成都水井坊前期策划报告边锋营销2011年8月?申明?本报告数据均来源于边锋地产数据平台，分析结果仅供参考。?报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。?本报告版权归边锋公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。在开篇之前，请先估计一下这三件商品的价格？这辆车，价值几何？图为1957年款法拉利250TestaRossa赛车，只有21台成品驶离生产线。2009年5月，全球经济危机时期，以1220万美元拍卖售出。这件服饰，价值几何？图为玛丽莲·梦露在电影《七年之痒》中身穿的白色连身裙。2011年6月，这件“飘飘裙”在洛杉矶的一场拍卖会中，以460万美元（约3000万元人民币）售出。这座古堡，价值几何？这座有1000年历史的古堡,曾是现法国总统夫人布吕尼小时候的家。2009年2月，沙特富豪塔拉勒购得此古堡，成交价2800万美元。文化无价！愈稀世，愈无价；愈高贵，愈平淡。水井老街中国·鉴赏级·传统公馆文化典范窖酿岁月，馆藏历史中国的，才是世界的！目录CONTENTS第一部分第三部分第五部分第六部分项目环境文化审视板块布局产品特性第二部分第四部分区域价值建筑特点第七部分第八部分客群研判营销思路让我们先了解一下项目情况。PART1项目环境?项目区位?项目位于锦江区轴心，是成都东城的门户口岸；?本项目周边云集了九眼桥、合江亭、望江公园、红瓦寺等极具文化底蕴的传统区域；?项目离春熙路，盐市口主要商圈分别有2.3公里和2.8公里；?项目毗邻水井坊酒窖遗址，该酒窖是迄今为止全国以至世界发现的最古老、最全面、保存最完整、极具民族独创性的古代酿酒作坊。?这个项目，是成都三大历史文化保护区（文殊坊、大慈寺、宽窄巷子）之外，又一历史文化遗产地。?项目描述?项目由A、B、C、D四个组团构成，其中B地块与C地块之间为水井坊遗址博物馆。?项目的交通动线由五横两纵构成，横线由黄伞巷、孙家巷、大同巷、药检所通道和存古巷构成，纵线则为景观驿路、双槐街（金泉街）构成。?除临近香格里拉酒店及锦江一侧的人气稍显旺盛外，项目周边人气较差，商业氛围并不浓郁。?根据政府意愿，项目将采用中式建筑风格（川西民居风格），在保留原有基脚的情况下，形成院落式布局。?项目地块，形似一个盛酒的酒勺。1、交通动线图；2、区域人流动线图；3、外观鸟瞰图；4、组团分布图。?项目细部?本案A组图已明确规划为一所七星级的高档酒店。?项目B、C、D组团将保留原有的中式院落风貌，其中B组团无地下室。B地块?本案各组团由于受基脚影响，动线设计明显受制约，商业口岸价值被明显削弱。?本案各个院落均由正房、倒座房、东厢房、西厢房组成，面积大多集中在500平米—800平米，是标准的中式庭院构造。?本案院落总数不超过100户。?下图为本案中院落的参考效果图。C地块D地块很显然，这是一个具有浓厚中式人文底蕴的项目。这种底蕴，与水井坊的历史文化密切相关。因此，让我们认识一下水井坊！?水井坊上起元末明初，历经明清，下至当今，呈“前店后坊”布局，延续五、六百年从未间断生产，“是我国发现的古代酿酒作坊和酒肆的唯一实例”，有力地佐证了明朝李时珍在《本草纲目》中“烧酒非古法也，自元时始创之”的观点；?此考古发现被考古界、史学界、白酒界专家认定为“中国最古老的酒坊”、“中国浓香型白酒的一部无字史书”、“中国白酒行业的‘秦始皇兵马俑’”、“中国白酒第一坊”。由于她填补了我国酒坊遗址专题考古的空白，被国家文物局授予“1999年中国十大考古新发现”；?有名对云：望江楼望江流望江楼上望江流江楼千古江流千古　　水井坊水井酒水井坊中水井酒井酒百味井坊百味?水井坊作为酒文化的代表，呈现给世人怎样的形象？水井坊，中国高尚生活元素！水井坊酒，从历史人文的角度，将中国传统的酒文化发挥到了极致！作为本案，是否能支撑这一高端形象？我们先审视一下项目周边的环境。?视角向东区域一：国际金融东大街视角?作为最具潜力的金融大道，东大街正向着中国西部的华尔街靠拢；?多家国内外专业机构一致认为，东大街将是中国西部最贵的地方，向东这里将诞生中国西部的第一高楼。212视角向东区域二：时代豪庭与蓉上坊。?随着东大街的形象提升，以及香港地产企业的入驻，这里诞生了时代豪庭、蓉上坊等高端住宅，住宅档次普遍较高。212?视角向南视角区域一：培根路酒吧休闲一条街。?成都最具知名度的酒吧文化聚集地，这里集中了“回归、芭比”向南等特色酒吧。?从区域价值来说，类似北京的三里屯。41253视角区域二：四川大学望江校区。?四川大学是四川境内最优秀的大学，望江校区占地3000余亩。向南?这里主要是硕士研究生在读。41253视角区域三：望江公园。?望江公园位于成都市九眼桥锦江南岸，是成都市著名的旅游景点。向南该公园是为纪念唐代女诗人薛涛而建，公园内的建筑包括崇丽阁、濯锦楼、浣笺亭、五云仙馆、流杯池和泉香榭等，41253视角区域四：锦江新外滩。?九眼桥东侧汇聚了“外滩、凌江峰阁、南府锦、晶蓝半岛”等高档社向南区，被誉为成都的新外滩。41253视角区域五：东湖高尚居住区。?望江公园区域，是成都素来有名的高档居住区，这里汇聚了“河滨向南印象、望今缘、华润翡翠城、望江嘉园、摩玛城”等高档社区。41253?视角向西2134视角区域一：音乐广场与廊桥。?安顺廊桥最初可以追溯到元代，是马可·波罗印象较为深刻的四座大向西桥之一。音乐广场和廊桥一体，形成成都的标志性建筑之一。2134视角区域二：香格里拉大酒店。?香格里拉大酒店位于锦江一侧，酒店和相连的三十层高的香格里拉向西写字楼完美结合，成为这个繁华、现代的都市内又一崭新地标。2134视角区域三：滨河酒吧一条街。?府南河（锦江）一侧，由多个小酒馆、小酒吧构成的特色酒吧一条向西街，该街景采用中式风格打造，在成都颇有名气。2134视角区域四：名声在外的四川音乐学院。?四川音乐学院，全国九大音乐学院之一，因近年来选秀节目的兴盛向西而名声在外，是中国顶尖的音乐殿堂。?视角向北视角向北2区域一：合江亭。?合江亭始建于1200年前，于唐代始建，北宋重建，成为官民宴1饮，市井游玩的热闹场所。?合江桥畔亦是时人登舟出川的主要口岸，驶往东吴的万里征帆就是从这里启航。视角向北2区域二：成都兰桂坊。?成都兰桂坊沿河而建，由19幢21至3层建筑构成，开设有逾100间食店、酒吧及零售商铺，为香港兰桂坊的大型“复制版”，是香港境外唯一的“兰桂坊”连锁区。很显然，这里从未大众化！从未低端化！这块土地，被众多高尚元素所环伺，价值巨大！因此，对本案而言，其形象能够并且必然高端！正如水井坊酒一直倡导的，这里是中国的高尚生活元素！让我们重新描绘一下这块土地！这块土地天赋异禀，价值连城！东望江，西浣花。成都人心目中最有人文底蕴的两个地方。浣花已成往事，望江唯余水井坊。集美景、人文、历史于一体者，世所罕有！堪比台湾之日月潭、杭州之西湖。此前未曾有，此后不会有！三千年成都风华，由这里代言。唯五十余席高阔大院，非世袭之家，不足以品评。中国的，高尚生活元素！因为矜贵，所以不苟于世；因为稀有，所以待价而沽。那么，这块土地的价值到底有多大？PART2区域价值本案的价值到底有多大？我们以类比的形式进行初步的判断！价值类比一：建设路商圈商圈位置成都东一、二环之间。临街商铺+店中店形态建筑形态。龙湖三千城、万科金域代表商业蓝湾、首创爱这城。一层均价5万元/平米，底层售价最高售价10万元/平米?二环路建设路口，是成都有。名的商圈，被誉为“成都的城市会客厅”，但区位条件相对不如本案，其一层售价达到均价5万元/平米，最高售价达到10万元/平米。目前经营状况良好，最高租金可达300元/平米·月。价值类比二：春熙商圈由东大街、红星路、春商圈位置熙路、科甲巷构成。临街商铺+店中店形态建筑形态。银石广场、香槟广场、代表商业第一城、尚都广场等。一层均价15万元/平米，底层售价?春熙商圈是成都最知名的商最高售价25万元/平米圈，在国内享有盛誉，区位条。件较之本案更为优越，该商圈一层售价达到均价15万元/平米，最高售价达到25万元/平米。价值类比三：一环路沿线一环路沿线商业综合体商圈位置。临街商铺+商业步行街建筑形态。金牛万达广场、成都339代表商业等。一层均价6万元/平米，?底层以金牛万达广场为例，该楼盘售价一层售价达到均价最高售价610万元万元/平米，/平米最高售价达到。10万元/平米，且供不应求，租金暂定为400元/平米（最高500元/平米），投资回报率8%。从商业地位上讲，本案区域与建设路商圈相比略优，而与春熙商圈相比则较为逊色，其商业价值应与一环路沿线的金牛万达广场更为接近。因此，从传统商业口岸价值来看，本案的价格应高于建设路（5万/平米）而低于春熙路（15万/平米）。也就是说，其价格应在5—15万/平米之间，更为接近金牛万达广场（6—10万/平米）的售价。那么，假设本案的平均售价（一层）在6—10万/平米的话，本案周边的商铺租金是否能够支撑？让我们再看一个例子！项目案名：兰桂坊成都项目地址水井坊一侧临街商铺+商业步行街建筑形态。商业租金150—300元/平米·月?兰桂坊成都占地18.72亩，总建面4.3万平方米，由19栋商业建筑构成，项目有地下两层车库，商业地面1-2层，局部3层，由香港兰桂坊负责经营管理，商业内容以餐饮休闲为主（70%餐饮和酒吧），搭配少量的零售商业。我们根据兰桂坊的租金情况进行回算，得出其售价预计：售价回算售价回算年回报率（150元/平米·月）（300元/平米·月）8%22500450006%30000600005%36000720004%4500090000?其目前租金为150—30