2010年营销方案一、近期地产政策解读及2010年大势预判二、销售任务和销售节点三、销售策略与销售方案四、推广策略与方案五、项目难点及应对措施六、营销费用预算使用方案七、2010年项目产品定位计划一.近期地产政策解读及2010年大势预判31.近期政策大势解读7月，银监发[2009]59号文件--《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中明确指出，要严格执行第二套房贷的相关政策不动摇。8月，北京银监局向各银行下发文件，要求从9月1日起，二手房放贷时，额度比照银行给予该套房的评估值以及交易网签合同值，在两者之间取低。12月结束的中央经济工作会议明确，2010继续执行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。??0909年，房地产信贷政策适度缩紧；年底针对二手房交易的控制表明政府抑年，房地产信贷政策适度缩紧；年底针对二手房交易的控制表明政府抑制投资需求导致的房地产过热的态度制投资需求导致的房地产过热的态度??但但20102010年政策大势不变年政策大势不变,,““促进内需、稳定发展促进内需、稳定发展””的大方向给明年房地产的大方向给明年房地产业以基本的政策支持。业以基本的政策支持。42.土地市场情况2009年土地供应计划完成情况单位：公顷成交情况（公顷）合计两限其他商品住宅商服工业09年计划210040070020080009年前三季度完成131028630234419完成比例62%7%90%117%52%数据来源：北京市土地储备中心、伟业整理北京共成交192宗地,共计完成全年土地供应计划的62%：北京共成交192宗地，占地面积1310公顷，规划建筑面积1689万平米，非工业用地93宗，占地891万平米。其中住宅用地658万平米。从土地计划完成情况看，总量成交完成计划的62%。其中商品住宅用地已经完成计划的90%，两限房用地仅完成全年计划的7%：两限房销售的遇冷直接导致了限价地成交冷清，仅成交28公顷，完成400公顷的目标面临一定的压力。商品住宅的完成情况比较乐观，保持现有步调基本可以完成全年计划。商服地块已经超额完成计划。预计四季度将加大推地力度。52009年土地成交情况北京市土地市场整体成交情况月度比较元/平方米300公顷6000200400010020000008/0908/1008/1108/1209/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0809/09成交面积(公顷)0130.0179.0261.555.035.145.789.9167.9229.0225.3211.9250.0楼面地价(元/㎡)02564284122717472084223788324114334402727054905数据来源：北京市土地储备中心、伟业整理0909年成交量年成交量保保持持高高位，住宅用地仅占总量的位，住宅用地仅占总量的51%51%；；6顺义别墅区拍卖－－北京楼面地价、总价双料地王诞生!?地块情况：22号地位于顺义区后沙峪镇，东至沙峪环中路（裕园路）、西至温榆河大堤路、北至馨园九街、南至天竺开发区21号地边界。容积率不到0.7，被业内称为“中央别墅区最后一块低容积率用地”。?公司背景：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，隶属北京市顺义区人民政府，总资产近百亿元，是一家实力雄厚、经验丰富的房地产一级资质开发企业。2005年控股子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（简称大龙地产）在沪成功上市，股票代码600159。2008年11月，总公司被国家统计局评为2007-2008年度中国房地产企业500强。同时，总公司也首次进入北京市百强企业行列。伟伟业预业预测测：该地：该地块块土地面积土地面积为为52.6752.67万平方米，规划建筑面积万平方米，规划建筑面积约约为为1717万平方米，万平方米，可可以以开开发成发成联排别墅联排别墅、、叠拼别墅叠拼别墅加公加公寓寓，，是是近期近期少有少有的低的低容容积积率率地地块块。预计。预计单单价价超超过过44万万元元。。73.房地产大势预判【政策】经济-继续投资经济-继续宽松的货币政策4万亿的计划将一直延续到2010年外需不足、内需仍需挖掘，国内物底，适度宽松的信贷政策将不会发价增长仍然为负，因此央行将会继中国的“政策市”层面-2008生更本性改变续保持银行流动性，刺激经济回升年底国务院“暖市”政策有效期是一年，2010年初相关税经济-CPI即将转正，有通胀压力经济-加强税收力度收政策会有很大不确定性，市各项经济指标可以看出，宏观经济中央投资的资金主要来源于税收，通过通缩之后，随着经济的好转过场将面临一定的压力；所以房地产税收可能收紧松的货币政策会使得银行流动性过剩，有可能在2010年出现一定的外需的持续疲软、国内宽松的政策-一年期有效期通胀货币政策和经济转型的要求，2008年底国务院“暖市”政策有效及银行体系被基本建设和房地期是一年，到2009年底结束政策-加息风险产绑架，将共同催生资产泡沫明年货币政策转向稳健，优先使用政策-严格房地产税收发行央票、定向票据等工具，存款的形成，进而演变成通胀局面2010年初相关税收政策会有很大不准备金率上调则会迟缓，上调基准确定性，市场将面临一定的压力利率最早也要到明年下半年20102010年年初初相关税相关税收收政策会政策会有很有很大不确定大不确定性性，市场，市场将将面面临临一定的一定的压力压力；年中；年中也也存存在货币政策在货币政策收收紧的风险。紧的风险。83.房地产大势预判【市场】供应量供应量无法满足无法满足需求，需求，累累计计差差额额多达多达5.15.1万套，万套，““供不应求供不应求””形形势势为为近三年近三年最最严严重重的时期。的时期。93.房地产大势预判【别墅市场】?从整体市场分布来看，随着六环的开通，沿着六环分布的别墅项目渐渐成为第一居所，但整体分布以京北部为主；?在“禁墅令”的限制下，北京别墅市场逐渐稀缺，六环周边新入市项目较少，多数为老项目的后期，后续供应量不足；?在售产品户型面积多数在300㎡以上，单价在12000元/㎡以上，总价400万起；?各个别墅项目在售产品多数为独栋、双拼，联排、叠拼类产品为项目为平衡容积率的传统手法，联排产品相对稀缺。103.房地产大势预判【竞争区域别墅市场】?2009年1-11月，北京东北部别墅区域市场从成交产品类型来看，双拼、联排以及小独栋别墅成交量增长迅速，占到别墅总成交量的近七成。独栋别墅成交量下降到了三成。大别墅产品销售更为艰难。?成交价格来看，500万以下的别墅占到总成交套数的八成；500万到1000万的别墅占到16%，1000万以上的别墅仅占4%。?09年1-11月区域竞争市场成交838套别墅，成交面积342727.1平米，成交均价19127元/平米，总成交额69.4亿元。112009年竞争项目成交明细统计时间：2009年1月-11月成交均价(元/平项目名称签约套数签约面积米)销售额（元）东方普罗旺斯1912241.2927246333520889龙湖滟澜山3712456.1524924310451665.6MOMA万万树10748571.9713941677128939龙湾9842867.9823047987994389丽宫别墅54610.8842094194088724清锦源3644.313849824804646誉天下27578588.67210271652521168壹千栋二期8939490.2616129636945859壹千栋三期8243914.2618881829144473泰禾红御2912798.7128110359772964澳景园3716471.8316682274778268暖山218834.5323753209842223.6格拉斯小镇3621236.2721189449979005合计838342727.11912769409732134.竞争项目2010年供应情况预测项目名称一期二期三期四期东方普罗旺斯91842　龙湖滟澜山7　　　目前区域内所有竞争项目存34MOMA万万树　　　量约有700套左右，预计龙湾　　　72010年上半年将新增项目预丽宫别墅　80　　计供应150-200套左右，预清锦源80　　　计均总价均为千万级以上，誉天下9130　　壹千栋　810113市场竞争将更加激烈。泰禾红御53　　　澳景园84　　　118暖山　　　格拉斯小镇212825　合计87613二.销售任务和销售节点141.2010年销售与回款计划销售销售面积销售金额计划回款（区域套数（万平米）（亿元）亿元）格拉斯一期171.16322.5592.2175格拉斯二期211.34442.95763.5812格拉斯三期（起步区）251.19312.62482.2836合计633.70078.14158.0822优山美地A区二期西段60.55012.75052.8263152.可售房源分析与存量房源分析一期可售房源分析一期剩余房源21套，其中：毛坯房：10套样板间：5套（包括楼王样板间2套）沿河楼王：6套可售房源样板间保留房源16户型房号备注M327、22毛坯房一期可售房源分析M233、130毛坯房M132毛坯房户型S126毛坯房14%M3-R117毛坯房S135样板间53%33%S户型M336样板间M户型S4-R39样板间L户型L1-R40西侧绿化带，有前后花园L241西侧绿化带，有前后花园一期剩余房源以沿河楼王及临西L242西侧绿化带，有前后花园L343侧绿化带大户型为主，景观条件较沿河楼王L1-R44沿河楼王好，但现场环境和