范亚星美吉林项目前期策划案市场研究&项目定位&收益测算城市主要商圈未来城市商业中心、居住中心、交通中心、地利位置优越中央就是价值报告核心问题项目如何定位项目如何规划业种业态比例本次策划报告为阐释六个问题招商租金定价项目如何招商综合效益测算本项目我司能做什么？寻找项目适宜的市场模式，以满足市场需求的大发展趋势。精准定位，以期项目招商成功及收到较高收益和可持续发展、物业增值的空间。二、关于本项目本项目开发商要做什么？吉林荣德家居建材城一期5万平米家居建材为主的建材城中低档建材产品集散地本项目开发商想做什么？诠释?缘于荣德自持十年物业汽车城项目，由于多种原因一直未启动。?如今，由于本市最大的森鼎板材市场拆迁，拆迁业户希望迁入此地，政府也积极希望促成，对企业也是商机，为快速启动，利用商机，借势市场需求，通过政府扶植尽快启动此物业，打造吉林以板材为主的建材城为。?以经营建材（主要是板材及相关联产品），同时，通过优化业态，可能的情况下补充其它业态----，在项目连接北侧二期时再将建材（板材）调整过去，且加大业态比例，做二次调整，实现家居建材广场的项目。本项目我司认为能做什么？本项目我司认为能做什么？寻找项目适宜的市场模式，以满足市场需求的大发展趋势。精准定位，以期项目收到较高收益和可持续发展、及物业增值的空间。本项目我司认为能做什么？我们的观点1：首先项目的业态经营定位，需要突破性、扩容性、提升性的思维，引起市场的足够重视！目前，项目自身条件不适宜以板材为主，其它业态为补充的建材市场的定位，定位的业态规划的发展空间不足。即便，定位于相关的业态经营模式，建议从区域差异化竞争优势打造为切入点，定位以大格局的建材、家居、家具、灯饰和装修材料、家庭装饰为集合的，具有家居生活消费为主题的综合性、品质型专业市场（家居建材城）。本项目我司认为能做什么？我们的观点2：其次，利用城市商业发展的大趋势，以及火灾后商业经营场所普遍调整的契机，以更大格局、更突破性的思维，打造未来“市中央”的综合型、都市化的商业平台！结合城市发展战略，利用项目的区位优势，前瞻性的打造一站式购物休闲生活MALL。借此，让项目能整合成为商业投资价值更高、业态包容性更强、后市发展空间更大、综合收益前景更加的，都市化的商业综合体。本项目我司认为能做什么？我们的观点3：再其次，以现有的市场聚集的人气和市气为基础，借势运势、借力打力，从提升商圈业态层次和价值的角度，打造区域内的精品商业亮点。项目区域内的现已形成了一定的商业规模，以及市民集中消费的习惯，具有本项目依托和借势的条件，如能形成三足鼎立、三家借势、互动、共荣的态势，那对本项目来说是一劳永逸的。中东新生活30万平米超大规模，经过3年以上的市场培养，人气旺、商业模式受到肯定，但其总体商品和物业服务层次不高，不能满足市场日益增长的品质消费的要求，这正是我们难得的机遇。我们项目定位的核心思想就是：我们的目的：鼎力商圈，辐射全域，适度适中，多元集成；我们的优势：体量不在大小，在适度，专业规划，决胜商战；不管做哪种商业市场我们需解决搞清核心内容项目市场形象定市场是什么形势？位如何？业态定位做什项目是什么形态？么？如何招商？经日后如何运营？济效益测算？应采用什么样的招商节奏？市场问题的依据城市经济发展总体水平？城市发展趋势？项目地房地产发展情况？项目地商业发展情况？项目覆盖地域有多大？项目地商圈规划如何？人口有多少？收入水平什么样？谁会来购物？消费者的心理？经销商？经营户收益要求、背景资料？市场问题项目经营定位如何？项目业态定位如何？项目如何业态规划布局？如何实现招商？商铺招商目标客户是谁？租金价格定位多少？收益如何？如何运营？此次我司市场抽样调研内容吉林经济发展水平及城市发展情况吉林房地产市场基本情况吉林商业市场基本情况吉林建材家居市场经营基本情况吉林基本情况的研及资料分析吉林建材家居及其它市场实地调研主要竞争项目业态及商铺租金调查项目定位的前提项目定位前提项目定位前提依据城市经济发展进程的需要城市化发展进程的需要城市市建材家居业发展的需要吉林乃至周边居民大家居概念的消费需要提升本项目及项目在所在商圈发展水平的需要城市家居建材业业态生存空间发展的需要最大限度发挥项目自身规模、地域优势的需要实现项目物业及社会价值回报的需要项目定位的方向（一）项目地段位于城市重要越北商圈，城市原有家居建材业板材市场拆迁本市老建材市场拆迁急需迁入，建材市场发展第一阶段市场形态是建材市场升级的低端建材业（板材）集中区版。项目地段位于城市重要商圈，本市老建材市场拆迁急需迁入原先的建材市场升级版项目是新的家居建材业商业聚集区城市家居建材业发展及板材市场升级高中低家居建材业综合业态及关联产品展示销售中心家居建材产品汇集地发展模式按一般规律，基地的基本路径：前期可以从一个突破点开始，规模前期可以先从5万平方米起步，逐步开发建设为50万平方米，带动家居建材集聚区全面形成，逐步开发建设至50万平方米商业集群。5万平米国际建材家居装潢灯具广场50平方米的市场集群以5万平米的家居建材市场建设，拉开大市场集群的开发建设序幕，项目是建材家居汇聚的平台，交易的中心。对借势红星，推动吉林越北商业集群的发展和企业发展有里程碑作用。项目整体形象定位表述一期项目总体定位吉林荣德家居建材城集批发、零售、采购、仓储、物流等功能于一体的吉林荣德家居建材综合大市场项目业态定位建材产品汇集地及综合商品交易采购中心区域定位：城市越北商业核心，辐射吉林全覆盖产品占位：建材家居产品基地、批零市场，自成体系全覆盖消费群体定位：零售、批发；工程、家用全覆盖业种规划：高中低档传统家居建材产品：家具、家私、吊顶、瓷砖、洁具、涂料、门、窗、锁、玻璃、灯具、地板，壁纸等全覆盖现代家居建材产品：家电、数码、布艺、饰品工艺品、日用品等全覆盖产品档次；高中低档齐全，产品线全覆盖功能占位：仓储、物流、展示、交易为一体全覆盖我们的目的是什么？抢占先机，争取市场份额，实现物业价值，最终实现物业价值最大化如何实现？首先实现项目有限的价值——通过物业一期家居建材市场启动，以及二期项目借势红星及项目自身的开发、配套功能等，提升他的有限价值，打造足可以影响城市的商圈及挖掘项目本身无可替代性的优势，从而实现项目无限的价值！价值的表现方式哪些是具有无限价值的唯一性的东西以满足大众需求为目标的市场一期吉林荣德家居建材城二期规模化“市场集群”打造无限价值市场集群雏形、市场化运作管理、百姓生活化口碑效应建材物流基商务办展示交易中专业市场地公心统一管理、分散经营，统一宣传、统一实现市场发展目标项目定位与招商思考“招商”——以吉林和区位发展为号召力，优惠招商无对手“竞争”——以新一代建材家居的市场形式，竞争无对手“租金价格”——建筑升级，惠及业户及百姓，价项格无对手目的对手是我们自己！对对手是我们的思维！手吉林市宏观经济研究及房地产发展情况关于吉林市区域简介历史文化名城，产业处于转型，经济处于快速发展期?吉林市位于长春、哈尔滨两大城市之间，是吉林省开发建设“最适宜居住”重要山水城市，被划入吉林省政府纳入“长吉图开放合作区,吉林位于长春市以东124公里，公路、铁路、高铁、民航、水运四通八达，是东北五大综合性交通枢纽之一。?吉林市是我国唯一一个与省重名的城市，境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等35个民族。吉林市被誉为中国魅力城市、国家园林城市、中国历史文化名城的美称，吉林雾凇称得上中国四大自然景观之一。康熙皇帝东巡所作《松花江放船歌》有“连樯接舰屯江城”之句，故吉林市又有“江城”之称。关于吉林市区域简介?人口近500万人,市区人口近300万人。?吉林市是吉林省第二大城市，全国32个特大城市之一。?中国甲级开放城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市和中国魅力城市。2005年被《福布斯》杂志评为中国内地最适宜开办工厂的城市。?目前已经形成了江北、九站、哈达湾、江南四个工业集中区?城市规划区面积1995平方公里，建成区面积231平方公里?辖4区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区），5县市（永吉县、舒兰市磐石市、蛟河市、桦甸市），辖78个乡镇、71个街道办事处。1282000180232010年495117.4150017156地产投资亿元2009年445总GDP亿元106.51350人口万2008年43979.415042人均GDP亿元吉林市GDP增长迅猛10082007年432144980100020003000400050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002007年2008年2009年2010年，GDP1008亿元1350亿元1500亿元2000亿元总人口432万人439万人445万人495万人人均GDP14498元15042元17156元18032元，地产投资79.4亿元106.5亿元117.4亿元128亿元人均GDP与房地产市场?吉林市当前人均GDP水平为18000元和2600美元左右，?人均可支配收入的增加，也增加对住房改善需求的渴望。?2007年吉林市人均可支配收入为14498元，2008年人均可支配收入为15042元，2009年人均可支配收入为17156元、2010年人居可支配收入预计超过18000元，收入的逐年增加，房地产在吉林市需求旺盛，吉林市房地产处于住房快速上升阶段。吉林经济发展前景评析?今后两年吉林市经济水平将有较快的发展。?吉林市随着政府招商引资力度的不断加大，火车站重建、高铁引进，内外商投资企业的不断到位，城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会。?吉林市市区范围