率:1.91后期：C4、C6、C7、B区容积率1.0等E总建面:5万方容积率:0.5土地属性【创智天【城市角色】【交通条件】【配套设施】【环境景观】【新江湾城】地】■创智天地科技园由瑞安开发共100万平米，希望依托于复旦、同济等高校成为中国硅谷。包括四部分：江湾体育公园江湾体育公园：把有60年历史的江湾创智中心SOHO体育场包装，形成以体育为主题的时尚创智休闲娱乐，包括一个5万人体育场、游泳馆和一个体育馆，目前已全部建成。创智中心：2万平米的高级写字楼，适合于大型公司总部。只租不售，基本租赁完毕，明年初公司全部入住。创智SOHO：总规模约为60万，25万左右用于居住。有三栋办公楼约7万平米，其他为6－7层的多层。目前还没有开盘，预计均价1.5万。据说感兴趣的客户非常多，多为欧美人、或海归疑问研究：创这些智SOHO客户是办谁？公、创智中心以及后期高科技园区带来的客户，以及他们高科技园区：30万平米量身定做的办公楼，的住宅需求。预计08年推出。重点关注25万平米住宅对我们的影响。土地属性——新江湾城成长周期城花类土地，但是未来能够改变新江湾城土地属性的因素有很多，而且这些因素还都在发展中，我们需要审视新江湾城的成长周期。新江湾城06年创智天地五角场交通/配套项目开发（市场孕打造江湾体育场育）只有私家车行合生推广整个新、创智中心商业万达广场、早期开发商入交通，板块内江湾，城投推出办公2万m2成熟百联又一城场，推广板块没有基本配套C2，开发少量SOHO工程过半，房价初步上试探市场涨古北虹桥方向陆家嘴虹口、市中心方向方向土地属性——新江湾城成长周期至宝钢新江湾城07年创智天地五角场交通/配套项目开发8号线和3号城投陆续推出延长线通车，C4、C6用地，创智中心的SOHOM1号线开工，最南侧50万的一期开始入住，五洲大道开通商务办公用地预计万达广（板块成后期产品清晰，场、百联又江湾体育场开始长）一城开始试合生一期入住，商业运营，创智前景明朗，板营业；万达配有少量生活配SOHO持续开发写块辐射区域扩复旦、同济中写字楼开始套字楼，同时可能大，区域地价学招生，宋庆销售；　有住宅入市上涨最快阶段龄幼儿园入驻C5汉斯年底开始　板块销售C2地块建设中外高桥方向至人民至南站广场古北虹桥方向陆家嘴虹口、市中心方向方向土地属性——新江湾城成长周期至宝钢新江湾城08年创智天地五角场交通/配套项目开发（高端导M1号线施工，城投推出C7别入）地面也同时公墅用地以及D区交改善的都市村庄等，板块初步成熟，新江湾城板合生项目收尾，万达广场、块以入门级富汉斯和C2项目百年又一城创智天地销售创贵客户为主，开始销售，预计商业进一步智SOHO，科技园板块整体均价在1.7万左右；成熟，万达复旦大学达到确定方案快速上涨写字楼开始1万在校生规　模，宋庆龄幼入住本年度土地属　性价值将为东儿园开始招生C4,c6开始销售北区域最佳，均价可能超过虹口区外高桥方向至人民至南站广场古北虹桥方向陆家嘴虹口、市中心方向方向土地属性——新江湾城成长周期至宝钢结论：新江湾城前景良好，06年开发商入市好时点，项目后期完全可以吸引中高端客户。开发节奏是需要重点研究的问题。新江湾城09年创智天地五角场交通/配套项目开发年底M1号线（阶段高城投推出所有用通车，新江湾点）地，包括游艇码城的交通状况板成熟，豪头块彻底改善宅属性凸显。前期项目入住，创智SOHO、创智创智与五角场板块人气上升，万达和百年中心和江湾体育的产业大量导生态豪宅属性凸成熟，其他公园成熟，科技入，来自本区显项目上市园开始上市域产业人群的　客户增加。汉斯南侧的酒　店商业动工本板块内部商业但同时也是本办公楼开始有产板块住宅供应业入住竞争最白热化外高桥的阶段。方向至人民至南站至淮海路广场古北虹桥方向陆家嘴虹口、市中心方向方向土地属性——总结我们需要根据板块的成长周期，合理的制定项目开发策略！　板块成长客户描述竞争区域06年以本区域普通客户为主，少量宝山、虹口区早期开发商入场，推广板块，房价