时尚风格品位Page1餐饮娱乐潮物Page2美酒美景美女Page3走，玩去！！Page4成都卡斯摩广场前期策划蓝光嘉宝商业成都，2011年4月29日Chapter1项目背景简述Page6成都的年轻群落——卡斯摩广场国际城南——繁华所在以高新软件业为主题的区域定位，吸引世界五百强的多家企业入驻；新领馆区的规划与建设，让“国际城南”这一称谓名副其实。地铁1号线已经开通，国际城南版图已成；孵化园、软件园、高端写字楼密集扎堆；中国第三大领馆区蓝图已成、500强企业纷纷落户；南湖梦幻岛、极地海洋世界并排……沿天府大道一路向南，1000亩和黄南城都汇、1500亩世纪城、1600余亩的河畔新世界、4000亩的麓山国际社区、6000亩南湖度假风景区、2008亩的成都雅居乐花园等“造城运动”轰轰烈烈；而伴随着花样年美年广场、天府新城广场项目、保利国际广场、卡斯摩广场——国际城南的年轻群落复地项目、世豪广场、鸿昌嘉泰等项目的启动，未来三到五年时间里，天府新城将崛起为国际城南的高新产业布局结构，决定了城南将是充斥着年轻活力的城市新中心。而倡导年轻成都国际化程度最高、生活配套完备、区域生活环境完备的高尚宜居新城。、时尚、出位的卡斯摩广场，将成为城市新锐的极致坐标。Page71.1消费者需求分析消费者日常消费及购物习惯-发现项目周围毗邻天府软件园，有大量办公人群和住宅配套。主力人群年项目周围毗邻天府软件园，有大量办公人群和住宅配套。主力人群年?龄范围为龄范围为23~4523~45岁。岁。对商业的需求以娱乐、舒适、新颖为主；消费形态以餐饮娱乐类、娱乐类、时尚购物类消费为主，辅以日常消消费形态以餐饮娱乐类、娱乐类、时尚购物类消费为主，辅以日常消?片区商业配套不完善，促使大部分到市中费。费。区购物；交通方便、消费氛围好、经营交通方便、消费氛围好、经营种种类多是类多是影响影响消费者消费者选择选择的最主的最主要困素要困素。。?重视消费场所的环境。中高中高档档购物场所、餐饮场所及社区配套商业是购物场所、餐饮场所及社区配套商业是较较为常为常去去消费的场所消费的场所注：本章节基于BRC对于一般性消费者的需求调研报告结果，鉴于受众的差异，本方案将在正式合作后，进行市场调研。1.2消费者需求分析需求&期望核心元素需需求求期期望望餐饮休闲生活??除日常需求外，消费种类较中档或中档偏高档次?时尚类购物多元化；?品质餐饮?大众娱乐项目?娱乐休闲需求较为传统；?娱乐品质多元化业态组合?重视消费环境。注：本章节基于BRC对于一般性消费者的需求调研报告结果，鉴于受众的差异，本方案将在正式合作后，进行市场调研。1.3项目概况?区位概况物业地址：世纪城路?交通概况人民南路沿线，毗邻天府软件园，国际会展板块。?物业形态时尚简约风格，情景式商业+底商+酒店+写字楼。?物业分布底商带+情景式商业+写字楼1.4SWOT分析?项目优势（Strengths）：1.1区位：项目毗邻国际会展中心与天府软件园，周围住宅体量较大，人口预计增长速度将在两年内达到顶峰。1.2规模：商业用地集中，情景式商业自由度更大，且与定位年轻化的时尚气质较为吻合。?项目劣势（Weaknesses）：2.1：项目距离城南CBD核心区域有一段距离，人流引导将决定商业活力。2.2：项目周边商业环境短期内无法达到规模化，紧靠本项目的拉动，尚不足以吸引客流。?项目机会（Opportunities）：3.1经济支撑：城南新区近年随着政府调控和经济布局，整体发展势头强劲，使本案的发展具备了良好的共生环境。3.2国家政策：国家对于住宅地产的调控力度逐年加大，商业地产发展势头强劲，且利润率更高。而成都市政府正在打造都市慢生活的宜居和旅游名片。项目如能契合政府诉求，不仅将提高项目品质还能实现更高的溢价。?项目风险（Threats）：4.1市场容量有限4.2同业竞争1.5本案必须具备的特征准确的定位符合定位的商业业态?功能定位能满足顾客的全方位需求?商业行业方向一致?业态定位符合城市需求?业态组团配置符合消费习惯?主题定位能明确项目差异性?突出定位的差异性业态品质生活的外衣充足的停车位?品质生活的文化宣传诉求?停车系统数量应得到保证?为项目的品牌导入输入更多时尚文化?停车系统以地上、地下结合的方式?注重功能、公共空间的营造?地上停车应以非机动车为主Page121.6项目必须解决的问题项目目前主体建筑规划已成型，但商业部分集中式商业及酒店裙楼部分详规深化概念规划尚且需要严谨的详细规划和深化研究。商业按业态、业种有不同的硬件要求，介于项目未来发展的延展性以及项目硬件匹配业态商业基本的落地条件，本方案将详细阐述商业形态的硬件条件。通过对目标投资者的访谈、消费者座谈会对商业概念进行验证，确定最商业概念验证终商业概念。确定项目商业类型和商业业态选择，是商业项目成功运营的的功能基础。确定项目商业类型商业类型确定，既确定了项目的商业属性和城市服务职能。本项目地处新城市中心，消费定位应以目的性消费为主。目标消费群体目标消费群定位的确定和细分将直接影响项目的招商、认可程度以及运营利润。本项目要实现目的性消费，即要实现消费功能的差异化，确定项目档次项目差异化定位和具有吸引力的USP。根据现有项目建筑设计图和商业概念，进行商业概念的细化，包括功能商业概念细化落位、租户落位、动线设计、建筑调整方案等。Page131.7BRC理解伟大的商业点亮城市的繁荣作为政府重点打造的城市新核心，国际城南的产业构成以高新技术产业、高端娱乐产业、动漫基地以及国际会展为核心。而国际城南的人口构成则偏向年轻化，消费的活力很高，意识新锐。目前，项目周边商业尚不成熟，商业环境与项目的诉求方向不能保持一致。相对于城南大体量商业综合体扎堆的规模优势，本项目更显得偏安一隅。但大规模城市综合体并不能实现商业的个性化，更难以实现文化对于商业的附着。本项目以情景式商业为核心卖点，辅以“卡斯摩”文化，通过产品个性化、品牌化、高档次的体验式产品设计与时尚新锐的文化诉求发展相匹配。商业——促进城市的进一步繁荣和发展！Page14Chapter2项目目标Page152.1财务目标重视项目品质打造与亮点工程，实现收益坡线增长的长期收益。?重视商业分割的合理化；?重视公共空间的品质打造；?通过项目的合理规划设计，保证项目高起点的收益坡线。Page162.2运营目标打造城南首个城市品质生活引擎，差异化城市新商业功能和商业品位。?提升城市商业品位，而不仅仅是功能；?以差异化的业态与规划完善城市生活品质；?以有品位的文化诉求形成项目的文化卖点。Page172.3品牌目标打造新城区中高端体验消费中心，树立城市商业行业新中心和名片。?提升企业形象；?通过差异性规划、差异性招商、差异性经营，打造中高端城市消费新品牌；?通过项目的成功，拉动区域品牌提升，进而实现品牌溢价。Page182.4设计目标打造融合现代商业与人文文化的城市休闲娱乐新中心。?塑造人文商业景观环境；?满足商业功能的考虑；?满足商业业态的需求；?满足消费者需求；?人性化设计、多功能商业环境一站式服务。Page192.5开发目标以“活力引擎”的打造，提升项目的区域辐射力和影响力。?打造国际城南首个城市活力引擎；?建立休闲娱乐新高地；?建立个性娱乐新理念；?建立高端商业制高点；?项目注重形象和文化打造，形成标志性形象，提升整个区域商业地位；?以经营为重将本项目打造成与城南核心区域商业差异性互补的“购物、离物消费相互结合的情景体验消费场所”，带动片区的商业氛围。Page20Chapter3项目原则Page213.1规划原则科学发展立足现状立足发展立足实施统筹兼顾基于“性质、规模、布局”强调“项目、经济、实施”Page223.2开发原则主力店先行1主力店的羊群效应不可忽视　对于新兴项目来讲，项目的认知度以及投资者信心对于项目的招商、运营至关重要。主力店的羊群效应会实现商户的集群效应，而一旦主力店撤离，留给一个商业地产项目的也许就是灭顶之灾。2主力店影响项目的两个方面主力店的作用应该主要从人流量带动和品牌度两个方面考量，当然这两个方面的作用也可以是互相交叉的，但首先要认识到它们是不同的。有的主力店可以在品牌度方面发挥较大作用，但未必它会给其他店铺带来多大的有效人流量。而品牌店在这项目品牌提升和档次拉动上的作用会更好一点。Page233.2开发原则品牌店的品质把控在商业项目中，商户可以分为三类主力商户、品牌商户、散户。主力商户的功能在于保证客流，而品牌商户则不仅要实现租金收益，更重要的是把握项目的品质。因此，在项目的长期经营中，品牌经营就占据了品质把控的核心元素。品牌店应以组团的形式体现核心定位的资源形成的规模优势，并在空间序列上以品牌店组团入口、中央公共空间、外围分布。对于品牌店的位置、门牌规划以及其他硬件条件，提供更加优质的服务。提供优质硬件动线规划应能串连主力店、品牌店、其他商户，而品牌的动线环绕应保证无指引无障碍动线规划障碍、无通过障碍、无获知障碍。品牌店的数量占比约40%，面积占比60%，品牌店的档次应为国内一二线家居品品牌店的量化标准牌。优先入驻品牌店的入驻可以与主力店同步，或稍晚于主力店入驻，优先入驻。Page243.3总体运作思路一、覆盖区域以项目为核心，直径10公里的城南片区。二、业态组合以个性化商品、高端餐饮以及娱乐业态为主，餐饮以西餐为主，娱乐以KTV、酒吧等休闲业态为主。三、开发节奏底商为第一组团开发，情景式商业为第二组团开发，写字楼酒店为第三组团。四、建筑形态底层商业+开放式街区商业。Page253.4项目商业思考?项目所要求的商业价值纵观成都目前的商业地产项目，单单只是满