近期北海房地产市场分析报告一级市场分析：2013年上半年北海一级市场累计挂牌15宗土地，累计出让面积904537.931㎡，同比去年上半年上升103.2%；2013年上半年北海一级市场累计成交8宗，累计成交面积601319.9㎡，成交面积同比去年上半年上升40.2%；上半年累计成交金额70252万元，成交金额同比去年上半年下降14.3%；今年上半年城镇商业、住宅用地均价139.47万元/亩，同比去年下降14.9%。时间所有用途土地总计批发城镇住宅用地供应面积成交面积（亩）成交金额（万元）成交总价（万元）均价（万元/楼面价格（元/平）（亩）（亩）亩）20084352.344301.75123257.311655.26112733.3168.11340.5320093082.253042.19127611.681053.9105484.68100.09428.9520101826.541826.54180433656.1101311154.41661.7720113386.963386.96110836631.9965940105.85521.6820122947.441728.882020731166.29191355164.07703.162013年1月-6月1356.8901.8870252424.1259152139.47597.73二级市场分析：2013年上半年累计发40宗预售证，累计预售面积117.67万㎡，预售面积同比去年上半年上升104.16%，环比去年下半年下降0.05%。2013年上半年新建商品房累计销售9721套，累计销售面积96.81万㎡，销售面积同比去年同期上升33.6%；其中6月北海新建商品房交易2548套，交易面积25.58万㎡，交易面积同比去年同期上升89.2%，环比上月上升120.9%。截止至2013年6月底，北海市新建商品房库存为442.7万㎡，同比去年同期上升0.62%，环比上月下降0.91%。北海市目前新建商品房可售面积为442.7万㎡，按2009年至2012年年平均去化速度（年平均交易面积147.71万㎡），可供未来约3年消化；2012年北海城镇住宅用地成交777543㎡（约1166.29亩），按平均3.5容积率计算，未来或将有272.14万㎡供应量入市，加上现有442.7万㎡库存面积，市场总库存约为714.84万㎡，按2009年至2012年年平均去化速度（年平均交易面积147.71万㎡），可供未来4.8年时间消化，市场供应量仍然比较大，未来销售压力仍比较大，投资风险隐存。?2013年上半年北海房地产预售套数及预售面积情况分析：2013年上半年累计发40宗预售证，累计预售面积117.67万㎡，预售面积同比去年上半年上升104.16%，环比去年下半年下降0.05%；从近年北海商品房预售情况看，每年市场供应量多集中在下半年，今年上半年市场供应量超过2011年和2012年同期水平，市场供应量增加，销售压力也或将随之增大。?2013年上半年北海商品房交易量及交易面积情况分析：2013年上半年新建商品房累计销售9721套，累计销售面积96.81万㎡，销售面积同比去年同期上升33.6%，环比去年下半年下降9.8%；今年上半年中央虽然出台“国五条”，但政策对北海房地产市场影响有限，加上部分刚需或首次购房客户集中入市购房，使得今年上半年北海新建商品房市场交易量持续回升。?2013年每月北海商品房交易量及交易面积情况分析：据北海房地产交易中心公布数据统计，2013年6月北海新建商品房交易2548套，交易面积25.58万㎡，交易面积同比去年同期上升89.2%，环比上月上升120.9%；近月以来，北海部分项目集中开盘销售并加大促销力度，部分项目通过推出首付分期活动降低购房门槛等方式促销，加上5月部分项目成交集中网签，使得6月份北海新建商品房交易量及交易面积创下近年以来北海房地产每月交易量最高水平。?2013年北海市新建商品房预售、销售、库存情况分析：据北海市房地产交易中心公布数据，2013年6月份北海商品住宅预售面积26.79万㎡，销售面积25.58万㎡，截止至2013年6月底北海市商品房可售库存为442.7万㎡，可售库存环比下降0.91%，同比去年同期上升0.62%；从本月库存量来看，6月库存量环比上月有所下降，同比去年同期略有上升，总体市场库存仍较大，可预见下半年销售压力或将会比较大。?2013年6月北海房地产价格变动情况（数据来源中国房地产指数系统（CREIS）:分析：2013年6月北海整体样本平均价格为5165元/㎡，同比上涨1.45%，环比下降1.05%；从近月以来北海房地产价格上看，北海房地产价格略有上涨，随着调控效果逐渐显现，市场供应量增加，北海房地产价格涨幅逐渐缩小，后期政策持续执行，北海房地产价格涨幅或将持续缩减或略有下降。三级市场分析：2013年上半年北海二手房市场交易2409套，交易面积36.11㎡，交易面积同比去年同期上升131.33%，环比上升57.21%；2013年6月份北海市二手房交易量为319套，交易面积为7.6万㎡，交易面积环比上月上升53.84%，交易面积同比去年同期上升146.75%；今年2月底中央出台“国五条”，对出售自有住房按规定应征收20%的个人所得税，部分手上持有多套物业业主为赶达政策“末班车”，集中抛售手中物业，使得今年3月份三级市场交易量出现爆发性增长，3月底4月初北海没有出台执行20%个税政策，三级市场交易量下滑至常态，但交易量同比去年同期有一定回升，但总体上升比较缓慢，主要受新建商品房市场影响，目前北海新建商品房市场大多处于现房销售，二手房价格有没有太大优势，加上代理一手楼盘佣金点数高，中介大多主推一手楼盘，从而使得三级市场交易缓慢且平稳增长。?2013年6月北海三级市场成交量与成交面积走势10007075691035735530526726828429831992312352091992322122012222192042362392151751901591771619.48810412371007.67.43654.944104.294.534.383.94.234.0333.743.663.663.533.043.193.263.113.083.343.2523.012.662.82.992.592.281.891.95111.4702011.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013.1月2月3月4月5月6月套数面积（万㎡）个案楼盘分析：昊海梧桐项目地址：银海银滩大道5号售楼地址：广东南路圣美阳光家园4、5#商铺开发商：北海昊海房地产开发有限公司物业公司：广西柏荣物业服务有限公司占地：32982㎡（49.52亩）总建：129859㎡容积率：3.39建筑密度：16.68%绿化率：34.72%总户数：1162户（当期522停车场：机动车位589个，非机动车停车位2380个年限：68年户）规划：由3栋25层和4栋31层的建筑组成。小区配套：商业、地下停车场、中心花园户型类型面积区间（㎡）套数（套）占当期比例一房一厅68.78—70.7532862%户型配比两房一厅86.2210820%三房两厅139.02439%五房两厅186.86439%推货情况：项目2011年12月开盘，首期推出1#、4#和5#楼，分别为25层的高层和31层的超高层海景房共522套房源。去货情况：推出的522套房源目前已去化60%，还有200余套房源在售，目前房源充足。本期价格：最低价5800元㎡，最高价9000元/㎡，均价6200元/㎡，送1000元/㎡装修，毛坯折后均价5200元/㎡，层差30-80元。折扣优惠：一次性付款享受97折、按揭99折优惠，含1000元/㎡装修。渠道政策：中介3个点近期动态：除折扣外暂无其他优惠项目销售分析：项目位于广东路与银滩大道交会处，地处银滩板块，距银滩仅3分钟车程，周边配套齐全，乘坐16路公交可到达本项目；项目目标客户群主要是北京、上海一带高端客户群，购买能力比较强，他们主要看中项目的区位优势和未来的增值潜力；项目2011年12月开盘，从2011年开盘到2013年3月销售一直不理想，2013年4月推出首付分期活动，推出首付分期活动共销售300余套房源，首付分期取得良好效果。天赐碧园项目地址：四川北路30号开发商：北海越亚房地产开发有限公司物业公司：盛世家园物业管理公司占地面积：72509㎡总建面积：220643㎡产权：40年容积率：3.0绿化率：30%总户数：2448户本期推货：2013年户5型类型月28日7#31F面积高层洋区间（㎡）房，开盘公开销售，套数（套）共推房源168套房源占当期比例去货情况：当期总推出两房168套，开盘至今去79货约200套，当56期去化约100%，剩余3034%套房源为前期剩余房源。7#户型配比本期价格：折后起步三房价4960/㎡，折后均价88-124-1265300元/㎡，层差11220-80元66%折扣优惠：现场折扣一次性92折，分期按揭93折；泛销政策：中介返3个点加1000元现金奖励，泛销、老带新享5000元奖励。近期动态：开盘期间认购客户交5万元认购定金，即可享受一成首付再减1万元优惠并打95折，正常按揭减1.5万元优惠再打93折，一次性付款减1.5万元优惠再打92折；3#、8#、16#楼在售电梯房折后起步价为4800元/平米，均价调整为5500元/平米，购买3#楼可享受减免500元/平方米的优惠、购买16#楼20层以上可享受减免300元/平米、2