成都成都华侨华侨城城项项目前目前期策期策划划2009年4月报目目标标告内问题问题界定界定容纲项项目整体目整体发发展展战战略略要项项目整体定位目整体定位项项目首期定位目首期定位2报目目标标告内问题问题界定界定容纲项项目整体目整体发发展展战战略略要项项目整体定位目整体定位项项目首期定位目首期定位3?我们的一切研究都必须整合资源，展现项目的高端差异化形象以现实条件整合资源，展现项目的高端差异化形象为基础，以共同的目标为导向。确保住宅确保住宅项项目首期目首期热销热销树树立立““华侨华侨城城””在西南地在西南地区区的品牌形象的品牌形象4报告目目标标内容问题问题界定界定纲项目整体发展战略要项目整体发展战略项项目整体定位目整体定位项项目首期定位目首期定位5我们首先需要对定位面临的问题进行界定非期望结果——期望结果——在特定情境下发期望得到的结果生的最坏结果R1R2S：情境C：R1,R2？Q：实现目标必须回答的问题6S：情境（situation）——宏观市场综述GDPGDP：：经济实经济实力排中力排中国国西部第一西部第一?GDP、产业结成都的成都的GDPGDP指指标与标与沿海城市存在沿海城市存在较较大的差距，但在西部城市中排名第一，且每年保持大的差距，但在西部城市中排名第一，且每年保持13%13%的的稳稳定增幅，作定增幅，作为为构、城市化率西南地西南地区区的“三中心的“三中心两枢纽两枢纽”（科技文化中心、商”（科技文化中心、商贸贸中心、金融中心；交通中心、金融中心；交通枢纽枢纽、通信、通信枢纽枢纽），成都城市地位），成都城市地位、恩格尔系数和和经济实经济实力不力不断断增强增强、基尼系数、人均可支配收产业结构产业结构：中：中产阶层产阶层比例比例将将日益日益壮壮大大入，以上六大成都以第二成都以第二产业产业、第三、第三产业并产业并重城市，且第三重城市，且第三产业产业比重日益增大，表明中比重日益增大，表明中产阶层产阶层比例比例将将日益日益壮壮大，同大，同时对时对中中指标是衡量一高端物高端物业业的的购购房需求房需求将将日益旺盛日益旺盛个城市房地产发展的重要指城市化率城市化率：：与与中中国发达国发达城市相比差距城市相比差距较较大，未大，未来来上升空上升空间间很大很大标。成都房地成都房地产产已已经进经进入快速入快速发发展期，且展期，且与与同同级别级别城市相比差距城市相比差距较较大，未大，未来来上升空上升空间间很大，很大，随随着城市化率提高，着城市化率提高，必必将产将产生大量的住房需求生大量的住房需求?相关基础数据均来自于当地恩格尔系恩格尔系数数：成都的生活水平已：成都的生活水平已处处于小康至富裕于小康至富裕阶阶段段统计局。成都市近年的恩格尔系成都市近年的恩格尔系数数在在0.40.4以下，表明成都生活水平已以下，表明成都生活水平已处处于小康至富裕于小康至富裕阶阶段段基尼系基尼系数数：：贫贫富富悬悬殊日益殊日益扩扩大，富裕大，富裕阶层阶层日益增多日益增多成都市成都市0505年基尼系年基尼系数数已已达达到到0.410.41，近年一直呈上升，近年一直呈上升区区域，表明成都居民收入差距域，表明成都居民收入差距将继续扩将继续扩大，富裕大，富裕阶层阶层日日益增多（深益增多（深圳圳基尼系基尼系数数0.340.34，是一，是一个个收入相收入相对对合理的城市）合理的城市）人均可支配收入人均可支配收入：人均可支配收入增幅：人均可支配收入增幅与与商品房价增幅基本持平商品房价增幅基本持平成都市成都市01-0501-05年，人均可支配收入年，人均可支配收入((不含不含隐隐性收入）性收入）1135911359元元//年，平均增幅年，平均增幅8.2%8.2%，人均消，人均消费费支出支出96429642元元//年，平均增幅年，平均增幅8.8%8.8%，，与与近年近年来来商品房增幅商品房增幅10%10%基本持平基本持平7S：情境（situation）——成都房地产市场综述成都房地成都房地产产投投资额资额：：0505年增幅年增幅达达到了到了54%54%，未，未来来的市的市场竞争将场竞争将非常激烈非常激烈?相关基础数据近几年成都房地近几年成都房地产产投投资资保持保持24%24%的的较较快增速，快增速，0505年投年投资额资额450.54450.54亿亿元，增幅元，增幅达达到了到了54%54%，未，未来来的市的市场竞争场竞争均来自于当地将将非常激烈非常激烈房管局、统计局。住宅供求面住宅供求面积积、均价、空置率、均价、空置率：供求日：供求日趋趋平衡、均价保持平衡、均价保持10%10%以上的以上的稳稳定增幅，定增幅，空置面空置面积积逐年下降逐年下降0505年成都市（不含郊年成都市（不含郊县县）住宅供）住宅供应应面面积积692.94692.94万平米万平米,,销销售面售面积积675.8675.8万平米，同比下降万平米，同比下降1.75%1.75%，供，供销销基基本持平，均价本持平，均价37703770元元//平米，同比增平米，同比增长长16%16%，，0505年住宅空置面年住宅空置面积积57.4457.44万平米，空置率万平米，空置率6.43%6.43%住宅主要住宅主要发发展展环环域域：二至三：二至三环为环为主力主力区区域，三域，三环环外外区区域增域增长长迅速迅速二二环内环内供供应应量量141.94141.94万平米，均呈万平米，均呈负负增增长长，二，二~~三三环环供供销销量量385.81385.81万平米，同比增万平米，同比增长长7.22%7.22%，三，三环环外供外供应应量量165.2165.2万平米，同比增万平米，同比增长长291.56%291.56%城北住宅城北住宅发发展情展情况况：城北：城北远远落后于城南、城西、城落后于城南、城西、城东东城北城北0505年供年供应应量量41.7541.75万平米，万平米，销销售量售量45.6245.62万平米，落后其他万平米，落后其他区区域域44到到55倍，城北倍，城北0505年均价年均价为为33763376元元//平米，同比增幅平米，同比增幅达达到到26.73%26.73%，但仍落后其他，但仍落后其他区区域域200-500200-500元元//平米平米0606年一季度住宅年一季度住宅发发展情展情况况：成都市：成都市区区房价同比去年增房价同比去年增长长11.8%11.8%，，为为中央中央关关注的注的1515个个城市之一城市之一住宅第一季度均价住宅第一季度均价39743974元元//平米，平米，较较去年去年1212月均价月均价39003900元元//平米增平米增长长1.9%1.9%，但同比去年增，但同比去年增长长11.8%11.8%宏宏观观政策政策对对市市场场影影响响：成都市：成都市场对场对政策政策极为极为敏感敏感8受受国国家宏家宏观调观调控影控影响响，，0505年成都房地年成都房地产产市市场场供求面供求面积积走走势势、均价走、均价走势势出出现现明明显显的波的波动动走走势势，，88月政府停止打月政府停止打压压后，市后，市场场又迅速恢又迅速恢复复到新政前的市到新政前的市场场水平，住宅均价在水平，住宅均价在1010月首次突破月首次突破40004000元元//平米，平米，达达到到0505年的最高点年的最高点S：情境（situation）——成都市场整体消费力整体市整体市场场//2000-20052000-2005年年国国家支持西部家支持西部开开发发5年来——?中央财政性建设资金累计投入4600亿元?中央财政转移支付和专项补助资金累计安排5000多亿元?西部地区新开工建设60项重点工程，投资总规模约8500亿元?累计吸收外商直接投资90多亿美元，东部地区已有1万多家企业到西部地区投资创业，投资总规模超过3000亿元在西部大在西部大开发开发政策、政策、资资金的支持下，成都作金的支持下，成都作为为西南地西南地区区的“三中心的“三中心两枢纽两枢纽”，近年”，近年来来在基在基础础配套、配套、产业结构优产业结构优化、化、经贸经贸活活动动等方面取得了等方面取得了显显著的成著的成绩绩9S：情境（situation）——成都市场整体消费力整体市整体市场场//成都近几年成都近几年GDPGDP2000年-2005年成都GDP及增长率250016.00%14.00%200012.00%150010.00%8.00%10006.00%4.00%5002.00%00.00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年GDP131314921663187121862371GDP增长率10.30%13.50%13.10%13.00%13.60%13.50%成都市成都市GDPGDP保持保持13%13%的的较较快增幅快增幅10S：情境（situation）——成都市场整体消费力整体市整体市场场//成都近几年三成都近几年三产产比重比重2000-2005年成都三产业构成比重50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年第一产业9.8%9.1%8.6%8.0%7.6%7.7%第二产业44.7%45.3%45.5%45.9%46.8%42.5%第三产业45.5%45.6%45.9%46.1%45.6%49.8%成都二、三成都二、三产业并产业并重，且第三重，且第三产业对产业对全市全市GDPGDP增增长长的的贡贡献献率呈逐年率呈逐年扩扩大大趋势趋势11S：情境（situation）——成都市场整体消费力第三产业构成2000年2003年2004年（按100%计算）交通运输、仓储和邮政业14.95%14.53%14.73%信息传输、计算机服务和软件7.6