顺宝●天誉开售前策略案《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net目录(一)、2011年销售目标(二)、市场分析(三)、营销要点分析(四)、推售计划(五)、推广策略《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net壹、[目标]全年全年销销售指售指标标：：5.55.5亿亿以开盘销售80%计算，总值6.4亿。成交目标：约845套以主力户型94平米，均价6500元/平米计算，主力总价61.1万下半年有效到访量：7600组注：成交率按11.5%计算每天有效到访量：63组注：从10月正式接待开始硬目标《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net(二)、市场分析《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net2011市场及竞争分析东调洪湖片区内直接竞争臻汇园三期项目（紫红色部分）：中源名都、华英城二期、中中頣海伦堡源名苑东盛名苑东调洪湖片区间接竞争项泰湖新城二期目（绿色部分）：中鑫尚东康城、锦绣莱茵名苑、竞争干扰（蓝色部分）：各区域的其他项目将不同程度地形成对本项目的干中源名都三期二批顺宝扰；华英城二期天誉中源名苑一期锦绣莱茵二期中鑫尚东康城《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net2011年肇庆城东区域竞争产品统计（总价60万以上）项目面积区间（㎡）套数推出时间容积率臻汇园87-294302011年7月2.5中颐海伦堡82-138582011年9月3.2东盛名苑103-1201242011年5月2.8华英城二期100-1291372011年6月2尚东康城89-169782011年8月2.17锦绣莱茵86.9-97.2272011年7月2.8中源名苑107-1713552011年8月2.7中源名都98-1471972011年8月2.4合计1006加上顺宝天誉项目后城东区域单套户型60万的套数2062套，顺宝项目约占51.2%；《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net市场及竞争分析小结整体竞争：?2011年下半年的区域供应量温和增长，总量比例大面临巨大的压力；?巨大的市场竞争还体现在对媒体等营销推广资源的争夺上，竞争项目和干扰项目的推广信息无疑使顺宝天誉更难吸引客户的眼球；个盘竞争：?最直接的竞争来源于区域内，主要为中源名都四期第二批单位及华英城二期首批产品；?中源名苑会产生少量客户分流；?调洪湖板块（海伦堡、臻汇园）干扰项目的竞争，但在主销期内影响不大；《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net（三）、营销要点分析《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net整体整体规划图规划图顺宝天誉：占地15万平米；总建筑面积约81万平米，分五期开发共39栋，一期6栋,22-31层；顺宝天誉是顶级建筑综合体，涵盖商业、酒店、办公、住宅为一体。顺宝天誉包括肇庆首个超高层住宅、第一个超五星级酒店（50层）、肇庆第一个主题全功能复合购物中心（10500平米）以及主题商业街（120500平米）。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目价值分析消费者：他们买什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）肇庆CBD核心新城行政办公区核心阶层感地标性建筑城市的名片私密性品感规划及产品特色现代国际感质边界内的都市感（有边个性立面商业酒店配套综合体界的社区）五星级酒店知名物管与众不同（高度）《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目的核心价值F（Features）A（Advantages）B（Benefit）肇庆CBD核心新城配套的享用——新兴城市中心地标性建筑片区的引领者的豪宅生活新城综合体我们就此找到带给客户价值：新城核心+81万方城市综合体=城央领袖生活《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net规划设计规划设计。?六栋塔楼点状布局；?超高层建筑，首层架空；?立面简约现代；?新亚洲风情园林；?多功能会所：3000平方米?车位总数共6199个，车位配比为1：0.95其中住宅车位3839个，商业办公车位1671个，公共车位689个。?群楼商业、内部设2400方幼儿园；《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net户型分析主景观面户型分析：22-31层、两梯四户；“品”字型设计；户户入户花园；纯南北向设计；入户花园户型面积区间户数比例两房两厅双卫75-80768.7%三房两厅双卫80-90809.1%三房两厅双卫90-10033638.3%三房两厅双卫100-11011613.2%三房两厅双卫110-12513415.3%三房两厅双卫125-145879.9%复式495.6%合计878100.0%《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net产品分析小结——KeywordsCBD商务行政区的核心地带，政府重点支持肇庆新城区市中心最佳配套资源，地标建筑拥有新城五星级酒店及12万商业配套肇庆第一个超高层大型社区全入户花园二梯四户《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net（四）、推售安排《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net储客计划及选房安排步骤内容地点目标9.24——优惠权证登记2万，并派发联系卡，卡号不作为选房顺序号，但表示排在前面的号码将有优先选房权；不采用抽签，但具体方式待定。鼓励提前优惠权证登记。Step1:临时接待中心优惠权证优惠权规定：1、一张身份证只有优惠权证登记一个，一个筹只能购买登记当天1套房，且不可更名；证登记120个2、优惠权证登记金在选房成功后转为定金（不计利息），如果选房没有成功，则在一个月内退还。2011.12.31——当开始正式算价，且明确选房方式，采用分Step2:组选房，即按卡号进行分组，每10个一组进行选房，如1-10（第一组）、11-20（第二组）…组内不分顺序，先到先得原则选房前累样板房；销售中心计优惠权开放、要求：证登记算价1、正式对外算价时，内部保留单位已经明确，并进行销控；450个2、特殊大客户，购买两套以上的诚意客户算价前进行消化；3、优惠权证登记一直持续至选房前一天；Step3:2012.1.1——正式公开选房，按分组顺序进行，当天销售中心当天销售其他非优惠权证登记客户购买需要等待优惠权证登记客开盘解90套筹户选房结束后方可以进行；备选：奥威斯节点紧凑，步步为营《2012房地产营销节策划点大全紧凑》震撼升，步步级上市！为营联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net推售计划共1124套?建议根据两期工程进度分两96962012.3.25次取得预售许可证。分批推第三批384套售处于限制于工程进度之外，还考虑少量多次制作热销；96962012.5.1?首批单位为制造开盘销售气第四批256套2.18第二批势，首期推售的原则将资源280套128128较差的先推，预留较优资源882012.1.1便于提升价值；第一批204套88?先紧后松，把关键销售期安104104排在2012年5.1期间，便于104争取最佳展示面，利于项目分批推售，首批制造热点，制造热销，为二期、铺路后期的推出；《分批推售，首批2012房地产营销策制造划大全热点，》震撼升制造级热销上市！，为联系二期、QQ：铺1053527879路房地产商域网：http://www.fdcsky.net（五）推广策略《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net一、项目目标客户群分析项目目标客户群定位项目目标客户群特征?立足本地辐射周边；?本地人群普遍家庭收入较高；?以本地中高端客户为主（行政中?外来人员文化素质相对较高；心东移带来的政府工作人员、周?对城东新区有很高的居住认同度边学校如肇庆学院等教师工作人；员、城市扩容新增人员、个体私?广佛都市客户主要关注肇庆优质营企业主为主）；自然景观资源；?周边区县在本城经商、工作人员?客户年龄层次分布以28~45岁为为辅；主；?广佛都市圈旅游置业人员为补充?受过高等教育同时受传统文化影；响较深；《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net二、现时推广