汉略地产研究中心2011年7月拿地策略、土地研判、开发策略及产品策略拿地策略、土地研判、开发策略及产品策略————房地产项目投资决策及价值策划房地产项目投资决策及价值策划PART2:2基于公司战略导向的项目拓展决策房地产公司项目拓展专业体系投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接房地产公司的投资流程和评估体系的建设什么样的土地是土地A+I.II.III.IV.V.目录3房地产行业发展的内外部因素分析发展战略的选择与房地产项目拓展趋向美国房地产企业项目拓展战略战略对项目拓展决策的影响1.1.1.2.1.3.1.4.基于公司战略导向的项目拓展决策1.4房地产行业发展的内外部因素分析1.1.51、中国未来10年处于什么样的时期？城镇化和城市发展将会面临哪些挑战？2、影响中国未来10年住宅需求的因素有哪些？它们的作用、相互关系和重要性如何？3、未来10年中国城镇人口、年龄构成和家庭结构预测情况如何？城镇化进程如何？住宅需求空间有多大？都在哪些地方？4、未来10年中国住宅市场规模有多大？老龄住宅、学生公寓和分时度假住宅前景如何？5、未来10年中国旧城改造市场空间有多大？在哪些地方？6、住宅产业现代化对中国住宅产业发展有哪些影响？7、可持续发展对中国住宅产业发展有哪些影响？8、未来10年中国可能有哪些重要法规和政策出台？对住宅产业会有什么影响？本报告回答以下八个问题：1、中国未来10年处于什么样的时期？城镇化和城市发展将会面临哪些挑战？2、影响未来10年住宅需求的因素有哪些？它们的作用、相互关系和重要性如何？7、人口和家庭变化、城镇化、居住条件改善、经济增长、购买能力提高、旧城改造、住宅产业化、可持续发展12345678、人口和家庭变化、城镇化、居住条件改善、经济增长、购买能力提高、旧城改造、住宅产业化、可持续发展对影响未来10年住宅房地产业需求增长的8个因素进行了分析，8个因素的重要性排序和相互关系如下：12345678旧城改造住宅产业化城镇化可持续发展居住条件改善人口和家庭变化购买能力提高经济增长及产业结构变化8增加住宅需求量增加住宅需求量增加房地产经营总收入增加房地产经营总收入增加商品房销售面积增加商品房销售面积影响住宅细分市场影响住宅细分市场影响住宅性能、质量和寿命影响住宅性能、质量和寿命影响资源消耗、环境负荷和健康影响资源消耗、环境负荷和健康、人口和家庭变化、城镇化、居住条件改善、经济增长、购买能力提高、旧城改造、住宅产业化、可持续发展12345678这项因素对住宅房地产业影响的表现是：8动动因因条条件件政政策策3、未来10年中国城镇人口、年龄构成和家庭结构预测情况如何？城镇化进程如何？住宅需求空间多大？都在哪些地方？10项结果51、总人口数2、人口年龄结构3、家庭户的数量4、家庭户的规模5、家庭户的类型个参数8模型PROFAMY模型PROFAMY个参数项结果851、预期寿命2、总和生育率3、一般结婚和离婚比率4、平均结婚和生育年龄5、子女离家的年龄和比例6、出生性别比7、城镇化率8、城乡人口迁移1、预期寿命2、总和生育率3、一般结婚和离婚比率4、平均结婚和生育年龄5、子女离家的年龄和比例6、出生性别比7、城镇化率8、城乡人口迁移人口变化预测考虑了8个参数，采用北京大学曾毅教授的多维动态人口和家庭预测模型ProFamy，得出了5项结果：1、总人口数2、人口年龄结构3、家庭户的数量4、家庭户的规模5、家庭户的类型11全国总人口城镇人口农村人口567891011121314农村人口城镇人口全国总人口7.727.677.627.567.57.447.417.397.367.337.35.375.515.655.85.946.086.196.296.46.56.613.0913.1813.2713.3613.4413.5213.613.6813.7613.8313.920052006200720082009201020112012201320142015到2015年全国总人口将达13.9亿人；其中城镇人口将上升到6.6亿人；农村人口将下降到7.3亿人。12≥65≥6045-5935-4425-3418-24-176810121416182022≥≥-1721.5921.2120.9220.6920.4820.3720.2820.2220.1620.1320.0818-2413.3413.2912.7612.412.2812.1311.711.0910.499.979.5525-3420.4319.8719.8619.6119.218.8918.718.7818.8518.7518.5835-4418.6319.6920.3320.0819.9319.7719.619.519.1818.7218.3245-5916.4116.2416.3117.2517.9718.421919.319.7820.420.9609.69.79.829.9710.1410.4310.7211.1111.5412.0312.56656.856.936.997.027.057.117.197.367.527.728.0320052006200720082009201020112012201320142015未来10年中国城镇人口老龄化趋势越来越明显；60岁以上的人口比重将达20%以上。13政府对大户型的控制又导致了大户型的稀缺，价格走高2005-2015年中国城镇人口家庭户数和规模01234567）3.533.513.483.453.423.393.353.323.33.283.2520052006200720082009201020112012201320142015人（城镇人口数（亿）5.375.515.655.85.946.086.196.296.46.56.6城镇家庭户数（亿）1.521.5691.6241.6791.7381.7931.8491.8951.941.9842.029家庭规模未来10年中国城镇家庭规模会越来越小；由2005年3.53人/户下降到3.25人/户14人人人人人人18.3411.3915.4219.84227.0230.8939.0547.61351.8861.7071.5877.62425.8930.2936.5841.09514.2412.5311.6411.556+5.515.185.045.1620012005201020155.0015.0025.0035.0045.0055.0065.0075.00百万户各种规模家庭户预测表明：2005-2015年，1、2、3、4人户数增长，5、6人及以上户数下降，2人户数上升最快，1人户数次之，3、4人户数2010年后增长趋缓。未来10年，3-4人户，特别是1-2人户住宅将有更多的需求小户型是未来房地产开发商的发展方向151500350055007500950011500一代户（万）二代户三代及以上户3458402750736162779794191127712559203317521581156720012005201020152001-2015年城镇家庭二代户，一代户越来越多，到2015年将达6162万户；三代及以上的户数越来越少，到2015年将减少到1567万户16下限下限上限上限越往后，差距越大，但测算会落在上下限之间。024681012亿亿平平方方米米人口变化和城镇化居住条件改善5.355.355.355.355.355.354.534.534.534.534.537.547.898.28.518.899.278.48.79.079.389.6820052006200720082009201020112012201320142015万科年亿，占市场份额％是根据下限保守测算1010003未来10年全国住宅需求量到2010年将达5.35-9.27亿平方米/年；到2014年将达4.53-9.685.35-9.27亿平方米/年；其中上限是居住条件改善需求；下限是人口变化和城镇化需求，下限比较接近现实需求17合计4.201234562005201020152.93.023.691.441.231.620.040.07城镇老年人数增长4.5城镇家庭户数增长城镇人口增长5.31中国城镇人口增长、家庭户数增长，老年人数增长等引发的住宅需求到2015年将达4.2亿平方米18城镇群中的大城市城镇化水平高、进程快的大城市大城市周边地区城镇群中的大城市城镇化水平高、进程快的大城市大城市周边地区1.2.3.1.2.3.未来年中国住宅需求旺盛地区1019未来年，住宅需求旺盛的地区将是我国逐步形成的个城镇群（左图）：东部地区个中部地区个西部地区个。从战略上看，这些地区现在是或今后必将是住宅房地产市场最为活跃的地区。1012642辽中南辽中南长三角长三角山东半岛山东半岛闽东南闽东南松嫩平原松嫩平原珠三角珠三角中原中原京津唐京津唐湘中湘中江汉平原江汉平原关中关中成渝成渝20上限上限下限下限0.501.001.502.002.50亿亿平平方方米米人口变化和城镇化居住条件改善1.301.301.301.301.301.301.101.101.101.101.101.831.921.992.072.162.252.042.112.202.282.3520052006200720082009201020112012201320142015长江三角洲住宅需求量到年将达亿平方米年到年将达亿平方米年20101.30-2.25/,2015,1.10-2.68/万科根据此下限为十年规划的参考依据21上海北京深圳、广州厦门、福州南京宁波、杭州重庆、成